北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某向一审法院起诉请求：1.判决确认赵某和吴某君在2010年7月3日书写的买卖合同无效；2.判决郭某、吴某兰将北京市通州区一号腾退给赵某；3.诉讼费由郭某、吴某兰负担。
赵某上诉请求：1.判决确认赵某和吴某君在2010年书写的买卖合同无效；2.郭某、吴某兰将北京市通州区一号（以下简称涉案房屋）腾退给赵某；3.诉讼费用由郭某、吴某兰负担。
事实和理由：郭某、吴某兰是夫妻,赵某同吴某兰的哥哥吴某君存在过婚姻关系。在赵某与吴某君婚姻关系存续期间,赵某单位分配给赵某一套内部职工集资的楼房,即涉案房屋。基于亲戚关系，2010年7月3日，赵某和前夫吴某君商议让郭某、吴某兰替赵某出资620689元购买涉案房屋。2010年5月31日付款50万元,后又给付尾款120689元。
房屋暂由其居住使用,如果日后当赵某收回房屋时,赵某将连本带息返还给郭某、吴某兰。在2018年10月份,赵某同吴某君协议离婚。离婚后,赵某找郭某、吴某兰协商楼房腾退之事,但郭某、吴某兰提出无理要求并拒绝腾房。基于此,赵某在与郭某、吴某兰协商未果的情况下,特向法院提起诉讼。
被告辩称
吴某兰、郭某辩称，同意一审判决。一审判决事实认定清楚、法律适用正确，不同意赵某的上诉请求。
吴某君称，同意一审判决，不同意赵某的上诉请求和事实理由。
法院查明
赵某与吴某君原系夫妻关系，二人于2018年10月31日协议离婚。吴某兰系吴某君之妹，郭某与吴某兰系夫妻关系。
赵某系北京市T公司员工。2009年，该单位组织内部职工集资建房，赵某符合申购条件。2010年5月15日，吴某兰、郭某向赵某银行卡中转账50万元。2010年5月31日，该笔50万元作为集资建房首期房款由赵某支付给北京市T公司。2010年7月31日，赵某及吴某君出具《买房合同》一份，载明：郭某、吴某兰于2010年5月15日在银行交了伍拾万元预付款，购买赵某在T公司分的一套集资建房。通州区一号。如果卖方悔约，赵某、吴某君立即返还郭某、吴某兰购房预付款现金伍拾万元及利息。
如果此房变大产权时，卖方协助买方办理相关手续。2011年4月，涉案房屋交付，郭某、吴某兰接收房屋，同时，郭某、吴某兰将购房尾款120689元转入赵某银行卡中，由北京市T公司划转。郭某、吴某兰接收房屋后随即装修入住至今，期间发生的物业费、供暖费、车位费等由郭某、吴某兰交纳。另查，赵某并未与其单位北京市T公司签订关于集资建房的书面协议。
2018年10月31日，赵某与吴某君签署《离婚协议书》一份，对子女抚养、共同财产分割、共同债务负担进行了约定，但其中并未涉及本案房屋。
本案中，赵某主张其与郭某、吴某兰成立房屋买卖关系，系其将涉案房屋出售给郭某、吴某兰，因单位禁止将房屋对外出售，故主张2010年7月31日的《买房合同》无效并要求郭某、吴某兰返还房屋。为证实己方主张，赵某提交T公司2011年6月22日出具的《关于通大家园住宅禁租禁售的通知》，载明：“……一、严禁出售住房。购房人因特殊原因确需转让住房的，由市局（公司）按照相关规定进行回购……违反以上规定的，物业公司将停止一切物业服务。仍不纠正的，由物业公司上报市局（公司）按相关规定处理。”
郭某、吴某兰认为，双方系借名买房而非房屋买卖合同关系。单位内部文件并非法律、行政法规，不存在《买房合同》无效的情形。庭审中，法院向赵某释明，如果经审查合同并非无效，是否变更诉讼请求，赵某答复坚持合同无效。
法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。
本案中，因单位集资建房，赵某作为单位职工享有申购资格。但依据查明的事实，购房款全部由郭某、吴某兰支付，房屋交付后亦由郭某、吴某兰实际长期占有、使用，属于郭某、吴某兰以赵某的名义购买房屋，郭某、吴某兰实际享有房屋权益的行为，符合借名买房的构成要件。2010年7月31日的《买房合同》虽然使用“买房”“购买”的表述，但并不妨碍法院依据双方权利义务关系的实际内容确定双方之间的法律关系。赵某主张双方系房屋买卖合同关系，依据不足，法院对此不予采信。
关于《买房合同》是否无效的问题。法院认为，单位禁止将集资建房转售他人的规定系内部规定，不属于法律规定的违反法律、行政法规的强制性规定，在赵某未举证存在其他法定无效情形的情况下，法院对赵某要求确认《买房合同》无效的主张无法支持。因赵某经一审法院释明，坚持合同无效的诉求，法院对其依据合同无效要求郭某、吴某兰腾退房屋的主张不予支持。
裁判结果
驳回赵某的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：涉案买房合同是否属于合同无效的情形。
涉案合同的标的物为赵某单位的集资房，虽然单位出具了禁租禁售通知，但该买卖的标的物并非法律法规禁止流通的物品种类，即使单位禁止出售给职工以外的人员，后果只可能涉及合同中的权利义务能否继续履行的问题，而不会影响合同的效力，而且该合同的内容也并未侵害单位的利益，不属于合同无效情形。由于双方订立买房合同时对合同交易的内容均知晓，不存在违背当事人真实意思的情形，因此买房合同的效力应为有效。赵某上诉主张买房合同无效的理由不能成立，法院不予采信；
对其上诉请求，法院不予支持，对其以合同无效为由要求吴某兰、郭某腾退房屋，缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。
