北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某涛向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认林某涛与赵某超就北京市通州区一号房屋存在借名买房的合同关系，借名买房合同有效；2.请求法院依法判令林某辉、赵某娟协助林某涛办理位于北京市通州区一号房屋过户手续，将房屋过户到林某涛名下；3.诉讼费由林某辉、赵某娟承担。
林某辉、赵某娟上诉请求：1.请求撤销一审判决,驳回林某涛借名买房的请求或发回重审；2.林某涛承担一审及二审诉讼费用。
事实与理由：一审法院的判决事实依据不足。一审法院依据林某涛持有的原始购房材料及占用房屋的事实推定借名买房关系的成立,在证据效力上存在问题,持有原始证据和占用房屋不能当然证明借名买房关系的成立。购房之初林某涛自己有购房资格,没必要借用他人名义买房,借名买房于常理不符。
在被借名人去世前的十多年中,林某涛从未找过所谓的被借名人赵某超要求过户,而在其去世后通过亲戚关系的证人证言来证明借名买房的事实,由此恳请二审法院详查并依据谁主张谁举证的原则驳回林某涛的请求或将本案发回重审。
被告辩称
林某涛辩称，同意一审判决，不同意林某辉、赵某娟的上诉请求。
法院查明
本案诉争房屋坐落于北京市通州区一号（以下简称“诉争房屋”），系商品房，房屋所有权人登记为赵某超。赵某超（2013年12月24日去世）与林某辉原系夫妻关系，二人生有一女赵某娟。林某涛与林某辉系姐弟关系，二人另有妹妹林某兰，弟弟林某杰。2001年12月1日，赵某超（买受人）与北京市E公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：购买一号房屋，总金额人民币贰拾叁万玖仟贰佰伍拾肆元整。出卖人应当在2002年2月30日前，将商品房交付买受人使用。此外，合同还约定了其他事项。落款处加盖北京市E公司的公章，并由赵某超签字。
2002年1月18日，赵某超（借款人）与银行（贷款人）、北京市E公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，贷款金额为壹拾玖万元，贷款用于借款人购买坐落于北京市通州区一号的住房，贷款期限为20年，自2002年2月6日起至2022年2月6日止。此外，合同还约定了其他事项。落款处加盖银行公章、北京市E公司公章，以及赵某超签字。2002年7月18日，北京市国土资源和房屋管理局下发房屋产权证，房屋所有权人赵某超，房屋坐落通州区一号。2002年，林某涛及家人办理了房屋入住手续。
2003年5月23日至2005年5月23日，林某涛以赵某超名义将涉案房屋出租。2016年，林某涛对涉案房屋进行装修。该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、赵某超存折、《房屋租赁协议》、涉案房屋装修记录等证据原件均由林某涛持有。另查，林某涛为北京市户籍居民家庭，具备在通州区购房资格，诉争房屋仍有银行贷款需偿还。
庭审中，林某涛称，诉争房屋原本系其单位集资购买，2001年，因其工作调动，担心不具备购房资格，而此时赵某超并不打算购买，便和赵某超商定以赵某超的名义购置房屋。买卖合同签订后，林某涛以赵某超名义支付首付款49254元，林某涛同时提交了林某兰、林某杰的书面证言证明其主张。
林某辉、赵某娟不同意林某涛的诉讼请求，称诉争房屋系林某辉、赵某超共同购置，诉争房屋的首付款及后续贷款都是由赵某超承担，因林某涛无居所，才将房屋借予其居住。林某辉、赵某娟向法庭提交了商品房买卖合同、房屋所有权证复印件及公证书。该公证书于2019年11公证处出具，公证的内容为被继承人赵某超坐落在北京市通州区一号的遗产由其配偶林某辉继承。双方经法庭调解无效。
法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案中，涉案房屋虽登记在赵某超名下，但该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、赵某超还贷款银行存折原件均由林某涛持有。双方均未提交证据证明涉案房屋首付款缴纳情况，早期每月还银行贷款的凭证也无据可查，根据借款合同，涉案房屋每月还款1315.59元，但从林某涛提交的其名下的存折明细来看，从2006年开始，林某涛每月从其存折上支取一定数额的钱款，便有相对应的钱款数额存入赵某超名下还贷款账户中。
且诉争房屋从办理入住到装修、出租及交纳水、电费用等均由林某涛完成，一直由林某涛及家人居住使用，林某涛与林某辉的其他兄弟姐妹亦承认双方存在借名买房的事实，故林某涛与赵某超虽未签订书面的借名买房的协议，但林某涛提交的上述证据已经形成完整的证据链，能够证明双方存在口头上的借名买房的法律关系。
而诉争房屋为商品房，林某涛亦具备购买资格，双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，且双方均认可彼此除亲属、同事外再无其他关系，故法院对林某涛与赵某超之间存在事实上的借名买卖合同关系予以确认，对林某涛的该项诉求予以支持。
林某辉、赵某娟明知诉争房屋存在权属争议在本案立案后审理过程中向公证机关作出与本案认定事实相冲突的公证结果，法院对此不予采信。关于林某涛对诉争房屋的过户请求，经法院核实诉争房屋贷款现未全部清偿完毕，存在第三方贷款银行的抵押权，法院于庭下向林某涛释明抵押权与过户登记的关系，林某涛表示已知晓，但仍坚持诉求。法院认为，诉争房屋因存在案外第三人的利益，应需解除抵押后方能进行产权过户登记，现双方对诉争房屋存在争议无法达成一致解除抵押，故现诉争房屋暂不具备产权过户登记的条件，故对林某涛该项诉求，法院暂不予支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林某辉、赵某娟提交5组证据：证据1为林某君的证明1份，上面的字是赵某娟写的，证明人处签字是林某君本人签的，证据2为吴某芝的证明1份，证据3为林某奇的证明1份，以上3组证据均证明首付款是赵某超支付的，买房的目的是给父母居住，所以父亲出资2万元；证据4为视频录音录像1份，证明给林某涛出具的一审证明都是不真实的；
证据5为林某辉、赵某娟分别与林某杰、林某兰2020年1月25日、1月26日的谈话录音光盘及文字整理稿，证明一审中林某涛提交的2份证明均系林某涛自行填写的，林某杰、林某兰对于首付款由谁交付并不清楚。林某涛针对林某辉、赵某娟提交的证据发表质证意见称：不认可3份证明目的，对林某君的签字也不认可，对录音的真实性及证明目的均不认可。另，林某辉、赵某娟申请证人吴某芝、林某奇出庭，吴某芝证明2001年春节后2、3月份赵某超曾因买房钱不够向其借钱，吴某芝借给赵某超2万元；林某奇证明赵某超购房时向林某奇借款1.5万元。
林某辉、赵某娟针对证人吴某芝、林某奇的证言发表质证意见称：认可证人证言，证明涉案房屋的首付款是赵某超分别向吴某芝、林某奇借过钱，林某涛针对证人吴某芝、林某奇的证言发表质证意见称：不认可，赵某超向吴某芝、林某奇借款与本案无关。林某涛提交银行2019年9月19日至2020年3月18日还款明细，证明直到2020年3月在银行继续还款的明细，证明从账号工资卡上划过去交的房贷。林某辉、赵某娟针对林某涛提交的证据发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可，还款是因为林某涛居住了房屋，当时约定谁居住谁还款。
对此本院认定如下：对于林某君的证明及视频光盘，因林某君本人未出庭，故本院对该证明不予采信；对于吴某芝、林某奇的证人证言，其在本院询问时均表示不清楚涉案房屋具体的门牌号，后又表示是赵某娟告知其具体的门牌号，且对于陈述的借款一事，亦无其他证据予以佐证，故本院对该证人证言亦不予采信；关于录音光盘，与一审中林某涛提交的证明存在矛盾之处，在林某杰、林某兰二人未出庭作证的情况下，本院对该证据不予采信；对于林某涛提交的还款明细，林某辉、赵某娟对真实性认可，本院对此亦不持异议，对于证明目的本院结合在案其他证据及各方陈述予以综合认定。
裁判结果
一、确认林某涛与赵某超就位于北京市通州区一号房屋存在有效的借名买房合同关系；二、驳回林某涛的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，林某涛主张其与赵某超之间形成借名买房合同关系，并提交林某涛与赵某超的银行存折记录、房屋租赁协议、装修记录等证据予以证明，综合考虑涉案房屋的购房票据及产权证书、赵某超还贷款银行存折等原件均由林某涛持有，涉案房屋的水电费、供暖费、物业费、燃气费等亦均由林某涛缴纳，
且自2006年开始，林某涛每月从其存折上支出一笔款项，赵某超名下的还贷款账户中便有对应的款项入账，涉案房屋亦由林某涛实际居住使用等情况，法院对林某涛与赵某超之间存在借名买房合同关系的主张予以采信。林某辉、赵某娟虽上诉主张涉案房屋的首付款系由赵某超支付，林某涛的还款实为房租，但对此并未提交充分证据予以证明，故法院对其该项主张不予支持。
