北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰向本院提出诉讼请求：确认赵某芬与A公司于2006年1月11日签订的《安置购房合同书》无效。本案的诉讼费由赵某芬、A公司负担。
事实和理由：赵父与赵母共生有八个子女，即赵某英、赵某娟、赵某丽、赵某君、赵某聪、赵某兰、赵某芬、赵某亮。赵父于2001年3月1日去世，赵母于2016年6月16日去世。我家原有私房6间，赵母作为被拆迁人于1997年12月29日与A公司签订《危房改造拆迁安置、房屋买卖协议书》，位于北京市海淀区一号是安置房屋之一。赵母去世后，我们提出继承遗产时才知道2006年上述房屋在未告知我们的情况下，将房屋产权证办由赵某芬代持。现我们认为赵某芬与A公司签订的《安置购房合同书》无效，故我们诉至法院。
被告辩称
赵某芬辩称，赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰所述与事实不符。我与A公司签订合同均是在父母在世时签订的，在赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与我、赵某亮同意的情况下将房屋过户给我，我与赵某亮已经尽到了父母在世时的赡养义务。父母在世时已经与赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰、赵某亮协商，由我、赵某亮负责父母的生养死葬。赵某丽、赵某亮及母亲赵母以及A公司的代理人于2006年1月11日办理的房屋过户手续。双方争议的房屋均是在父母在世时经父母同意处理完毕的，期间我于1997年12月29日前一周支付给父母10000元购房款。我通过合法形式取得了涉案房屋，现我不同意赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰的诉讼请求。
A公司辩称，1997年拆迁的是赵某亮一家三口及赵父、赵母。后赵某亮找到我公司让我公司人员到他家做个证明，因赵母年龄过高，故将房屋过户至赵某芬名下，我公司人员征询赵母的意见，赵母表示听孩子们的，同意将房屋过户至赵某芬名下，当时在场的有赵某亮、赵某英。综上，我公司认为涉案合同有效。
法院查明
赵父与赵母生有三子五女，即赵某英、赵某娟、赵某丽、赵某君、赵某聪、赵某兰、赵某芬、赵某亮。赵父于2001年3月1日去世，赵母于2016年6月16日去世。
1997年12月29日，A公司（甲方）与赵母（乙方）签订《危房改造拆迁安置、房屋买卖协议书》。该协议书载明：在拆迁范围内有正式住房，居住面积68．8平方米；有正式户口肆人，应安置伍人，户主赵母，之夫赵父，之子赵某亮，之孙赵某昊，之儿媳秦某燕；甲方同意将改造区内楼房住宅一号、二号房屋安置给乙方，建筑面积约138．1平方米，居住面积约68平方米；夫工龄35年，妻工龄30年，合并工龄65年，乙方实际应付购房款87610．64元；甲方支付乙方搬家补助费900元、提前搬家奖励4000元、自行周转补助费每人每月120元，乙方人口叁人，第一年甲方共补助乙方周转费4320元，私房作价补偿93937．35元。
赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与赵某芬、A公司确认上述安置房屋现地址为北京市海淀区一号和北京市海淀区二号；赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与赵某芬确认赵某昊系赵某聪之子，秦某燕是赵某亮的前妻。另查，A公司（甲方）与赵某芬（乙方）签订《危房改造拆迁安置、房屋买卖协议书》。该协议载明：乙方住址A号，甲方同意将改造区内楼房住宅一号安置给乙方，建筑面积60．07平方米；合并工龄65年，乙方实际应付购房款38108元。该协议书显示落款时间为1997年12月29日。赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰庭审中表示该协议是2006年1月11日才签署的；赵某芬表示该协议与赵母、A公司签订的《危房改造拆迁安置、房屋买卖协议书》同时签署；A公司表示该协议是双方于2006年1月11日签署。
2006年1月11日，A公司（甲方）与赵某芬（乙方）签订《安置购房合同书》。该合同书载明：甲方同意将改造区内住宅一号二居室1套，建筑面积60．07平方米，按标准价出售给乙方；夫工龄35年，妻工龄30年，合并工龄65年，乙方实际应付购房款38108元。赵某芬于2006年12月11日取得涉案房屋的房屋所有权证书。
赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰主张，赵父与赵母生前未留有书面或口头遗嘱。位于北京市海淀区A号房屋是赵父、赵母的财产。拆迁安置方式是产权置换，1平方米公房置换1平方米安置房；购买安置房的钱款是从拆迁款中抵扣的；计算购房款时使用了赵父、赵母的工龄。另外，赵母表达将房屋落在赵某芬名下时有赵某英、赵某亮、赵某芬，还有A公司的两位委托诉讼代理人在场。由于赵母年龄较大，为了赵母生病需要用钱时出售房屋方便，故涉案房屋办到赵某芬名下，由赵某芬代持。其认为赵某芬与A公司签订的《安置购房合同书》属于无权处分，且有恶意串通，损害第三人利益的情形，故应为无效合同。
赵某芬主张，赵父与赵母生前未留有书面或口头遗嘱。位于北京市海淀区A号房屋是赵父、赵母的财产。拆迁安置方式是按照标准价购买安置房；购买安置房的钱款是从拆迁款中抵扣的；计算购房款时使用了赵父、赵母的工龄。另外，赵母表达将房屋落在其名下时，有其、赵某英、赵某亮，还有A公司的两位委托诉讼代理人在场。赵母说其履行生养死葬的义务，赵母将涉案房屋赠与给其。其认为其与A公司签订的《安置购房合同书》合法有效。
A公司主张，位于北京市海淀区A号房屋是赵父、赵母的财产。拆迁安置方式是1平方米房屋置换1平方米公房安置房，然后再以标准价按房改房政策购买；购买安置房的钱款是从拆迁款中抵扣的；计算购房款时使用了赵父、赵母的工龄。另外，赵母表达将房屋落在赵某芬名下时，有赵某英、赵某亮、赵某芬，还有其公司的两位委托诉讼代理人在场。其公司委托诉讼代理人询问赵母是否同意将涉案房屋暂时写在赵某芬名下，一旦赵母需要钱款时，可以将房屋出售，由赵某芬办理相关手续，赵母表示可以。其公司认为其公司与赵某芬签订的《安置购房合同书》合法有效。
A公司为证明其主张，提供产权转让证明。该证明显示：赵母于1999年6月25日申请将涉案房屋产权转让给赵父。同时，A公司表示产权转让因赵父去世，故未实际履行。赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与赵某芬认可该证据的真实性。A公司提供房屋产权人变更申请书。该申请书载明：原A号被拆迁人赵母回迁安置的一号住房，因继承原因，经我们共同研究，确定产权人更改为赵某芬，对此均无异议，今后如出现产权纠纷，由我们自行负责;2006年元月11日。同时，该申请书上显示有“赵母”字样的签名，还有捺印。赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰表示签名是赵某亮签署的，不是赵母签署的。赵某芬认可该证据的真实性。
A公司提供登记办理房产证变更申请人的申请。该申请载明：A公司，我是一号拆迁人赵母回迁户，因现在我们需要申请办理房产证，但原拆迁人因赠予母女原因，需要将原拆迁协议中的拆迁人变更成赵某芬，进行房产登记。经我们全家协商，同意将原拆迁协议中的安置人名更换成现在的赵某芬进行房产登记，原协议内容不变，如发生家庭财产纠纷及产权纠纷，一切法律责任及相关赔偿由我们自己负责，与A公司无关。同时，该申请原拆迁协议人处显示有“赵母”字样的签名，还有捺印；现更名人处有赵某芬签名。赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰表示签名不是赵母签署的。赵某芬认可该证据的真实性。A公司提供赵父、赵母的工龄证明。上述证明显示赵父工龄35年，赵母工龄30年。赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与赵某芬认可该证据的真实性。
裁判结果
确认赵某芬与北京冠海房地产有限公司于2006年1月11日签订的《安置购房合同书》无效。
房产律师靳双权点评
关于涉案房产的性质问题。根据双方当事人陈述及举证情况看，涉案房产是赵父、赵母私房经拆迁置换成公房的同时，再由赵父、赵母出资购买，故该房屋应为赵父、赵母的夫妻共同财产。赵父、赵母对该房屋是平等的处理权。赵父去世后，该房产应作为赵父全部法定继承人的共有财产。赵某芬作为赵父的法定继承人之一，A公司作为拆迁人均应当知悉上述情况。
关于赵母签署的《危房改造拆迁安置、房屋买卖协议书》与赵某芬签署的《危房改造拆迁安置、房屋买卖协议书》是否为同时签署问题。赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与A公司主张上述两份协议不是同时签署的，赵某芬是于2006年1月11日才签署；赵某芬主张上述两份协议是同时签署的。从双方当事人所提举的证据看，赵母签署的协议中对于两套安置房屋已经进行了约定，再由赵某芬同时签署另一份协议，显然缺乏合理性。同时，两份协议中对于涉案房屋的地址描述也与赵某芬的主张不相符。另外，根据赵某芬陈述的签署该协议目的，与其所主张的签署时间存在冲突。
基于上述原因，法院对于赵某芬的主张，不予采信；进而，法院采信赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与A公司的主张，即上述两份协议不是同时签署，赵某芬的协议是2006年1月11日签署的。
关于赵某芬与A公司签订《安置购房合同书》效力问题。如赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰与A公司所述，签署该份合同是为了便于出售房屋，借用赵某芬的名义进行产权登记，但该合同会直接导致涉案房屋的权属发生变化，在A公司与赵某芬未提供相应的证据证明签署合同的行为已经经过赵父的全部法定继承人同意的情况下，该行为已经侵犯了其他继承人合法权益，故应为无效合同。再如赵某芬所述，签署该份合同是赵母将房屋赠与给其，同样该合同亦会直接导致涉案房屋的权属发生变化，在A公司与赵某芬未提供相应的证据证明签署合同的行为已经经过赵父的全部法定继承人同意的情况下，签署合同的行为亦侵犯了其他继承人合法权益，故应为无效合同。鉴于此，法院对于赵某英、赵某君、赵某娟、赵某丽、赵某聪、赵某兰的诉讼请求，予以支持。
