北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认2016年孙某辉与孙某亚签订的关于北京市西城区一号房屋的赠与合同无效；2.判令位于北京市西城区一号房屋恢复登记至原登记人孙某辉名下；3.依法判令孙某辉与孙某亚承担本案诉讼费用。
事实和理由：赵某林与孙某辉原系夫妻关系，二人于1996年3月18日登记结婚，于2017年5月25日离婚。位于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）原系二人夫妻共同财产，孙某辉在赵某林不知情的情况下擅自于2016年1月5日与孙某亚签订《赠与合同》，以赠与的形式将案涉房屋过户给孙某亚，并办理产权登记。赵某林认为案涉房屋虽然登记在孙某辉名下，但系夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产购买，应属夫妻共同财产，孙某辉与孙某亚恶意串通，在孙某辉与赵某林离婚期间赠与房屋，该行为损害了赵某林的权益，该赠与合同应属无效。赵某林据此诉至法院。
被告辩称
被告孙某亚辩称，不同意赵某林的全部诉讼请求。涉案房屋原系平房拆迁所得，原拆迁人是孙某亚和孙某辉的姐姐孙某娟。经家庭内部协商，由孙某辉代替孙某娟签署安置协议，成为名义上的公房承租人，但是公房承租租金和费用都是其父亲孙某刚缴纳的。案涉房屋是孙某辉婚前承租公房。2002年父亲孙某刚召开家庭会议，明确涉案房屋归孙某娟使用，孙某亚由孙某娟照顾，当时的房屋价格10万元由孙某娟照顾孙某亚使用，之前的租金4万元也是孙某娟承担的，家庭成员均表示同意，孙某辉也签字认可。
1996年4月25日，孙某辉与赵某林结婚。2007年，孙某辉签了房改房协议，使用了孙某刚的工龄，由孙某刚拿着现金缴纳的成本价购房的房款，取得了权属证明，案涉房屋产权登记在孙某辉名下。所以，孙某亚提出，涉案房屋虽在婚姻关系期间取得，应属孙某辉的个人财产。孙某辉与孙某亚签署的赠与合同，符合家庭内部财产协议安排，并无恶意串通的情形，是合法有效的，不存在损害赵某林的利益。
被告孙某辉辩称，孙某亚系孙某辉的兄长，系智力残疾。涉案房屋原系平房拆迁所得，孙某辉签署安置协议，系公房承租人。1996年4月25日，孙某辉与赵某林结婚。案涉房屋是孙某辉婚前承租公房。2007年，孙某辉购买案涉房屋，使用自己的工龄，用夫妻共同工资支付购房款，房款支付和房产证都是孙某辉和父亲孙某刚一起办理的，购房发票及税票、房产证由父亲孙某刚和姐姐孙某娟保管，案涉房屋一直出租，租金由父亲孙某刚收取。孙某辉与赵某林离婚诉讼期间，赵某林私自进入孙某辉的居所，双方关系恶化，孙某辉就把房子赠与孙某亚，为了防止赵某林在离婚诉讼中分割案涉房屋，希望将案涉房屋留给孙某辉和兄妹。
孙某辉庭审中陈述，其认可案涉房屋系夫妻共同财产，但其与赵某林关系恶化，孙某辉自行决定将名下案涉房屋赠与给其兄孙某亚。孙某辉提认为不存在恶意串通的情形，不同意赵某林的诉讼请求，要求确认涉案房屋归孙某亚所有。
法院查明
赵某林与孙某辉于1996年4月25日登记结婚，于2017年5月25日经法院判决解除婚姻关系。孙某刚系孙某娟，孙某亚、孙某辉之父。孙某亚系一级精神残疾，2009年12月1日领取《残疾人证》。孙某娟系孙某亚之姐，孙某亚系孙某辉之兄，孙某娟与孙某亚共同居住。为孙某亚的监护人。
庭审中，孙某亚出具1994年5月29日的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》载明，拆迁人（甲方），被拆迁人（乙方）孙某刚、孙某娟，正式户口五人，应安置人口五人（包括孙某辉），直接安置三居室和一居室。协议尾部由孙某刚、孙某娟签名。
1994年5月31日，孙某娟书写材料载明：原承租人孙某娟现自愿将宣武区房间转让给小妹孙某辉。庭审中，孙某娟提出，因其承租公房会影响本人单位分房，为保存家庭财产，其同意由孙某辉代为承租自己名下的公房。孙某辉对此不予认可，提出公房系其本人承租。
庭审中，孙某亚出具2002年2月16日的《家庭成员会议纪要》载明，案涉房屋由孙某娟居住，孙某亚患有精神分裂症，孙某娟为孙某亚监护人，案涉房屋作价10万元，2002年前交房租取暖费4万元，2001年12月底后房租和取暖费由孙某娟自己负责，孙某辉代交，其10万元作为监护人为孙某亚看病花费，孙某娟在依法履行监护人义务。孙某娟和孙某辉在尾部签名确认同意。
2007年1月29日，孙某辉作（买方、乙方）与W公司（卖方、甲方）签署《公有住宅楼房买卖合同》，约定，就乙方向甲方购买本合同第一条规定的公有住宅楼房签订本合同。乙方自愿购买现承租的甲方公有住宅楼房，以政府规定的2001年成本价向甲方购买房屋。乙方应向甲方支付的购买房屋实际房价款计46653.24元；庭审中，孙某亚出具2007年1月29日的购房款《收据》载明，孙某辉交来2001价房改购房款47913.40元，该收据加盖W公司财务专用章，并由交款人孙某辉签名。
2009年3月，孙某辉作为案涉房屋公房承租人，申请成本价购房，并于2009年4月21日取得案涉房屋所有权证书。《单位出售公有住宅楼房房价计算表》载明，购房人孙某辉，工龄小计女方10年，男方工龄0年，成本价购房款46653.24元。
2016年1月5日，孙某亚与孙某辉签署《赠与合同》，载明案涉房屋系孙某辉单独所有，孙某辉自愿将案涉房屋赠与孙某亚，作为孙某亚个人所有。孙某亚同意接受案涉房屋的赠与。2016年4月20日，孙某亚与孙某辉亲自到场，办理房屋过户申请手续，孙某亚本人签署房屋过户材料，并确认接受赠与的事实。此后，案涉房屋产权过户至孙某亚名下，取得房屋产权证。
另查明，之前离婚案件“针对西城区一号房屋的权属性质，双方陈述不一。赵某林主张属于夫妻共同财产，孙某辉认为该房屋原仅是登记在名下，实际为孙某亚所有。孙某辉向法庭出示了该房屋的房产证，经质证，赵某林认可房产证的真实性，但认为是孙某辉在其本人不知情的情况下，私自处分该房屋。”
庭审中，孙某亚出具购房发票原件以及公房租赁租金交纳凭证原件，证明案涉房屋租金以及购房款系孙某刚和孙某娟支付，该房屋实际产权人并非孙某辉。孙某辉对房屋租金交纳事实不持异议，但提出购房款系其与赵某林工资提取现金支付，因其父亲与其一同去办理购房，所以购房款发票原件由其父亲保管。赵某林也认可案涉房屋购房款系夫妻工资提取现金支付。
裁判结果
驳回原告赵某林的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于案涉房屋所有权归属的认定，庭审查明，案涉房屋系孙某辉婚前承租公房，在婚姻存续期间通过成本价购房取得房屋所有权，房屋登记在孙某辉名下；但庭审中孙某亚提交的《家庭成员会议纪要》记载，该协议签署于2002年，赵某林和孙某辉婚姻关系成立之后，孙某辉签名认可承租公房交由孙某娟居住使用，并由孙某辉代孙某娟交纳房屋租金，租赁公房作价10万元，用于孙某亚看病花费，由孙某娟在依法履行监护人义务。结合纪要记载上述内容以及1994年孙某娟将拆迁安置的承租公房转让给孙某辉可以确认，孙某辉认可出让该公房租赁、管理和使用的权利，该承租公房的使用以及房屋价值，经家庭成员协商同意，用于孙某亚疾病治疗和生活支出。
庭审亦查明，孙某辉以公房承租人身份，于2009年以成本价购房购买案涉房屋，庭审中赵某林与孙某辉均陈述购房款系其夫妻工资以现金方式支付，但该房屋购房发票原件由其父亲孙某刚保有。结合前述查明事实，案涉公房名义上由孙某辉承租，但由孙某刚管理和使用，庭审中各方对购房款实际支付的事实陈述不一致，但结合民诉证据规则，当事人对己有利的陈述需要结合证据予以佐证，结合孙某刚保有购房发票和税费票证原件的事实，以及孙某辉在与赵某林离婚诉讼中亦认可，案涉房屋仅是登记在其名下，实际应属为孙某亚所有的事实。赵某林亦未提交证据就房屋购房款系其支付的事实举证证明。据此，对孙某辉与赵某林陈述案涉房屋购房款系双方工资支付的陈述意见不予认可。
由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。根据前述规定，案涉房屋不属于赵某林与孙某辉的夫妻共同财产。另，法律规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。前述查明，案涉房屋虽系孙某辉父亲孙某刚，在赵某林与孙某辉结婚后实际支付购房款购买，但孙某刚曾在《家庭成员会议纪要》中明确，案涉房屋价值用于孙某亚治病和生活使用，并无将案涉房屋赠与赵某林与孙某辉夫妻共同财产的意思表示。综上所述，赵某林对案涉房屋不享有所有权。据此，孙某辉与孙某亚签订的《赠与合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无恶意串通损害赵某林合法权益的情形，应为有效合同，双方当事人已经按合同约定行使权利、履行义务，该合同已经履行完毕。
故，法院认为赵某林的要求确认《赠与合同》无效以及恢复案涉房屋所有权登记于孙某辉名下的诉讼请求，无事实及法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。关于孙某亚的行为能力认定一节，庭审查明孙某亚虽系精神残疾，但其本人亲自签署《赠与协议》以及房屋产权变更材料，并亲自到行政机关办理过户手续，其接受案涉房屋赠与的意思表示真实，且其接受赠与的行为系可独立实施纯获利益的民事法律行为，应属合法有效。
