北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某瑞、周某欣上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持秦某瑞、周某欣一审第二、三项诉讼请求；2．诉讼费、保全费由秦某杰、孙某慧承担。
主要事实和理由：1．本案中，秦某杰在涉案房产登记增加孙某慧为产权人，将房产抵押给迟某灿，秦某杰、孙某慧、迟某灿需共同配合办理产权转移登记手续，三人负有共同义务，应属于必要的共同诉讼。3．秦某杰擅自将涉案房屋增加孙某慧为产权人以及抵押给第三人，均属于无权处分行为，应属无效。孙某慧与秦某杰恶意串通损害秦某瑞、周某欣的权益，不具有善意和支付合理对价的必要条件，不构成善意取得，故秦某杰增加孙某慧为产权人的行为无效；
其次，秦某杰擅自将房屋抵押，属于无权处分行为，在未得到权利人确认的情况下，应属无效。秦某杰与迟某灿之间的债务纠纷，应当由其自行解决。4．本案应当判令秦某杰与孙某慧配合办理房屋所有权转移登记，否则导致秦某瑞利益严重失衡和无可挽回的损失。本案中秦某瑞、周某欣借用秦某杰名义购买房屋是在北京市“京十五条”限购政策实施前，不存在恶意规避国家限购政策的故意。该房屋也不是经济适用房等有特殊要求的房产，而是普通商品房，不存在损害社会公共利益之情形。
秦某瑞、周某欣已经全额支付购房款并实际使用房屋至今，不存在过户导致当事人间利益失衡的问题。涉案房屋是秦某瑞、周某欣唯一住房，秦某杰在明知房屋是父母购买、其父母对房屋有所有权的情况下，故意利用房本登记在其本人名下的条件，将房屋抵押贷款、赠与他人，如果法院不将房屋判令过户至秦某瑞、周某欣名下，可能还会发生秦某杰任意处置房屋的可能，秦某瑞、周某欣可能最终无家可归。
被告辩称
秦某瑞、周某欣向一审法院起诉请求：1．判令秦某瑞、周某欣与秦某杰之间的借名买房约定有效，即坐落于北京市通州区房产（以下简称一号房屋）系秦某瑞、周某欣借用秦某杰名义购买；2．请求确认秦某杰在房产登记中增加孙某慧为产权人的行为无效；3．判令秦某杰、孙某慧协助秦某瑞、周某欣办理房屋所有权转移登记手续；4．本案诉讼费由秦某杰、孙某慧承担。
秦某杰、孙某慧辩称，不同意秦某瑞、周某欣的上诉意见。第一，借名买房并非购房时提出，而是秦某瑞、周某欣去秦某杰单位闹的情况下签署。第二，秦某杰将房产赠与孙某慧，是夫妻之间对于财产的约定，符合法律规定，且与本案不是同一事实，也不是同一法律关系，一审法院没有合并处理正确。
第三，秦某瑞、周某欣上诉主张属于无权处分没有事实依据。涉案房屋登记在秦某杰名下，秦某杰是房屋所有权人，而秦某杰与孙某慧是夫妻关系，对于孙某慧的赠与是符合规定的。此外，与第三人迟某灿是基于借款关系办理抵押登记，均不属于无权处分。
秦某杰、孙某慧上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回秦某瑞、周某欣的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由秦某瑞、周某欣承担。主要事实和理由：1．秦某杰存在支付购房款的事实。2012年9月至2016年3月，涉案房屋银行贷款利息384987．52元全部通过秦某杰的银行卡支付，无证据证明是秦某瑞和周某欣支付。其从秦某瑞提交的证据五可以看出，2015年12月28日、2016年3月28日秦某杰通过其名下银行卡分别转入涉案房屋还贷银行账户9300元、4000元，共计13300元。涉案房屋首付款1038742元，银行尾款1551214元，也是秦某瑞与秦某杰家庭共同存款；
2．秦某杰一直在涉案房屋居住。2011年1月23日购买了涉案房屋。从2014年年初收房到2018年8月，秦某杰一直居住在涉案房屋，2014年、2018年两次结婚都是作为婚房使用。在此期间的物业费、水电费、供暖费等都是秦某杰交纳。秦某瑞与周某欣一直居住在北京市通州区,2016年才搬到涉案房屋与秦某杰共同居住。3．《证明》是秦某杰受胁迫所签。周某欣性格有缺陷，2014年秦某杰第一次结婚后不到一年，周某欣就逼迫秦某杰离婚。2018年秦某杰第二次结婚不到半年又强迫秦某杰与孙某慧离婚。
当年8月，秦某杰与孙某慧被迫搬出涉案房屋。周某欣与秦某瑞恼羞成怒，不断到秦某杰与孙某慧的单位闹事。2018年9月3日，秦某瑞、周某欣在秦某杰的办公地点大吵大闹，逼迫秦某杰在事先准备好的身份证复印件上签字。当时秦某杰只写了“该房产物业费和供暖费由本人承担，其余内容都是秦某瑞后来加上的。庭审中，秦某瑞、周某欣也对秦某杰陈述的签字过程认可。4．一审法院没有审核秦某瑞、周某欣主张借名买房的理由是否合理。
秦某瑞、周某欣针对秦某杰、孙某慧的上诉意见辩称，不同意秦某杰、孙某慧的上诉意见。第一，涉案房屋的房款全部由秦某瑞、周某欣支付，秦某杰从未支付过购房款。第二，根据秦某瑞一审提交的证据，涉案房屋的物业费、水电费、燃气费等，绝大多数都是由秦某瑞一方支付。涉案房屋的购房合同原件、发票原件、契税和维修基金等相关材料都均由秦某瑞一方保管。且涉案房屋一直是由秦某瑞、周某欣实际居住使用，而秦某杰在2018年已经搬离。第三，《证明》的内容是秦某杰的真实意思，并不存在胁迫行为。
迟某灿述称，不同意一审法院判决，坚持在一审陈述的意见。
法院查明
2011年1月23日，秦某杰（买受人）与北京M银行（出卖人、以下简称M银行）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》），主要约定，总价款人民币2718742元。《商品房预售合同》附件十补充协议第三款约定，出卖人、买受人双方约定按照按揭贷款付款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房总价款的40．05％作为首付款，即人民币1088742元（包括买受人已付款项5万元，转为本期购房款），买受人应在签约后30日内办理完毕按揭贷款手续。合同还约定了其他内容。2011年1月23日，周某欣向M银行转账1038742元，M银行开具购房款发票。
2015年5月28日，涉案一号房屋所有权人登记为秦某杰。2018年4月3日，秦某杰与孙某慧登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为秦某杰、孙某慧，房屋共有情况为按份共有。
2016年3月28日，周某欣将155万元汇入秦某杰账户，摘要信息为还房款。2016年3月29日，银行出具业务凭证，秦某杰提前还款1551214元，其中本金1546026．87元，利息5187．13元，全部结清。
2020年6月12日，银行出具《结清证明》，抵押房屋住址为一号房屋，贷款已结清。
另查，2019年1月30日，秦某杰与孙某慧签订《夫妻不动产共有协议》，主要内容为：我二人为夫妻关系，坐落于通州区房屋，其中秦某杰是不动产权人，经双方共同协商，现申请上述不动产权共有方式为按份共有，各拥有50%份额。
2019年4月26日，秦某杰、孙某慧（抵押人）与第三人迟某灿（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同》，主要约定：主债权金额：30万元人民币。债务履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不动产坐落为一号房屋，被担保主债权金额30万元，担保范围：利息2%，本金30万元，债务人：秦某杰、孙某慧。同日，涉案房屋就上述内容进行抵押权登记。
关于涉案房屋的出资情况，秦某瑞、周某欣主张首付款1088742元系秦某瑞、周某欣支付，贷款及尾款均是周某欣付清，支付的款项是从秦某瑞、周某欣的夫妻共同财产中支出，是秦某瑞、周某欣把钱取出来存到秦某杰的卡中，我方的取款记录和秦某杰的存款记录是可以对上的，当时秦某杰工资低，不足以偿还贷款。秦某杰、孙某慧表示认可首付款是秦某瑞、周某欣出的，尾款部分是秦某瑞、周某欣部分出资，中间的按揭还贷都是秦某杰支付，秦某杰一共还贷384987．52元。
关于涉案房屋的装修及居住使用情况，双方认可涉案房屋于2013年12月交付，秦某瑞、周某欣与秦某杰一同居住在涉案房屋内直至2018年8月3日，秦某杰从涉案房屋搬走。秦某瑞、周某欣主张对涉案房屋进行了装修，秦某杰则表示是秦某瑞、周某欣与秦某杰共同装修，涉案房屋是为了给秦某杰结婚用。
为证明借名买房的事实，秦某瑞、周某欣举证提交2018年9月3日的《证明》，主要内容为：本人名下的房产《通州区一号》是由我父母秦某瑞、周某欣支付全款（包含首付款、还贷、尾款以及装修家具家电）购买。特此证明，并保证如下：1．本人保证在未得到父母的同意，决不出售该房产。2．本人保证在未得到父母的同意，决不在该房产的房屋所有权证上添加任何他人的姓名（即房屋所有权人）。3．我父母对该房产有终身使用权、所有权、处置权。备注：此证明有效期为三十年。后附付款时间及明细。签名秦某杰。
秦某瑞、周某欣主张因购买房屋是秦某瑞、周某欣年龄时56岁、57岁，用自己名字买房房贷较少，月供压力较大，故借用秦某杰名义买房。秦某杰对此不认可，主张购买涉案房屋系因秦某杰年龄大了，需要买房结婚，且双方系亲子关系，本身就不会去区分，秦某瑞、周某欣的出资均是对秦某杰的赠与，不认可秦某瑞、周某欣提交的《证明》真实性、合法性和关联性，一、该《证明》系秦某杰受胁迫签订，主要是秦某瑞、周某欣去公司闹事，受胁迫签订。
《证明》中只有签订、日期和该房产的物业费由本人承担至该房产由父母接受。系秦某杰所写，其余均为秦某瑞、周某欣事后加上去的。二、《证明》记录内容与事实不符。诉争房产2012年9月至2016年2月期间的房贷由秦某杰支付；三、秦某杰主动签订《证明》不符合常理。2018年9月，秦某杰外有债主催还借款，内有父母逼迫离婚，居无定所，秦某瑞不可能主动放弃房屋的所有权。
庭审中，截至法庭辩论终结时，双方均认可秦某瑞、周某欣无北京购房资质。
法院认为。本案争议的焦点问题系秦某瑞、周某欣与秦某杰就涉案房屋是否存在借名买房合同关系，秦某瑞、周某欣系夫妻关系，秦某杰系二人之子，涉案房屋购买于2011年1月23日，并于2015年5月28日登记至秦某杰名下，2016年3月29日，涉案房屋贷款已偿清。秦某杰与孙某慧于2018年4月3日登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为秦某杰、孙某慧，房屋共有情况为按份共有，各占50％。涉案房屋总价为2718742元，其中首付款1088742元及偿还贷款155万元均系周某欣转账支付。
结合涉案房屋购买时间、首付款及贷款偿还情况、装修居住使用情况、2018年9月3日《证明》情况以及北京市房屋限购政策施行时间等因素，秦某瑞、周某欣主张与秦某杰存在借名买房合同关系的诉讼请求，合法合理，法院依法予以支持。关于秦某瑞、周某欣主张秦某杰、孙某慧协助秦某瑞、周某欣办理产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋涉及第三人迟某灿的相关抵押权益，而秦某瑞、周某欣不认可秦某杰、孙某慧与第三人迟某灿之间关于涉案房屋抵押合同的真实性及合法性，故对于秦某瑞、周某欣的该项主张，本案不宜进行处理，可另行解决。
本案案由为合同纠纷，秦某瑞、周某欣要求确认秦某杰在房产登记中增加孙某慧为产权人的行为无效的诉讼请求，与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另案解决。秦某杰辩称秦某瑞、周某欣的出资系对其个人的赠与，对此法院认为，鉴于购房款数额较大，且秦某杰亦未就其该项辩解意见充分举证证明，故对于秦某杰的该项辩解意见，依据不足，法院不予采信。
裁判结果
确认秦某瑞、周某欣与秦某杰就坐落于北京市通州区房屋存在借名买房合同关系。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为秦某瑞、周某欣与秦某杰之间是否存在借名买房合同关系。首先，从秦某瑞、周某欣提交的2018年9月3日《证明》内容看，秦某杰确认涉案房屋首付款、还贷、尾款等全部由秦某瑞、周某欣支付，同时确认秦某瑞、周某欣对涉案房屋有使用权、所有权和处置权。其次，从房屋出资情况看，秦某杰签订《商品房预售合同后》，周某欣于2011年1月23日向出卖人M银行转账1038742元，于2016年3月28日向秦某杰转账155万元，摘要为还房款。
最后，从房屋实际使用情况看，自2013年12月房屋交付后，秦某瑞、周某欣与秦某杰共同居住在涉案房屋内，秦某杰于2018年8月搬离，现涉案房屋由秦某瑞、周某欣居住使用。综合以上事实，秦某瑞、周某欣主张因年纪较大，贷款年限少月供压力较大而借用秦某杰名义买房的理由具有合理性，法院认定秦某瑞、周某欣与秦某杰之间存在借名买名合同关系正确。
秦某杰主张涉案房屋属于秦某瑞、周某欣对其赠与，《证明》是受秦某瑞、周某欣胁迫所签，且只有《证明》签字右侧“该房产物业费和供暖费由本人承担……”是其本人书写，但秦某杰对此并未举证证明，法院对其主张不予采信。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十一条规定：“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”根据该规定，可以合并审理的诉讼应“基于同一事实”发生，所依据的事实关系或者法律关系应具有一致性或者重叠性。本案中，秦某瑞、周某欣与秦某杰之间就双方是否成立借名买房合同关系发生争议，法院应围绕双方是否构成借名买房合同关系而进行审查。
而秦某瑞、周某欣要求确认秦某杰将涉案房屋登记为秦某杰与孙某慧共同共有的行为无效，而秦某杰的变更登记行为是否属于无权处分与借名买房合同是否成立并非同一法律关系，一院对此不予处理并无不当。因涉案房屋已被抵押给迟某灿，涉及迟某灿的抵押权益，秦某瑞、周某欣主张秦某杰与孙某慧协助办理房屋过户的诉讼请求，可另案解决。
