北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文、陈某向一审法院起诉请求：1．判令依据遗嘱被继承人周某鑫遗留的一号房屋）归周某文、陈某所有；2．周某聪承担诉讼费。
周某文上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判按周某鑫的遗嘱继承北京市东城区一号房屋（以下简称一号房屋）。2．上诉费由周某聪承担。
事实与理由：1．一审法院认定我提交的遗嘱是周某鑫生前处分其财产的协议，因无子女签名、产权未变更而无效是错误的。产权、承租权是否变更与遗嘱效力无关，该遗嘱是周某鑫的真实意思表示，有周某鑫的签名及日期，应为有效。2．遗嘱是公民单方法律行为，周某鑫处理自己的财产无须经过他人同意。
3．周某鑫立遗嘱的目的就是不想生前处置自己的财产，一审法院认定周某鑫意在经子女同意并签名的情况下，在其生前完成对其财产的分配有误。4．因周某鑫不想引发家庭矛盾，所以一直对遗嘱保密，其不可能让子女知晓遗嘱存在。5．一审法院认定“有关人签名后有效”中的“有关人”是指子女，我认为是笔误，稿底中没有“有关人”三个字。
被告辩称
周某聪辩称，同意一审判决，不同意周某文的上诉请求和理由。1．周某文提交的文件不是遗嘱，是周某鑫生前想得到所有子女签字认可才能进行的一个想法，但老人已经去世，相关人员没有签字，产权也没有变更，该文件未生效。2．该文件中周某鑫的想法部分未构成遗嘱。3．周某鑫在该未完成文件中明确两处房屋共同办理才能有效。4．周某鑫在文件中特别标明了“有关人签名后生效”，否则不产生效力。5．一号房屋与陈某无关。
陈某述称，同意周某文的上诉意见。
法院查明
周某鑫与史某系夫妻关系，二人育有两个子女，即周某文、周某聪，陈某系周某文之妻。史某于1997年7月15日去世，生前未留有遗嘱。周某鑫于2018年8月26日去世。史某与周某鑫之父母均先于其去世。
一号房屋原系周某鑫承租的公房。2002年4月23日，周某鑫与H公司签订《售房协议书》，以成本价购房，房价款合计为26616．21元。该房屋在购买时使用了周某鑫44年工龄，史某24年工龄。该房屋现登记在周某鑫名下。
诉讼中，周某文、陈某提交一份书证《遗嘱》，其上载明：“两处房产的处理意见：一号房屋，原为单位公房，19年房产权改革产权换取卖的办法将房按国家规定价折价卖给住户。按我俩当时的工龄65年折合计价几十万，此时尚缺1万多元，由陈某、周某文补交。至此完成产权转换手续。
产权房本名周某鑫。我同意此两居室房由周某文，陈某继承，此后一切事宜由继承人办理。A号后院西房2．5间（房本所记）产权银行公房，承租人周某鑫，由1954年起承租至今。现将承租权转给周某聪、赵某英，以后随房屋政策调整，有关手续由承租人办理。以上两处房继承权、承租权由房证更名后生效。注：房权证权更名后，我离前，保留我自愿选择住处的权利。有关人签名后有效。遗嘱人周某鑫2014年A号签名”。
周某文、陈某表示该份书证为周某鑫的遗嘱，依照该份遗嘱诉争房屋应由周某文、陈某继承所有。经询，周某聪对该份材料系周某鑫所写不持异议，但其不认可该份书证的遗嘱效力，不具备生效遗嘱的性质。同时，周某聪申请证人出庭作证称，一号房屋在购买时需要上交一套房屋，当时上交的是周某聪丈夫赵某英的房屋。周某文、陈某表示对证人所述情况不清楚，无法发表意见，周某聪表示对证人所述无异议。
法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。周某鑫名下一号房屋系周某鑫在史某去世后取得，该房屋系周某鑫的个人财产。该房屋在购买时，使用了史某的工龄，史某的工龄对应财产价值的个人部分系史某的遗产。现史某、周某鑫均已去世，上述财产系二人之遗产。本案的争议焦点为2014年周某鑫所写的《遗嘱》的效力问题。
从该文件的内容上看，周某鑫明确写明继承权、承租权由产权证更名后生效，其离世前保留自愿选择住处的权利，有关人签名后有效等，该文件签名处留白，相关人员未在其上签字。应当指出，该份书证虽名为遗嘱，但根据其内容及周某鑫的表述，周某鑫意在经子女同意并签字的情况下，在其生前完成对其财产的分配，其本质为生前处分行为，而非对死后遗产的分配，现该文件上并无其他人签字，产权亦未完成变更，现周某鑫已去世，该行为已无法履行。
故2014年周某鑫所写的《遗嘱》不应认定为周某鑫的遗嘱。基于此，周某鑫、史某生前均未立有有效遗嘱，故其遗产应按照法定继承的方式进行分割。周某鑫、史某第一顺序的法定继承人为周某文、周某聪。诉讼中，周某聪虽主张多分一号房屋的份额，但其主张，依据不足，法院不予采信。故本案中周某鑫、史某的遗产应由周某文、周某聪平均分割。基于此，陈某主张继承一号房屋的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
本院二审期间，周某文提交周某鑫遗嘱稿底及周某鑫生前书写的文字各一份，欲证明其所提交的周某鑫遗嘱的真实性，周某鑫书写该遗嘱并不是想生前处理两套房屋。经质证，周某聪认可前述材料真实性，但不认可是遗嘱，应以周某鑫最后书写的《遗嘱》为准，从内容上看，两份材料与遗嘱》内容是一致的。
裁判结果：
一、被继承人周某鑫名下位于北京市东城区一号房屋由周某文、周某聪继承所有，周某文、周某聪各占二分之一的所有权份额，二、驳回陈某的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为2014年周某鑫书写的《遗嘱》的效力问题。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案中，周某文上诉主张其提交的周某鑫书写的《遗嘱》并非周某鑫生前处分财产的协议，其符合遗嘱的构成要件，应为有效遗嘱，要求按该遗嘱继承一号房屋。对此法院认为，周某鑫于2014年所写的《遗嘱》是对一号房屋和A号后院西房2．5间两处房屋一并处分的文件。周某文虽在法院审理过程中提交了周某文书写的稿底等材料，欲佐证周某鑫书写的《遗嘱》的真实性。但依据《遗嘱》的内容，周某鑫明确表示两处房屋继承权、承租权由房证更名后生效，亦备注：房权证权更名后，我离前，保留我自愿选择住处的权利。
并写明有关人签名后有效，在结尾处亦注明签名并留白。结合前述表述，该文件系周某鑫意在经子女同意并签字的情况下，保留其生前享有选择住处的权利，是为在生前完成对其财产的分配，而非对死亡后遗产的分配。现周某鑫已去世，相关房屋产权、承租权未进行变更、相关人员亦未签字，该协议无法履行。法院结合本案实际情况，认定周某鑫书写的《遗嘱》不属于周某鑫的遗嘱并无不当，周某文的前述主张不能成立。据此，周某鑫、史某生前均未留有遗嘱，一号房屋应按法定继承予以分割，法院判决周某文、周某聪各享有二分之一所有权份额亦无不当。
