北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：请求法院确认位于北京市通州区W号院内北房东侧三间（以下简称涉案房屋）归原告所有。
事实与理由：原告与被告系堂兄弟关系。原告在村有祖业产北房五间，与被告房屋东西相邻。1958年左右原告离婚后分给前妻房屋两间，此时原告还有北房三间。1993年，在原告不知情的情况下，被告私下将北房三间房屋登记在其名下。后经双方协商，被告出资将包括北房三间在内的全部房屋八间进行了翻建，2009年原告将建房款4万元汇款给了被告。2012年双方签订字据一份，被告认可北房三间系原告所有。现双方为此双方争议，为维护合法权益，现原告诉至法院。
被告辩称
不同意原告的诉讼请求，该北房三间是被告夫妻共同财产，因双方系亲戚关系，被告家房屋比较多，因此当初打算卖给原告三间房，因此收了原告四万元，但是该买卖行为是无效的。
法院查明
原、被告系堂兄弟关系。原告称其出生在北京市通州区A村，一九五几年就进城参加工作了，现为西城区居民户籍。北京市通州区A村W号院对应的集体土地建设用地使用证，土地使用者登记在被告名下，院内用地面积726平方米，建筑面积123平方米，院内原有老北房八间，2008年左右，在未取得相关部门批示的情况下，被告出资将老北房八间进行了翻建，翻建后仍为北房八间。2009年4月1日，原告向被告汇款4万元，汇款附言为：此款用于翻建X村W号院内东头北房三间。
2012年3月18日，原告与被告签订《字据（兄弟协议书）》一份，主要内容为：原告祖留房产共有北房三间，地处通州区A村W号院内，此房于2008年征得原告同意，在原有基础上进行翻建，并收到原告房屋翻建全款4万元，1992年通县土地管理局在房屋登记时，因原告不知此事故登入被告名下（登记时与被告的房屋登记在同一个簿上）。
现需要说明的是，此房虽然登记在我的名下，但是产权仍属于原告所有，即使将来如何变化也要由侄女、侄子继承此房屋的产权。此房如果出卖，原告同意被告有优先购买权等。现该北房三间由原告占有使用。
诉讼中，原告称该北房三间系其祖业产，为证明其主张其向法庭提交了光绪年间北房五间的买卖契约、1951年的土地房产所有证书、离婚协议书予以佐证。1951年的土地房产所有证书显示原告名下有北房五间。1952年的离婚协议书显示原告与孙某丹协议离婚，分割西上房两间归孙某丹等。
被告称翻建前西侧五间还凑合能住，东侧三间已经坍塌了因为房子可能是光绪年间所建。但原告对被告所述翻建前东侧三间房屋已坍塌不予认可，因为2009年4月1日原告通过银行转账时备注的是翻建北房三间，被告亦未就其主张提供任何佐证。
法庭调解时，被告表示同意东侧两间房屋归原告所有。
裁判结果
一、位于北京市通州区A村W号院内北房东侧三间的相关权益归原告享有；
二、驳回原告朱连仲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，根据查明的事实可以确认，W号院内东侧三间房屋系原告的祖业产，后经双方协商被告进行了翻建，但原告支付了被告房屋翻建款，故该翻建行为并不能改变房屋的权属。
考虑到农村房屋的特殊性质、该三间北房的历史由来、离婚协议书相关内容以及原告的户口性质等综合案情，法院认为判令原告对该三间房屋享有相关权益为宜，对于原告要求房屋所有权的诉讼请求，法院难以支持。被告辩称就争议房屋双方系买卖关系，无事实及法律关系，法院不予采信。
