北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某向本院提出诉讼请求：1.请求依法分割河北省秦皇岛一号房屋、北京市海淀区二号房屋，以上两房屋归朱某英所有，朱某英向我支付房屋补偿款560490元；2.判令朱某英因违反《离婚协议书》约定的居住权向我支付补偿款1039500元（按照月租金5500元计算，自2020年9月至2036年5月止）；3.诉讼费用由朱某英承担。
事实与理由：我与朱某英于2014年2月14日登记结婚。2018年5月10日，婚生女朱某佳出生。后其欺骗我要求假离婚。二人于2020年8月18日办理了离婚登记。离婚后我发现朱某英真正离婚的原因是有外遇。朱某英曾经向我书面保证，如果有婚外情则净身出户。双方离婚时，考虑到我婚前有70000元个人存款以及我父母为双方居住的位于海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）装修出资约10万元的事实，双方在签订《离婚协议书》时在第三条就房产分割进行约定。离婚后，朱某英仅以共同存款中应得部分抵了一部分应付给我的房屋补偿款，以没钱为由拒不支付剩余房屋补偿款。
我按照《离婚协议书》约定与朱某英共同承担银行贷款，按月向朱某英转账支付两房屋的贷款，分别为2072元和877元。但朱某英称不用我共同承担贷款二号房屋贷款，将款项退回。我认为应按照《离婚协议书》履行，将相应款项转回给朱某英。离婚后，我继续与朱某英一起偿还两套房屋贷款，女儿朱某佳与我父母均继续居住在二号房屋，我与朱某英曾口头约定，离婚后朱某英搬出二号房屋另行租房居住，但离婚后朱某英拒绝搬出。
2020年11月后，朱某英也不再让我继续居住在二号房屋，双方因此发生争执并报警。我认为，双方在《离婚协议书》中约定我有权在二号房屋长期居住，是双方真实意思表示，该约定符合法律规定，朱某英理应遵守。现朱某英违反约定，并多次表示不允许我和女儿继续居住二号房屋，因此，我与朱某英继续共有两套房屋的基础已经不存在，应对以上两套房屋予以分割。同时，朱某英应就其违反《离婚协议书》约定剥夺我居住权给我造成的损失予以经济补偿。故诉至法院。
被告辩称
朱某英辩称，赵某所述与事实不符，其所说的外遇、是虚假的，双方自愿登记离婚。我一直按照离婚协议履行义务，不存在赵某所说情形。位于河北省秦皇岛一号房屋登记在我与赵某名下，双方共同还贷，因购房时首付款是我父母出资20万元，因此在离婚时双方约定我父母对此房屋有长期居住权，并按出资比例享有此房屋25.7%的增值。目前此房屋一直由我父母居住，不具备分割条件，因此我不同意分割，在不能达成新的一致意见的情况下，双方只能按照离婚协议履行，赵某无权提出新的要求。
对于北京市海淀区二号房屋，我同意分割。自2020年9月起此房屋的贷款一直由我自己偿还，与赵某无关，按照《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中关于房屋补偿款的计算方法计算后，我应该支付给赵某的房屋补偿款金额为71631.5元。离婚协议中关于允许让女方和女儿继续居住在二号房屋，是因为该房屋在离婚时并未分割。房屋分割后，女方及女儿自然就不能继续居住在二号房屋。
法院查明
赵某与朱某英于2014年2月14日登记结婚，婚后于2018年5月10日育有一女朱某佳，于2020年8月18日协议离婚。
双方签订的《离婚协议书》第三条关于“夫妻共同财产的处理”约定，房屋：1）夫妻婚后购买的位于河北省秦皇岛一号房屋所有权归男女双方所有，双方各占50%。离婚后该房地产所有权仍由双方所有，继续共同还贷。离婚后男方父母享有长期居住权。婚后男女共同还贷款48个月，每月还1800元，共计86400元。男方需补偿女方共同还贷部分的一半，共计43200元。
该房屋增值部分由出资方按比例分配，分别为男方父母25.7%，男女双方各37.15%，未分割的共同还贷部分归男女双方所有，各占50%。2）男方于婚前购有位于北京市海淀区二号的房地产，离婚后产权归男方所有。婚后男女双方共同还贷79个月，每月还4145元，合计327455元。男方需补偿女方共同还贷部分的一半，共计163727.5元。离婚后女方和女儿依然享有长期居住权，男女双方共同还贷。该房屋共同还贷部分对应的房产增值及未分割的共同还贷部分归双方所有，各占50%。
2012年6月21日，朱某英与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定朱某英购买位于北京市海淀区二号房屋，房屋登记在朱某英名下，成交总价为198万元，其中首付款118万元，公积金借款80万元，借款期限25年，自2012年8月15日至2037年8月15日，每月还款4145元。
赵某与朱某英于夫妻关系存续期间购买位于河北省秦皇岛市一号房屋一套，于2017年1月9日取得不动产权证书，登记在赵某、朱某英名下，二人共同共有。二号房屋购买时总价款为77万元，贷款余额324311.54元。2020年9月至2021年6月期间，赵某每月向朱某英转账支付二号房屋贷款877元，赵某向朱某英转账支付的二号房屋贷款均被朱某英退回。
赵某主张双方已离婚，房屋共有基础已丧失，应对房屋进行分割，两套房屋均归朱某英所有，朱某英向赵某支付房屋折价款，同时二人继续共同偿还两套房屋的贷款。其中二号房屋扣除已付163727.5元后应付补偿款283799元，二号房屋扣除已付43200元后应付补偿款276691元。
对二号房屋、二号房屋现价值进行评估，确定二号房屋在价值时点2021年4月22日的总价值为139万元，二号房屋在价值时点2021年4月21日的总价值为588万元。双方对估价报告均认可。
裁判结果
一、朱某英名下位于北京市海淀区二号房屋归朱某英所有，上述房屋剩余贷款由朱某英负责偿还，朱某英于本判决生效后十五日内给付赵某房屋折价款257162.5元；
二、赵某、朱某英名下位于河北省秦皇岛市一号房屋归朱某英所有，上述房屋剩余贷款由朱某英负责偿还，朱某英于本判决生效后十五日内给付赵某房屋折价款276691元；
三、驳回赵某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方均具有法律约束力。离婚时，双方达成的财产约定是建立在双方夫妻身份关系解除的基础之上，《离婚协议书》系赵某与朱某英本人签字，系双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的义务。
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方所有，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。
本案中，二号房屋系朱某英婚前购买并支付首付，婚后二人实际共同还贷79个月，离婚时，双方约定离婚后二人继续共同还贷，对还款及其增值部分未予分割，现赵某起诉要求分割并由朱某英向其支付折价补偿，符合法律规定，法院予以支持。因双方约定离婚后继续共同还贷，虽朱某英将赵某给付的还贷款均予以退还，但自2020年9月至2021年4月房屋现值评估期间的还贷部分，仍应计算为二人共同还贷，经计算，朱某英应支付的补偿款数额为437470元，扣除离婚时已支付的163727.5元以及赵某在离婚后应负担的贷款16580元，朱某英需向赵某支付二号房屋补偿款257162.5元。
夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。二号房屋系赵某与朱某英婚后购买，应为二人的夫妻共同财产。离婚时，二人约定房屋仍由双方所有，继续共同还贷，房屋增值部分按比例分配，即男方父母25.7%，男女双方各37.15%。经过评估，二号房屋现价值为139万元，现价值与购买价之差即为房屋增值，朱某英应向赵某支付对应比例的房屋折价款。另，房屋购买价与贷款余额之差即为赵某与朱某英的夫妻共同财产，按照双方约定各50%，朱某英应向赵某支付一半折价款，同时扣除在离婚时已支付的43200元。经计算，赵某主张的补偿款数额低于朱某英应支付的房屋折价款数额，对此法院不持异议，并对赵某的请求予以支持。
赵某主张朱某英支付两套房屋补偿款后，双方继续共同偿还贷款。法院认为，双方在离婚时约定离婚后共同还贷系基于两套房屋均未予分割，现补偿款数额的计算是以分割夫妻共同财产为前提，分割后，双方对房屋均不存在共有关系，亦不存在继续共同还贷的法律和事实基础，法院对此不予支持。
