北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某鑫向一审法院起诉请求：1.依法判令孙某勤名下位于北京市海淀区一号房屋过户至其名下；2.诉讼费、保全费由孙某洋、钟某怡、赵某兰、孙某鹏、孙某娟承担。
赵某兰、孙某鹏、孙某娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回孙某鑫的诉讼请求。
事实和理由：1.一审判决认定事实错误，在2000年9月至2006年7月期间孙某勤不是学生。2.一审中孙某鑫提交的购房付款签购单涉嫌伪造，其是否支付过房款无法确定。3.孙某鑫与张某玲之间的转账记录也涉嫌伪造。4.在一审中出庭作证的五位证人的证言系虚假陈述。5.一审判决关于物业费支付，查明事实错误。
被告辩称
孙某鑫辩称，不同意赵某兰、孙某鹏、孙某娟的上诉请求。
孙某洋、钟某怡辩称，不同意赵某兰、孙某鹏、孙某娟的上诉请求。
法院查明
孙某洋与钟某怡系夫妻关系，婚后生育孙某鑫、孙某勤。孙某勤与赵某兰于2009年12月30日登记结婚，婚后育有孙某鹏、孙某娟。2018年12月18日，孙某勤离世。2003年9月至2006年7月期间，孙某勤系在读研究生。
2006年6月30日，孙某勤与北京市Y公司（以下简称Y公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定孙某勤购买位于北京市海淀区一号房屋，购房款为1523577元，付款方式为一次性付款。当日，孙某鑫名下账号向Y公司付款425339元，2006年7月7日，该账户又向Y公司付款10万元。同日，孙某勤名下账户向Y公司付款90万元。2006年9月1日，孙某鑫名下账号向Y公司付款127981.02元（包含面积差价款33235元、契税等费用）。
2007年9月17日，该房屋下发产权证，登记在孙某勤名下。经法院查询孙某勤名下银行流水，得知该卡在2006年3月20日开户时存入30万元，2006年5月13日由张某玲转入60万元，2006年7月7日付款90万元。2009年3月12日，该账户内存入110万元，当日汇入孙某鑫名下账户内。
涉案房屋交房后，由孙某鑫进行装修并居住使用至今。孙某鑫表示该房屋系其以孙某勤的名义购买的。因签订协议时其在外地出差，故让孙某勤去签署合同；购房款中除了孙某鑫名下账户直接向Y公司的付款外，孙某勤名下卡原由孙某勤使用，孙某鑫使用过一段时间的，该账户中的30万元是孙某鑫现金存进去的，另外60万元是孙某鑫前女友张某玲转账的，为此，孙某鑫提供了其名下银行流水，证明其2005年3月至2006年10月期间提取现金50余万元，其有经济实力支付购房款，也有使用现金的习惯。
同时，孙某鑫提供中国网通业务单，显示涉案房屋的联系人为张某玲，及其与张某玲的合影及其与张某玲之间的多次转账记录，证明当年其为了与张某玲结婚而购房的。孙某鑫亦申请孙某勤在大学期间的同学孙某、宋某、周某出庭作证，其三人出庭表示2006年购房时，孙某勤是学生，没有收入来源，孙某勤在大学期间的生活费也是靠孙某鑫来资助，曾陪同孙某勤去买房，孙某勤也说过购房款是孙某鑫出的。
对此，赵某兰不予认可，表示其并不认识张某玲，也有可能是张某玲借钱给了孙某勤。同时认为双方没有签订书面协议，直至孙某勤去世均没有办理过户手续，孙某鑫只是支付了部分购房款，孙某鑫在大学期间有收入的，孙某勤名下的付款90万元均是其自己的钱，且在2009年孙某勤向孙某鑫转账110万元，足以偿还孙某鑫支付的部分购房款及装修款项，双方不存在借名购房的合意。
同时，赵某兰提供孙某勤在2007年3月7日出资90万元购买济南房屋的合同，表示孙某勤是有经济实力的，孙某鑫表示济南房屋是家里人凑钱给孙某勤买的，110万元的转账是孙某鑫向朋友王某借款，王某付款给孙某勤，孙某勤又转给孙某鑫的。
对于赵某兰的上述说法，孙某洋、钟某怡认为孙某勤当年在读书，没有经济能力买房，购房款均是孙某鑫支付的，张某玲是孙某鑫当年的女朋友，后来分手了。济南房屋是家里人凑钱给孙某勤买的。
另查，现涉案房屋的购房手续也均在孙某鑫处，包括孙某勤名下银行卡及存折，赵某兰不予认可，称银行卡一直由孙某勤在使用，孙某鑫取得孙某勤名下银行卡及存折是孙某鑫在孙某勤去世后撬开保险柜所得。其他购房手续是在2018年准备出售房屋时给付孙某鑫的。
2018年12月31日，孙某洋、钟某怡与赵某兰出具确认书，主要内容为：2006年7月，因哥哥孙某鑫在外地出差，开发商优惠幅度较大，情急之下委托其弟弟孙某勤代其北京市Y公司购买了位于北京市海淀区一号房屋，以孙某勤名义与北京市Y公司签订了《北京市商品房预售合同》。购买该房屋时孙某勤系学生，尚在北京上学，全部购房款（共计1556812元）及契税46704.36元等因该房屋所产生的所有费用均实际由孙某鑫支出。
多年来，该房屋实际由哥哥孙某鑫家庭自行居住和使用，因居住该房屋所产生的所有费用（包括但不限于住房维修基金、装修费、维修费、物业费及取暖费等）均由孙某鑫实际承担。该房屋的所有权证及相关合同、发票等均在孙某鑫处。2018年12月18日，孙某勤不幸突然离世。孙某勤生前已明确告知我上述事实，孙某勤仅是代孙某鑫办理该房屋的相关手续，该房屋所有权确为其哥哥孙某鑫所有，对此我完全认可，不持任何异议。并愿意按照哥哥孙某鑫的要求对房屋进行任何形式的处置，无条件配合过户至孙某鑫夫妇或者其指定的第三人名下（包括通过司法程序）。
如需将该房屋出售的，出售该房屋所得所有款项归孙某鑫所有。如因法律上的障碍导致无法认定该房屋系孙某鑫所有的，我确认该房屋不是我和孙某勤的夫妻共同财产，我和我的孩子们也放弃对该房屋的继承权，最终由孙某鑫和孙某勤的父亲和母亲继承该房屋，再通过遗嘱继承至孙某鑫名下，最终该房屋归孙某鑫所有。
另查，孙某洋曾起诉钟某怡、赵某兰、孙某鹏、孙某娟继承纠纷一案，要求继承孙某勤名下的涉案房屋，后撤诉。在该案中，孙某洋向法院提供一份孙某勤的遗嘱，内容为其去世后，其名下位于北京市海淀区一号房屋由其父亲孙某洋继承。还有一份孙某洋（甲方）、钟某怡（乙方）与赵某兰（丙方）、孙某鹏（丁方）、孙某娟（戊方）于2019年1月18日签署的协议书，内容为“各方确认：该房屋系孙某勤个人婚前购买的房屋，根据孙某勤与丙方的约定，该房屋不属于孙某勤与丙方的夫妻共同财产，该房屋系个人财产，归其个人所有，孙某勤有完全、充分的处置权。
二、各方对于2016年5月18日孙某勤的《遗嘱》真实性认可，尊重其遗愿，认可其将该房屋全部由甲方继承，无任何异议。乙方、丙方、丁方及戊方将无条件配合、协助甲方将该房屋过户至甲方名下。各方确认，孙某勤的《遗嘱》并未损害丁方和戊方的权益，孙某勤的其他财产以及孙某勤与丙方的夫妻共同财产（房产、车辆及银行存款）足以保障丁方和戊方的生活与教育支出。”赵某兰现认可确认书和协议书的签字均是其所签，但表示是在孙某鑫虚假承诺后签字的，而且孙某勤的遗嘱是伪造的。
孙某洋、钟某怡表示最开始双方达成家庭协议，并没有争议。为了省钱，故想通过继承案件达成过户的目的，但后来赵某兰反悔了。
法院认为：
公民的合法权利受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。本案争议的主要问题是孙某鑫与孙某勤之间是否存在借名买房的合同关系，孙某鑫是否系涉案房屋的真实权利人。根据本案查明的事实，涉案房屋的购房款除了90万元以外，其他款项均系孙某鑫账户内支出。90万元购房款中60万元由张某玲支出，孙某鑫提供证据证明了其与张某玲的关系。剩余30万元孙某鑫表示系其存入孙某勤的卡中。
考虑到孙某勤在购房时系在校学生，孙某洋、钟某怡及孙某勤的同学均表示孙某勤在校期间并没有大额经济收入，赵某兰虽表示孙某勤在校期间收入可观，但并未提供证据证明孙某鑫在校期间做生意。根据赵某兰签字认可的确认书及协议书，可以看出赵某兰内心确认涉案房屋与自己无关。
同时，结合孙某鑫一直居住使用涉案房屋并持有涉案房屋的购房手续的情况，可以确定孙某勤只是名义上的购买人，孙某鑫与孙某勤之间存在借名买房的合同关系，故孙某鑫要求孙某勤的继承人协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
裁判结果
一审判决：孙某洋、钟某怡、赵某兰、孙某鹏、孙某娟于判决生效后十日内协助孙某鑫办理位于北京市海淀区一号房屋的所有权转移登记手续，登记至孙某鑫名下。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
根据赵某兰签字认可的确认书及协议书，可以认定赵某兰确认涉案房屋与自己无关。赵某兰虽主张系受孙某鑫欺骗才签的确认书及协议书，但对于该主张，赵某兰未提举证据予以佐证。根据查明的事实，涉案房屋的购房款除了90万元以外，其他款项均系孙某鑫账户内支出。90万元购房款中60万元由张某玲支出，孙某鑫提供证据证明了其与张某玲的关系。
结合孙某鑫一直居住使用涉案房屋并持有涉案房屋的购房手续的情况，可以确定孙某勤只是名义上的购买人，孙某鑫与孙某勤之间存在借名买房的合同关系，故孙某鑫要求孙某勤的继承人协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，理由正当，应予支持。
