北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文上诉请求：撤销一审判决，依法改判张某文借母亲孙某之名所购位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）拥有长期居住和财产所有权。
主要事实与理由：涉案房屋是单位分给父亲张某鹏的公租房，房租及供暖费均由张某文及张某文单位承担。房改时，孙某没有经济能力购房，家中所有子女均未提出购买涉案房屋的意愿，张某涛给张某文一份文件，提出因张某文与母亲共同居住在涉案房屋，故让张某文出全资用母亲孙某名义购买涉案房屋。购房款系张某文借款2万元后凑齐交纳，购房手续均由张某文办理，为保证母亲有生之年的居住权利及使用父亲工龄优惠，故以母亲孙某名义购买。
被告辩称
张某涛、张某亮、张某英辩称，同意一审判决，不同意张某文的上诉请求及理由。涉案房屋为孙某遗产，应依法继承分割，由张某涛、张某亮、张某英继承房屋，向张某文支付折价款不损害遗产的效用及张某文利益。
法院查明
张某涛、张某亮、张某英向一审法院起诉请求：1.判令张某涛、张某亮、张某英共同继承被继承人孙某名下涉案房屋的所有权，由张某涛、张某亮、张某英向张某文按房屋价值的25%支付房屋折价款；2.判令张某涛、张某亮、张某英、张某文继承分割被继承人孙某名下涉案房屋租金收入212760元；3.本案诉讼费由张某文承担。
事实与理由：被继承人孙某于2006年去世。张某涛、张某亮、张某英、张某文系被继承人的子女，被继承人死后留有一套位于北京市海淀区一号房屋，且未留下任何形式的遗嘱，故该房产应由张某涛、张某亮、张某英、张某文共同依法继承。张某文却想将该房产占为己有并已经私自出租多年，租金均由张某文收取，租金为房屋孳息，应作为遗产范围进行分割。现双方因继承一事产生纠纷，故诉至法院。
张某文向一审法院辩称，不同意张某涛、张某亮、张某英的诉讼请求。2000年，由张某涛组织，全部家庭成员达成一致意见：房屋由张某文出资购买，被继承人死后房屋由张某文继承。根据当时产权单位的政策要求，签署声明确认上述约定，该协议由张某涛书写，写明“次子张某文愿出资以我的名义购买…我去世后，自愿将此房转由张某文继承，特立此据”。因被继承人不会写字，由被继承人签人名章证明内容为其真实意思表示，且全部家庭成员签字后，交给张某文，由张某文拿此声明去往单位房管科（以下简称单位房管科）购买房屋和办理相关手续，张某文与其他家庭成员的约定并不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，现被继承人去世，房屋理应由张某文继承。
经张某文向法院申请，张某涛拒绝出庭说明情况，证明该协议确为真实有效，现拒绝履行协议约定，属恶意争夺财产。虽房屋登记在被继承人名下，但购房的全部购房款由张某文支付，相关票据及房产证均由张某文保管，张某文一家在涉案房屋内居住至今，从未有人对房屋主张任何权利，足以证明无论是被继承人还是其他家庭成员均认可房屋归张某文所有。张某文已履行完毕所需承担的义务，应当享有相关权利，张某涛、张某英、张某亮应履行约定，配合张某文办理房屋过户手续。
即便法院认定协议无效，因房屋系张某文全款出资购买，且在2021年3月对房屋进行装修，对涉案房屋具有较多的贡献，应当予以多分。如果要继承，购房时因父亲工龄享有的优惠可继承分割。
法院认定事实：张某鹏与孙某系原配夫妻，婚后共育有子女四人，分别为张某涛、张某亮、张某英、张某文。张某鹏于1979年12月6日因死亡注销户口，孙某于2008年3月16日因死亡注销户口。
孙某（乙方）与单位（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将座落在海淀区一号住房出售给乙方，房价款为35857元，购房时使用了张某鹏28年工龄优惠。
张某文主张涉案房屋购房款系其全额交纳，为此提交交款通知单、收据、房费证及证明一份，证明内容为：兹证明张某文于2000年4月3日交单位公司内部购房款37786元，张某涛、张某亮、张某英对证明不予认可，不认可由张某文交纳。张某文主张各方已对涉案房屋的归属达成一致，为此提交2000年3月1日协议书一份，该协议为家庭分家析产协议，内容为“我叫孙某，现住单位院内一号。此房是贵公司于1979年底分给我已故丈夫张某鹏（生前为贵公司下属单位职工）的。现在我决定购买此房。由于我没有经济来源，所以次子张某文愿出资以我的名字买房，对此，我表示同意，无异议。我去世后，自愿将此房转由张某文继承，特立此据。经协商，长子张某涛、长女张某亮、次女张某英对此字据均无异议，以落款签字为证。”落款立据人处盖有孙某人名章，以及张某涛、张某英、张某亮签名。
张某涛、张某英、张某亮对上述协议书真实性不予认可，称孙某系文盲，不会写字，该文件不可能系孙某书写，加盖的孙某人名章并非其私章，其私章保存于张某亮处，且立据人中的三人签名均不是本人签名，该文件也不具备遗嘱的法律形式，房屋归属应以不动产登记为准。张某文认可孙某不会写字。对于上述文件的形成过程，张某文称2000年3月1日需决定是否购买涉案房屋，虽没有所有人在场的家庭会议，但张某涛、张某英、张某亮与孙某协商并达成协议内容，张某涛将各方签好字的协议书交给张某文，后由张某文办理购房手续，协议书系按照房管科要求出具，购房人必须达成一致意见方可购房，协议书向房管科出示后原件由张某文保管至今。
张某涛、张某英、张某亮对此不予认可，称从未开过家庭会议，该份文件上亦没有三人任何笔迹。本案最后一次庭审时，张某文称涉案房屋是张某鹏的遗产，实际由孙某委托其购买，仅同意分割工龄优惠对应的部分。
为查明事实，法院向单位房管科询问，单位房管科答复称张某鹏系其单位职工，去世后，房屋承租人变更为孙某。孙某作为承租人享有优先购买房改房资格，如果其子女购房需孙某本人出具放弃说明。对于张某文提交的达成一致协议，因时间久远，无法查询当时提交的材料。审理中，法院将单位房管科答复向张某涛、张某亮、张某英、张某文告知，各方均表示无异议。
经张某涛、张某亮、张某英申请，法院对涉案房屋现价值进行评估，2021年6月总价值为5752576元。张某文占用涉案房屋近15年，按月平均租金5000元计算，张某文已取得了遗产的经济利益80余万，对此应给予扣除。综上其认为涉案房屋价格应确定为550万元。张某文认为评估价值与实际该地区房屋销售价值相距较大，涉案房屋装修尚未完成，价值还不能确定。
张某文主张其对涉案房屋贡献较多，且患有多种疾病，已达到完全丧失劳动能力标准，分配遗产时，应予以多分，为此提交装修合同、劳动能力鉴定、确认结论通知书及诊断证明书。张某涛、张某亮、张某英对上述证据真实性认可，证明目的不予认可，认为无法证明张某文目前的身体状况，且双方均已退休，都不具备劳动能力，且患有慢性疾病。
张某涛、张某亮、张某英主张三人对孙某尽了主要赡养义务，在分配遗产时要求多分，为此提交住院病案首页。张某文对住院病案真实性认可，但在孙某住院期间，所有儿女均有照顾老人，且在家属处签字，不能以此证明张某涛、张某亮、张某英尽了较多赡养义务。经询，孙某于2001年前与张某文同住，后搬至张某英处同住。张某文称孙某生前与四个子女均有同住情况。
法院认为，张某涛、张某亮、张某英主张涉案房屋为孙某的遗产，要求按法定继承予以分割。张某文对此不予认可，要求按照“协议书”由其继承所有。对于“协议书”的性质，张某文先是称其提交的“协议书”系家庭分家析产协议，后称是孙某委托其购房。从形式上看，张某文提交的文件中并没有“协议书”字样，从内容上看，该文件系写给单位房管科的一份情况说明。根据双方当事人陈述，形成上述文件当日并无家庭会议方式对购房一事及房屋的归属等事项进行协商或约定，对文件的书写人及签字人亦陈述不一，真实性存疑且无法认定该文件为分家析产协议。结合法院与单位房管科询问的情况表明，孙某作为张某鹏的遗孀，具有涉案房屋的优先购买权而无需他人同意或向单位出具材料。
现张某文要求按照上述“协议书”约定将涉案房屋判归其所有的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。张某文主张其出资购买涉案房屋且对房屋进行装修等应当享有一定所有权，但张某文提交的现有证据无法证明涉案房屋系由其出资购买，即便出资情况属实，亦不构成对房屋所有权的共有，故其上述主张，法院亦不予支持。涉案房屋系孙某在张某鹏去世多年后购买，登记在孙某名下，应为孙某的遗产，在其第一顺序继承人中按法定继承予以分割。
张某涛、张某亮、张某英、张某文均主张在分配遗产时应当多分，根据双方提交的证据，无法认定哪方尽到了明显较多的赡养义务，故对双方要求多分遗产的主张，法院均不予支持，涉案房屋应由张某涛、张某亮、张某英、张某文均等继承。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。现张某涛、张某亮、张某英主张涉案房屋归三人所有，并向张某文支付相应折价款，法院予以支持。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经查，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
裁判结果
一审判决:一、孙某名下位于北京市海淀区一号房屋由张某涛、张某亮、张某英按份继承所有，每人各继承三分之一份额，张某涛、张某亮、张某英于判决生效后十五日内共同给付张某文房屋折价款1438144元；二、驳回张某涛、张某亮、张某英的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为涉案房屋是否为孙某遗产进而应由其子女继承分割。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。根据本案查明事实，张某鹏于1979年12月6日因死亡注销户口，孙某在张某鹏去世多年后与单位签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋，并登记于孙某名下。张某文上诉主张涉案房屋系其支付全部购房款并以母亲孙某名义购买，但并未提交充分证据证明其关于借名买房的主张，且张某文在一审中对其提交的“协议书”形成过程及性质等先后说法不一，该协议书亦未得到张某涛、张某亮、张某英认可，法院结合各方当事人陈述及向单位房管科询问情况等，对张某文依据“协议书”主张涉案房屋归其所有不予认可的认定并无不当。
不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。孙某于2001年取得涉案房屋所有权证后，并未发生变更、转让等情形，且孙某长期居住于涉案房屋，至其去世时涉案房屋仍登记于孙某名下，应为孙某遗产。购房时使用张某鹏工龄优惠部分可作为张某鹏的财产权益由其继承人进行继承，即孙某、张某涛、张某文、张某亮、张某英依法继承。孙某去世后，孙某继承张某鹏在涉案房屋中所享有的财产权益部分由其继承人张某涛、张某文、张某亮、张某英依法继承。
综上，法院认定涉案房屋的相关权益由张某涛、张某文、张某亮、张某英继承分割并无不当。
