北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某菲向一审法院起诉请求：要求赵某哲向林某菲返还购房首付款450250元、房屋贷款1290548.55元、供暖费50983.41元、物业费54079元。
赵某哲上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回林某菲的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1.本案纠纷不是借名买房协议无效后的法律纠纷，本案纠纷的基础是上诉人与被上诉人之间不构成借名买房的法律关系。2.一审判决中认定事实有错误。3.一审判决自相矛盾。
被告辩称
林某菲辩称，同意一审判决。
法院查明
林某菲与赵某哲曾系朋友关系。
赵某哲系北京Q公司（以下简称Q公司）的股东，持股比例为96.6667％。
林某菲主张其借用赵某哲的名义购买一号房屋，其通过B公司的账户向赵某哲担任法定代表人的Q公司账户支付了90万元购房款，赵某哲用其中的450250元支付了首付款；购房后林某菲通过赵某哲的账户陆续向银行还贷共计1290548.55元，并支付了房屋2010年至2018年期间的供暖费50983.41元和物业费54079元。
就借名买房一事，林某菲曾于2019年3月以房屋买卖合同纠纷为由将赵某哲诉至一审法院，要求：1、确认林某菲与赵某哲之间存在借名买房的合同关系；2、判令赵某哲协助林某菲将一号房屋转移登记至林某菲名下。在该案庭审中，为证明还贷情况，林某菲提交了银行存款回单若干，赵某哲并未对上述存款回单的真实性提出异议，但主张相关款项是林某菲使用赵某哲房屋的租金，同时赵某哲表示林某菲于2009年9月向其银行卡内存入5万元，但时间久远，记不清款项用途了。
赵某哲在该案中也提交了银行存款回单若干，用以证明其还贷情况。
就该案，法院查明如下事实：2009年4月21日，赵某哲作为买受人与Y公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，约定：房屋总价款为2220250元，买受人于当日交付房款450250元，余款177万元买受人通过银行按揭方式贷款。现一号房屋登记在赵某哲名下。关于首付款支付情况，赵某哲提交Y公司出具的定金收据及发票，证明赵某哲于2009年4月16日交纳定金3万元、于2009年4月21日交纳首付款450250元。林某菲主张一号房屋首付款来源于林某菲向B公司的法定代表人邓某辉的借款，其要求邓某辉将出借款项支付至赵某哲担任法定代表人的Q公司，并就此提交了电汇凭证四张，以上共计90万元。
林某菲还申请邓某辉出庭作证，邓某辉称：B公司转给Q公司的90万元系邓某辉以B公司的名义出借给林某菲的，当时林某菲因买房向邓某辉借款，邓某辉按照林某菲指示将上述款项转账至Q公司账户；虽转账凭证上写明用途为往来款、材料款，但邓某辉与Q公司没有任何关系。赵某哲认可收到上述款项，主张系林某菲多次带邓某辉至Q公司吃饭、等花费的款项。
2010年1月7日，赵某哲作为借款人与中国银行签订贷款合同，约定赵某哲贷款177万元，借款用途为支付其购买一号房屋购房款，贷款期限自2009年5月26日至2027年5月26日。关于还贷情况，赵某哲称其通过银行自助机向还贷账户存现以偿还贷款，并提交银行存款回单若干，后于2010年5月，其将一号房屋出租给林某菲居住，每月租金为12000元，林某菲每月将租金支付至赵某哲还贷账户用于偿还贷款。林某菲对此不予认可，称其曾给付赵某哲10万元现金用于还贷，数月之后赵某哲将还贷银行卡还给林某菲，林某菲通过银行自助机偿还贷款，对此林某菲提交银行存款回单若干。
法院经审理认为，虽林某菲提交证据证明其向Q公司账户转入90万元，但从该90万元依次转入的时间及具体金额来看，一号房屋首付款是否系使用该笔款项支付，或者林某菲与赵某哲之间是否存在其他关系及双方就该笔款项用途是否有其他约定，林某菲未提交证据予以证明。
虽赵某哲关于转入Q公司账户90万元款项用途的陈述及其将一号房屋出租给林某菲居住，林某菲支付租金用于偿还房贷的解释，有未充分举证及不符合常理之处，但林某菲证据尚不能充分证明林某菲与赵某哲之间构成借名买房的法律关系，故判决驳回林某菲的诉讼请求。
林某菲不服提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。
林某菲称其在本案中要求赵某哲返还上述90万元中用于支付首付款的450250元，剩下的449750元其已另案主张返还。
关于物业费和供暖费，林某菲主张其支付了一号房屋2010年至2018年期间的供暖费50983.41元和物业费54079元，就此提交了物业费发票及收据、供暖费发票及收据。赵某哲对该组证据的真实性认可，但表示林某菲与赵某哲口头约定林某菲承租一号房屋，承租期间的物业费和供暖费均由林某菲负担。
关于银行贷款，林某菲主张其自2009年6月至2018年4月期间通过赵某哲的还贷账户向银行还款1290548.55元，就此林某菲提交了赵某哲名下的中国银行账户的交易明细及中国银行存取款回单，林某菲称，2018年4月30日之前，赵某哲的还贷银行卡一直由林某菲持有并实际使用，账户的存取款主体均是林某菲，自2009年6月至2018年4月期间的还贷数额共计1289473.55元，至2018年4月30日，该账户内的余额为29134.21元，上述款项均来源于林某菲，2018年5月之后赵某哲将还贷银行卡注销，故林某菲无法继续还款。
赵某哲对该组证据的真实性认可，但不认可证明目的，表示林某菲与赵某哲口头约定，林某菲自2010年5月起承租一号房屋，林某菲将租金直接支付至赵某哲还贷账户内，赵某哲用以还贷，一开始由赵某哲向林某菲提供卡号，林某菲向账户内存款，后为方便操作，赵某哲直接将还贷银行卡交给林某菲保管，林某菲向该账户内支付的款项均是租金，林某菲支付租金至2018年4月，后因双方产生纠纷，赵某哲于2018年5月将上述银行卡注销重新办卡，此后其自行向账户内存款以偿还贷款。
经询，赵某哲认可自2010年5月至2018年4月30日期间，还贷账户的交易主体均不是赵某哲。
赵某哲主张其自2010年5月起将一号房屋出租给林某菲，关于租金标准，赵某哲称，一开始双方口头约定租金每月最低1万元，后随着市场租金价格上涨，双方口头约定将租金调整为每月12000元，因赵某哲要求林某菲将租金支付至还贷账户内，故只要林某菲保证账户内的款项足以偿还贷款即可。林某菲对此不予认可，否认双方存在租赁合同关系，表示若林某菲支付的款项系租金，不可能每月的金额不固定。
关于一号房屋的占有使用情况，林某菲称2009年12月其与赵某哲一起去办理的收房，收房后其对一号房屋进行了装修，装修后房屋一直由其占有使用。赵某哲称，其于2010年1月自行收房，于2010年5月将房屋出租给林某菲居住，后房屋一直由林某菲占有使用。
赵某哲曾于2019年10月以排除妨害纠纷为由将林某菲诉至一审法院，要求：1、林某菲搬出一号房屋；2、林某菲支付2018年5月7日至实际腾房之日止的房屋使用费（按每月16000元计算）。一审法院认为现有证据能够证明一号房屋归赵某哲所有，林某菲占有使用一号房屋缺乏法律依据，故判决如下：一、林某菲于判决生效之日起十日内向赵某哲腾退一号房屋；二、林某菲于判决生效之日起十日内向赵某哲支付房屋占有使用费；三、对林某菲的反诉请求不予受理；四、驳回赵某哲的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
关于前述B公司向Q公司转账的90万元，林某菲称，其中2009年9月11日转账的20万元与首付款无关，系林某菲为偿还房屋贷款从邓某辉处借的钱，因邓某辉出借的款项来源于B公司，B公司只能向对公账户付款，故林某菲要求邓某辉将该20万元支付至Q公司账户内。经询，林某菲表示其并未向赵某哲要过上述20万元，其想着该20万元先给赵某哲使用，等一号房屋转移登记至其名下后，其再统一向赵某哲要。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，林某菲主张Q公司收到B公司支付的90万元构成不当得利，林某菲应就其主张承担举证责任。
林某菲称90万元为购房款，但其中前三笔款项的支付时间分别为2007年12月28日、2008年4月14日、2008年10月15日，早于一号房屋的购买时间长达半年至一年多，且林某菲表示其向邓某辉的借款金额由邓某辉确定，上述陈述均不符合常理；对于2009年9月11日的20万元，林某菲主张系其为偿还房屋贷款向邓某辉的借款，若该陈述为真，相应款项应支付至林某菲账户或赵某哲的还贷账户，而没有理由支付至Q公司账户内，故该陈述亦不符合常理。
综上，Q公司收到90万元并非无法律上的原因，林某菲主张该90万元系购房款缺乏依据，该90万元并不符合不当利得的构成要件，林某菲以不当得利为由要求Q公司和赵某哲返还相关款项缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于物业费和供暖费，双方均认可林某菲支付了2010年至2018年期间的物业费和供暖费，根据查明的事实，上述期间涉诉房屋由林某菲实际控制使用，故其理应负担该期间的物业费和供暖费，其主张该部分款项构成不当得利并要求返还缺乏事实和法律依据。
关于林某菲主张的贷款，根据本案查明的事实，赵某哲认可2010年5月至2018年4月30日期间还贷账户并非由其控制，亦认可其将还贷银行卡交给林某菲保管，林某菲也举证证明其通过还贷账户进行了交易，故法院认定自2010年5月15日至2018年4月30日期间还贷账户内的交易资金均来源于林某菲。林某菲主张还贷账户自开户起即由其控制，但未能就此举证，且林某菲在另案的庭审中陈述赵某哲系在数月后将银行卡交给其保管，赵某哲在另案中亦提交了其于2010年3月之前向还贷账户内存款的银行回单，故对林某菲有关2010年5月前房屋贷款亦由其偿还的主张法院不予采信。
但对于2009年9月24日存现的2万元和2009年11月15日存现的3万，因林某菲持有相应的银行存款回单，赵某哲在另案庭审中亦认可林某菲曾于2009年向其账户内存入5万元，故法院认定该两笔款项来源于林某菲。赵某哲主张林某菲向还贷账户内支付的款项均系租金，但其未就双方存在租赁合同关系进行举证，其就双方对于租金的约定的解释明显不符合常理，且之前案件也仅以林某菲系无权占有一号房屋为由判令林某菲腾房，并未认定林某菲与赵某哲就一号房屋存在租赁合同关系，故赵某哲有关相关款项系租金的抗辩缺乏依据，法院不予采信。
综上所述，赵某哲获得相应款项并无法律根据，其行为构成不当得利，林某菲要求赵某哲返还相关款项具有事实和法律依据，法院予以支持，经核算，该部分款项数额为1210824.06元。
裁判结果
一审法院判决：一、赵某哲于判决生效后七日内向林某菲返还1210824.06元；二、驳回林某菲的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
综合双方诉辩主张及证据，本案争议焦点主要在于林某菲主张的涉案房屋贷款是否属于不当得利，应当由赵某哲返还。根据庭审中赵某哲自认情况以及林某菲的举证情况，原审法院认定2010年5月15日至2018年4月30日期间的还贷账户内的交易资金均来自于林某菲，符合案件实际。此外，对于2009年的两笔存现款项共计5万元，亦有相应证据佐证，应认定来源于林某菲。
对于上述款项的性质，赵某哲均主张系房屋租金，但并未提交证据证明双方系租赁合同关系，亦无证据能够证明林某菲在支付上述款项时存在为占有使用房屋而支付对价的意思表示。因此，法院综合本案实际情况以及不当得利案件的法律要件，认定赵某哲获取相关款项并无法律依据，应当予以返还，并无不当。
