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父母出资登记子女名下但与子女签订协议保留所有权协议未有配偶签字有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-07-26


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某章、郭某霞向本院提出诉讼请求:1.判决原、被告签订的楼房产权协议有效。2.诉讼费由被告承担。

事实理由:二原告系夫妻关系,被告赵某菲系二原告之女,被告林某超系二原告之女婿。二被告于20075月结婚,婚后二人一直在北京生活。当时林某超没有工作,赵某菲收入较低。二原告鉴于二被告生活条件太差,考虑出资购买房屋给二被告居住。经原、被告共同协商决定由原告出资、还贷购买房屋给二被告居住。经多次看房后决定购买位于西城区一号的房屋。因二原告还有工作,必须返回老家,协商后委托林某超办理购房及贷款事宜。

林某超在办理房屋手续时将房屋登记在二被告名下,并办理了贷款,由二原告支付首付36万元,并向银行贷款37万元,该房屋贷款由原告分批转给被告后,由原告还贷,后于2012年付清贷款。房屋购买后,二被告将房屋出租,租金由林某超用于个人开销。201711月,赵某菲与林某超感情出现问题。为维护自身权益,故诉至法院。

 

被告辩称

林某超辩称:认可双方签署的楼房产权协议,不认可原告所说的是附条件的赠与,该房屋已被落户在被告夫妻名下,份额是各50%,完成物权登记,房屋的水电费等一系列事项均是由林某超夫妇完成。

赵某菲辩称:认可原告的诉讼请求。

 

法院查明

赵某章、郭某霞、林某超、赵某菲于2010年签订《楼房产权协议》,载明以下内容:2009年,父母赵某章、郭某霞出资叁拾陆万元在北京市宣武区购楼房一处,产权直接落户为独生女赵某菲、女婿林某超名下。因孩子们年轻、收入低,无力还贷款,作出如下协议。一、该楼房剩余贷款由父母赵某章、郭某霞偿还人民币。二、女儿女婿对楼房有居住权,没有其他权力。三、女儿女婿能孝敬赡养父母(赵某章、郭某霞)到父母百年后,将把该楼产权交付,反之将把该楼产权收回。

另查明,林某超、赵某菲于2007517日结婚,后于2009年以林某超名义购买了位于一号的房屋(以下简称涉案房屋),产权登记在林某超、赵某菲名下。购房时通过银行办理了贷款,目前贷款已还清并已解除抵押登记。现二人处于分居状态。

 

裁判结果

确认原告赵某章、郭某霞与被告林某超、赵某菲签订的《楼房产权协议》合法有效。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。赵某章、郭某霞、林某超、赵某菲于2010年签订的《楼房产权协议》(以下简称产权协议),系各方当事人真实意思表示,现各方当事人对产权协议的真实性并无异议,法院对其真实性予以认可。各方当事人的争议焦点实际在于产权协议是何性质,是否属于赠与合同,以及能否对抗不动产登记。

有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。从产权协议约定的“女儿女婿对楼房有居住权,没有其他权力”等内容,结合习惯以及诚信原则来看,各方当事人签订协议应是对赵某章、郭某霞实际出资购买涉案房屋并负责出资还贷进行确认,林某超、赵某菲虽然名义上是产权人,但只享有居住权,实际产权人赵某章、郭某霞是否将产权交付林某超、赵某菲取决于林某超、赵某菲是否尽赡养义务。

因此,产权协议从性质上看属于设定居住权的协议,并包含了借名买房和附条件赠与的内容。至于产权协议能否对抗不动产登记,根据规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,是否登记并不影响产权协议的合同效力。

综上所述,产权协议系各方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,系有效合同,对各方当事人均具有约束力,各方应依约行使权利,履行义务。故对于赵某章、郭某霞要求确认产权协议有效的诉讼请求,法院予以支持。



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