北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1.依法判令赵某武协助赵某文将坐落于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号）过户至赵某武名下；2.诉讼费用由赵某武承担。
事实和理由：2004年6月20日，赵某文、赵某武签订《借名购房协议》，赵某武借用赵某文的名义，于2004年6月26日购买一号，并于2005年2月21日取得产权证，产权登记在赵某文名下；双方所签订《借名购房协议》第七条约定：“待北京市大兴区一号房屋能够办理过户时，甲方需及时变更房屋所有权，如甲方拖延不进行变更房屋手续，给乙方造成不能购买其他房屋的情况，则甲方需向乙方承担总房款的万分之一支付违约金，并且乙方有权向法院提起诉讼”；双方经多次沟通，赵某武仍未能按照合同约定及时配合将赵某文名下的房屋过户，赵某武构成违约，给赵某文造成损失；现双方当事人无法达成一致意见，故赵某文诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
赵某武辩称，不同意赵某文的诉讼请求；赵某武现在具有在北京市的购房资格，已经交纳社保满5年，但赵某武有两个孩子，现在也想买房，如果将诉争一号过户至赵某武名下，会增加再次买房的负担（多交首付款等），所以不同意配合过户。
法院查明
2004年6月北京s公司（出卖人）与赵某文（买受人）签订《商品房买卖合同》买受人购买的商品房一号房（即诉争一号），该商品房的用途为住宅，总价为344651元，出卖人应当在2004年11月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。
赵某武、赵某文系兄妹关系；就支付首付款情况，赵某文主张当时的首付比例为总价款的20%，交了6、7万元，赵某武主张当时向开发商交了70000元现金，因金额不大，并未转账付款；就偿还银行按揭贷款情况，双方当事人主张赵某文将指定扣款的银行卡交与赵某武，由赵某武按期存入款项，并由贷款银行按期扣款，后在2013年由赵某武一次性偿还剩余银行按揭贷款。
双方当事人均主张系由赵某文办理一号的入住手续，并由赵某武对房屋进行装修，先是由赵某武将房屋对外出租，之后赵某武居住在一号；在2019年12月19日，赵某武一次性向物业公司交纳了一号自2016年至2019年的物业费合计5916.80元；同日，赵某武缴纳供暖费2826.30元。
针对一号颁房产证书载明房屋所有权人为赵某文，就双方当事人存在借名购房的事实，赵某文提交落款时间为2004年6月20日的由赵某武（甲方）与赵某文（乙方）签订的《借名购房协议》；赵某武认可该协议真实性；经本院询问，双方均主张该协议签订于2004年6月20日，不存在倒签协议等情形。该协议第一条载明：“甲方以乙方名义购买位于北京市大兴区一号”……“待北京市大兴区一号房屋能够办理过户时，甲方需及时变更房屋所有权，如甲方拖延不进行变更房屋手续，给乙方造成不能购买其他房屋的情况，则甲方需向乙方承担总房款的万分之一支付违约金，并且乙方有权向法院提起诉讼”。
裁判结果
驳回赵某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系；主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。据此，本案争议焦点即为双方当事人之间是否在2004年购买一号时成立借名购房合同关系。就此，有以下几点考虑。
第一，从出资角度看，系以赵某文名义支付首付款及办理银行按揭贷款，现无充分证据证明系赵某武实际交纳全部房款。
第二，从占有使用涉案房屋，即从实际享有房屋权益角度看，现有证据仅能证明系赵某武在赵某文起诉前的2019年12月19日（赵某文在2019年12月26日向法院提交起诉状）交纳了一号的物业费及供暖费，没有赵某武对房屋进行装修及持续交纳供暖费、物业费等相关费用的充分证据；即使双方当事人所主张诉争一号曾对外出租属实，根据交易习惯，一般亦系由房东（业主）负担物业费、供暖费支出。
第三，从双方签订书面借名购房协议角度看，《借名购房协议》的落款时间为2004年6月20日，其中载明房屋坐落为“北京市大兴区一号”，而《借名购房协议》所载明上述房屋坐落及建筑面积系与之后所颁发房屋所有权证一致；而且，《借名购房协议》载明“甲方于2004年8月5日以乙方的名义与银行签订了贷款相关文件……”，记载了在2004年6月20日之后所发生的事实；据此可以认定，《借名购房协议》肯定不是在签订《商品房买卖合同》之前签订，但经法院询问，双方当事人均否认存在倒签等行为，故该《借名购房协议》系伪证；因该协议系双方当事人所共同签订，故涉嫌虚假诉讼。
综上所述，因举证不充分，对双方当事人针对一号成立借名购房合同关系的事实，故对赵某文要求赵某武配合将一号过户至赵某武名下的诉讼请求，法院不予支持。
