北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院未认定一号房屋的购房款全部由上诉人实际支付，与事实不符，属于事实认定错误。1、一号房屋的买卖契约、补充协议、首付款等交易文件及票、证原件均由上诉人持有，根据生活常识可推定上诉人支付了全部房款，被上诉人一审辩称2002年分手时没有带走购房合同等交易文件且多年来未向上诉人索要，不合常理，与事实不符。2、双方恋爱期间由女方出资买房同居，分手后任由男方继续居住女方购买房屋并在长达18年的时间里从未向男方主张房屋权利有违常理。3、被上诉人在微信聊天记录中已认可一号房屋购房款是由上诉人以其名义实际支付的，并未提出异议。
4、被上诉人存在严重诚信问题，其关于一号房屋由其出资购买的庭审陈述不具有可信度，不应采信。二、一审法院不予认定本案双方系借名买房关系，而认定本案属“同居期间财产分割争议”，适用法律错误，本案实为非典型的借名买房关系。一审法院认为“借名买房，应系购房人因某种原因不能或不愿以自己的名义购房……应在诚实信用基础上加以判断。”关于借名买房，2011年《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》仅涉住房限购政策房屋，与本案上诉人主张的案由无关。依据2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条之规定，“借名买房”并未局限在住房限购政策，也没有采取列举的方式穷尽买房的情形。本案中借名买房存在其特殊性，表现在借名原因、意思表示、居住使用情况三个方面，由此可判断本案为特殊的借名买房法律关系。
双方恋爱期间，并无共同买房合意，而是上诉人用被上诉人的名义买房从而给其一个心理安慰，表达一份爱情。双方分手后上诉人居住使用该房屋并偿还贷款，以及被上诉人出具委托书，也不是双方在恋爱关系结束后对该房屋所作安排，而是该房屋本来就是上诉人实际出资购买，贷款理应由上诉人偿还，被上诉人出具委托书也是为了配合上诉人实现房屋权益，与被上诉人无关，因此本案不属于同居期间财产分割争议。
被告辩称
周某芳辩称，同意一审判决结果，不同意张某文的上诉请求，亦不认可双方系同居期间财产分割争议。
A银行提交书面意见表明：若法院判决过户，愿意配合解除一号房屋项下的抵押。
法院查明
张某文向一审法院起诉请求：1．周某芳将位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至张某文名下并承担过户费用；2．诉讼费由周某芳负担。
一审法院认定事实：2000年6月8日，周某芳取得《外省市个人在京购房批准通知单》。2000年6月15日，北京市大兴房地产交易中心（甲方）与周某芳（乙方）及C公司（投资方）签订《房屋买卖契约》及《购房补充协议》约定，乙方购买一号房屋，建筑面积102.78平方米，价款246672元，乙方预付定金2万元，签订本契约之日，乙方即向投资方支付房款总额的43.24％，即106672元，乙方将剩余房款12万元，于2000年7月15日前，采用银行按揭贷款方式一次性支付给投资方。
上述合同签订后，周某芳办理了贷款及抵押手续，支付了相关费用。2000年7月14日，C公司通知办理房屋入住手续，周某芳与C公司签订《关于调整房屋面积及结算房价的补充协议》，补交房款1416元，房屋总价调整为248088元。2000年7月15日，C公司开具248088元购房款发票。2000年7月16日，一号房屋支付1653.92元供暖费及951元安保、物业、垃圾清运等杂费。
后张某文与北京D公司签订《装饰合同书》，对一号房屋进行装修，张某文支付了装修款，装修公司出具了收据。2000年8月30日，C公司代周某芳支付公共维修基金4962元。2000年9月18日，周某芳缴纳契税4962元。2000年11月10日，周某芳支付了天然气集资费及电视光缆费6360元、办理产权证费200元。2001年1月8日，周某芳取得一号房屋产权证。
一审庭审中，张某文、周某芳均认可2000年购买房屋时，双方系恋爱关系，一号房屋交付后，二人曾共同居住使用。2002年，双方分手，周某芳离开一号房屋。张某文继续居住使用至今。张某文称双方于2002年2月分手，周某芳称系于2002年6月分手。2020年7月4日，一号房屋上贷款偿清。
2020年8月25日，张某文添加周某芳微信，双方进行沟通。2020年8月26日、8月27日，张某文称：借周某芳名字买房需要其配合过户，周某芳未明确反对。此后，张某文再与周某芳联系，周某芳未予回复。
庭审中，张某文称一号房屋以周某芳名义购买，但全部钱款均由张某文现金支付。张某文称首付款中有5万元，系朋友李某涛出借，李某涛已去世，李某涛妻子陈某丽出具《情况说明》，证明2000年6月，李某涛借给张某文5万元用于购房。周某芳不予认可，提交周某芳个人签订的重庆市房屋买卖合同、周某芳父母名下重庆市房屋产权证及周某芳名下公司工商登记信息，称其家境好，其曾与张某文共同居住在北京地下室，母亲来京探望，看到女儿住在地下室，心疼遂决定买房，房款均系周某芳支付，但时隔久远，未留存证据；认可2002年周某芳离开北京后，后续贷款系张某文偿还；周某芳离开时，让张某文继续居住，双方协商用房屋租金充抵房贷。
张某文对周某芳陈述不予认可，称周某芳名下公司未进行年检被吊销，诚信堪忧；周某芳系商人，离开北京未带走与一号房屋相关的任何票、证，多年来未对一号房屋主张过任何权利，收到微信第一时间对张某文所述借名买房事实及张某文的过户要求均予以认可，种种表现均说明一号房屋与周某芳无关；租金远高于房贷，租金充抵房贷亦不合常理；实际情况系双方分手时，周某芳称趁她在北京，要把一号房屋过户给张某文，张某文生气说不想住这个房子，不过户了，干脆把一号房屋卖了，让周某芳给其出具卖房的委托手续。张某文提交2000年6月8日《委托书》载明：我因有事不在北京，特委托张某文把房子出售，落款处有周某芳签字。张某文称日期系笔误，实际出具委托书的时间为2002年2月。
周某芳对《委托书》的真实性予以认可，认可系于2002年书写，但不认可是2月书写，《委托书》反映了周某芳出售房屋取得房款的意愿，如果是当时同意过户给张某文，就不会出具委托其销售的委托书；另张某文一直居住在房屋内，亦与其陈述周某芳委托其卖房的陈述相左；2020年8月27日双方微信沟通时，因曾有恋爱关系，直接反驳不符合周某芳的性格，房屋登记在周某芳名下，产权是周某芳的，周某芳回答的较为含糊，并不想与张某文多交流。
一审庭审中，经法院释明本案是否应为同居期间财产分割争议，张某文坚持主张要求过户的基础是借名买房关系，称本案借名买房，并非为规避国家政策，仅系表示对情感忠诚的信心与决心。
法院认为：当事人应当举证证明其主张，举证不能，将承担相应不利后果。借名买房，应系购房人因某种原因不能或不愿以自己的名义购房，因而借用他人名义购房的行为。借名的原因通常为规避限购、限贷令，简便手续、减少税费，购买政策、福利住房，隐瞒真实财产状况等。借名买房的要件认定，通常表现为存在借名买房协议或口头约定，借名人履行了出资义务，实际控制房屋，持有房屋相关票、证等。当然，具有亲属、朋友关系的借名买房，有一定特殊性，上述要件可能存在部分缺失，应在诚实信用基础上加以判断。
本案中，关于一号房屋购房款支付情况，房屋登记在周某芳名下，签订购房合同、办理贷款手续均系周某芳完成，钱款支付方式均系现金支付，张某文未提交充分证据证明首付款、贷款相关费用等均系其以周某芳名义支付，故法院对张某文所述房款均系其支付之意见不予采纳。周某芳离开北京后，一号房屋贷款均由张某文偿还，张某文居住使用一号房屋至今，周某芳多年未对一号房屋行使权利，其所述与张某文之间有以房屋租金充抵贷款，未向法院举证且于常理不合，故法院对一号房屋系周某芳单独购买之意见亦不予采纳。据已查明的事实，张某文没有借名买房的动机，双方未有借名买房的意思表示，房款支付及居住使用情况亦不符合借名买房样态，故法院对张某文主张双方系借名买房关系不予认定。
一号房屋系张某文与周某芳双方恋爱、同居期间共购买、装修，居住使用，双方分手后，无论周某芳离开北京，张某文居住使用房屋并偿还贷款，亦或是周某芳出具委托书，委托张某文出售房屋的情节，均系双方恋爱、同居关系结束后，对一号房屋所做安排，故本案应为同居期间财产分割争议（同居期间析产争议）。庭审中，经法院释明，张某文坚持以借名买房法律关系作为其过户诉讼请求基础，故法院对张某文之诉讼请求不予支持。
裁判结果
一审法院判决：驳回张某文的诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
根据查明的事实，张某文仅能证明其对购买涉案房屋存在出资，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，法院不予支持其要求周某芳办理涉案房屋所有权转移登记的诉讼请求，并无不当。张某文关于出资等主张应当另行解决。
