北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回赵某震的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：1.赵某震与赵某文之间不存在借名买房关系。没有证据证明双方之间存在书面或者口头的借名买房合同，也没有证据证实赵某震向赵某文支付了任何购房款。2.一审法院调取的银行储蓄开户申请书与涉案房屋没有关联性。3.赵某震居住使用北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）是赵某文基于其与赵某震的兄妹关系以及母亲的劝说将房屋借给赵某震居住。4.即便双方存在借名买房事实，赵某震主张2008年3月至2011年9月的逾期交房违约金超过诉讼时效。
被告辩称
赵某震辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
法院查明
赵某震向一审法院起诉请求：1.依法确认赵某震与赵某文之间的借名买房的合同关系；2.依法判决北京市海淀区一号房屋上的权利归赵某震所有；3.依法判令赵某文向赵某震支付已取得的2008年3月至2011年9月延期交房违约金213879元；4.本案诉讼费由赵某文承担。
法院认定事实：2004年6月4日，赵某文（买方、乙方）与北京K公司（卖方、甲方，以下简称K公司）签订《认购（期房）购销合同》，约定乙方自愿购买甲方位于一号房屋一套，价款合计327297元。付款方式为2004年6月4日前一次性支付全部房价款，合同第六条违约责任：甲方如未按合同约定的期限将该房交付乙方使用，甲方应按乙方累计已付款的万分之五向乙方支付违约金。上述合同、补充协议以及收据原件均由赵某震持有。赵某震主张上述原件由其持有的原因系其与赵某文口头约定借名买房，因此合同及协议的原件均由赵某震持有，而收据所对应的购房款及补差款的缴纳亦系赵某震实际支付，因此收据原件亦有赵某震持有。
赵某震向一审法院提交交易对手信息，证明其通过现金方式向赵某文支付了购房款177300元、剩余15万元左右系因赵某震在拆迁时应得的拆迁补偿由赵某文领取，折抵购房款，上述两笔款项相加为327300元，与购房款327297元相当。
赵某文对上述证据的真实性均予以认可，但否认双方存在借名买房关系，其主张原件在赵某震处系因为其说住房紧张，将房屋借给其居住。就付款情况，赵某文称与本案无关，且其本人并未收到赵某震支付的177300元，购房款实际系由其支付。
赵某震提交《供暖安全协议》《业主装修管理协议》《入住合同》《业主入住公约》《北京市居民供热采暖合同》，其主张上述协议中的签名虽然是赵某文的名字，但是都是由赵某震所签，用于证明借名买房，赵某文对上述证据的真实性予以认可，但其主张系因为赵某震借住，所以由其代办相关手续。涉案房屋自实际交付至今，均由赵某震实际控制。
赵某震主张因开发商违约，就涉案房屋支付了延期交房的违约金，就上述违约金，赵某震主张赵某文特地为其开立账户，并将相应的违约金向其支付。赵某文对此不予认可。法院经查询银行赵某震的账号开户材料，查证该账号系赵某文替赵某震申请开户，并于2008年3月18日存入99822元。经法院询问双方确认上述费用为截至2008年2月的逾期交房的违约金，赵某震主张该账户开立及存款可以证明赵某文认可借名买房的事实，赵某文主张系赵某震认为被拆迁宅基地上有“祖业产”，架不住其总提所以逾期交房违约金支付给赵某震。经与K公司核实，自2006年7月1日至2011年9月30日就涉案房屋共发放违约金314028元。
诉讼中经核实，涉案房屋现不具备办理房屋权属登记的条件。
法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。首先，本案所涉房屋的《购销合同》及《补充协议》的原件为赵某震持有，而对应的两次支付购房款的收据原件亦由其持有，赵某文辩称涉案房屋系其借予赵某震居住，但借房居住并不需要将上述原件交由借住人持有，此行为明显与常理不符，
因此一审法院对于赵某震主张的涉案房屋购房款由赵某震实际支付予以采信；其次，本案涉案房屋因卖方延期交付产生了延期交房的违约金，根据调取银行开户信息的结果，赵某文于2008年为赵某震开户并存入了截至开户时的卖方已支付的逾期交房的违约金，亦足以说明双方存在借名买房的合同关系，就赵某文抗辩系基于其母亲的协调才支付上述违约金缺乏证据支持，法院不予采信。
因涉案房屋尚未办理房屋权属证书，不具备确认相应物权的条件，故法院对于赵某震请求依法判决北京市海淀区一号房屋上的权利归赵某震所有，现并不具备相应条件，法院不予支持。就延期交房违约金，根据K公司出具的函件，确认2006年7月1日至2011年9月30日就涉案房屋共发放延期交房违约金314028元，现赵某文已经给付赵某震99822元，剩余部分214206元亦应当予以支付，赵某震要求支付213879元未超过应付金额，法院予以支持。
裁判结果
一审判决：一、赵某文于本判决生效后十五日内，支付赵某震剩余延期交房违约金213879元；二、驳回赵某震的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案的争议焦点是赵某震与赵某文之间是否存在借名买房法律关系。就涉案房屋购房款的支付问题，赵某震提供的证据与其所述的付款情况可以对应，且与赵某震持有购房收据的事实相互印证，可以证明购房款由赵某震给付赵某文，赵某文对此虽不予认可，但并未就此提供相反证据予以证明，法院对其主张不予采信。
根据本案查明的事实，购房款由赵某震支付，涉案房屋由赵某震居住使用，有关房屋产权证书、购房手续一直在赵某震的控制下，相关费用亦由赵某震交纳，且结合赵某文将违约金给付赵某震的事实，可以认定房屋的实际权益由赵某震享有，一院认定双方成立借名买房关系正确，就延期交房违约金的问题，鉴于涉案房屋的相应权益应由赵某震享有，K公司就涉案房屋给付的违约金亦应归赵某震所有，法院判决赵某文给付赵某震剩余延期交房违约金正确，
赵某文对此提出异议，认为赵某震的该项诉讼请求超过诉讼时效，但其一审并未提出此抗辩，且其未提供证据证明赵某震何时知晓违约金的发放情况，故法院对其主张不予采信。
