北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某兰向本院提出诉讼请求：1、确认赵某兰为北京市密云区一号实际出资人；2、确认赵某兰为北京市密云区一号实际购房人。事
实和理由：赵某兰是陈某霞母亲，陈某霞与周某英在2017年7月13日登记结婚。2018年3月赵某兰打算购买北京市密云区一号（以下简称诉争房），受购房资格限制，赵某兰只能先售出自己名下房屋再行购买，当时诉争房购买时间紧迫，在来不及出售现有住房的情况下与陈某霞达成协议，先用陈某霞名义购买，待赵某兰出售现有房屋获得资质后再从陈某霞名下过户诉争房，为此2018年5月17日陈某霞与出售方北京A公司（以下简称A公司）签署《北京市商品房预售合同》，同日赵某兰与陈某霞也签署了借名买房《协议书》，约定赵某兰将自己名下房产出售后将包括贷款在内的全部购房款支付给陈某霞，陈某霞在产权证办理完毕后将诉争房过户至赵某兰名下。
诉争房款共计5859321元，陈某霞在签署《北京市商品房预售合同》前已经支付首期房款4689321元，后又与周某英以夫妻名义贷款1170000元支付了剩余款项。赵某兰从2016年开始为帮助陈某霞个人购房就多次向其转账，当时赵某兰卖掉名下一处住房获得房款5430000元，和陈某霞说好转给他5000000元，其中3000000元赠与他个人买房，应该再退给赵某兰2000000元，后来因为实施购房新政，陈某霞无法贷款购房，就一直占用2000000元没退还。支付诉争房首付款时赵某兰还没卖房，一部分首付款是陈某霞垫付的，其中还有2000000元是此前没有还给赵某兰的钱，2018年6月赵某兰卖房回款后就分笔还给陈某霞了，共给陈某霞转账4038000元，加上之前的2000000元已经远超诉争房全款。
本应由陈某霞自行偿还贷款，后来因为陈某霞和周某英开始有矛盾，为保证用于养老购买的房屋有保障，赵某兰无奈又从2019年6月开始帮陈某霞还诉争房贷款。综上诉争房实际出资人和购买人是赵某兰，请求法院对此予以确认。
被告辩称
陈某霞辩称，赵某兰所述属实。在2016、2017年陈某霞因购房对赵某兰欠有2000000元款项。2018年3月赵某兰欲出售自己名下住房获得购房资格后购买诉争房，当时诉争房销售需要尽快付款和签署合同，无法等待出售现有房，赵某兰就借用陈某霞的名义进行了购买，陈某霞与A公司签署了购房合同，也和赵某兰签署了借名买房协议。诉争房总价5859321元，其中384180元是陈某霞向案外三人的借款、300000元是向周某英的借款，当时用于支付首期款，现在均已经偿还；
赵某兰出售自己住房后向陈某霞支付了房款；另外因之前对赵某兰有债务，作为还款陈某霞还出资了2000000元，所以陈某霞认可已经从赵某兰处收到了全部购房款。陈某霞从2018年10月开始还贷，周某英从未参与过，赵某兰从2019年6月开始按月给陈某霞账户转款用来偿还贷款，所以诉争房出资人和实际购买人是赵某兰，陈某霞同意赵某兰的诉讼请求。
周某英辩称，诉争房是陈某霞与周某英婚后共同购买的房屋，为二人共同出资，周某英给陈某霞转账300000元用于支付购房首付款，支付首付款的其他款项来源周某英不清楚，但与陈某霞共同承担了房屋贷款1170000元的还贷。300000元并非陈某霞所述的借款，陈某霞转给周某英的200000元是生活费，不是还款。赵某兰转给陈某霞的钱是赠与不是购房款，所以不同意赵某兰的诉讼请求。
法院查明
赵某兰系陈某霞母亲；陈某霞与周某英系夫妻，于2017年7月13日登记结婚。
2018年赵某兰有意购买房屋，但因名下有房不具备购买资格考虑借用陈某霞名义购房。待赵某兰购房资格腾出后再过户至赵某兰名下，随后陈某霞以购房人身份从名下银行账户向诉争房出售人A公司支付了购房首期款50000元；签署购房合同前陈某霞的银行账户又陆续向A公司支付了以下款项，2018年4月18日付定金130000元及20000元、2018年5月4日付首期房款2149321元及保证金20000元、2018年5月17日付首期购房款2340000元，期间A公司出于购房优惠政策向陈某霞退回款项20000元，至此陈某霞共计支付房款4689321元。上述购房款收据原件现由赵某兰持有。
2018年5月17日陈某霞就诉争房与A公司签署Y2090156号《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定诉争房总价为5859321元，陈某霞以首付4689321元、贷款1170000元的方式付款。《北京市商品房预售合同》原件现由赵某兰持有。2018年9月11日陈某霞、周某英共同与银行签署《个人购房借款/担保合同》，贷款1170000元用于购买诉争房，以按月等额本金方式还款，每月10日为还款日。上述事实除双方当事人陈述外，还有诉争房销售员郭某丽证言佐证。因郭某丽出庭作证同时还提供了其在北京市住房和城乡建设委员会备案的诉争房地产项目销售员登记，故其证言本庭采纳。诉争房目前尚未办理产权证亦未交付。
2018年5月19日赵某兰作为甲方、陈某霞作为乙方签署了《协议书》，约定甲方借用乙方购房名额买房达成如下协议：1、双方同意甲方借用乙方名义购房，甲方出售海淀区的房产，双方同意待“一号”房产证办理完毕后，乙方无条件的过户至甲方名下。……。
为证实诉争房屋系借名购买及已经向陈某霞全额支付了诉争房房款，赵某兰提供以下证据：一、赵某兰向陈某霞账户转账的记录，陈某霞对赵某兰的证据及陈述予以认可；周某英表示不清楚款项流转情况，但钱款应系赵某兰的赠与。二、1、2018年6月3日赵某兰与案外人就北京市海淀区二号（以下简称二号房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明在2018年3月购买诉争房时赵某兰名下有住房，不满足购房资格，所以与陈某霞约定借用陈某霞名义购买诉争房，待名下房屋出售后再办理诉争房过户；陈某霞对此予以认可；周某英认为此份证据与本案无关。2、存量房交易平台打印的核验结果一份，载明赵某兰名下现无住房，用以证实赵某兰已按照借名买房协议将原有住房出售，获得了购房资质；对此陈某霞予以认可；周某英认为与本案无关。
本院对以上证据的形式真实性予以采信，以上证据可以证实赵某兰自2016年开始多次向陈某霞转账，截至诉争房项目看房前转账金额合计4954147．67元，自诉争房项目看房后转账金额合计4038000元，并自2019年6月始存在按月转账9500元的行为；另赵某兰名下原有二号房屋一处，于2018年6月出售。
周某英提交了如下证据证实诉争房为其与陈某霞夫妻购房：1、2018年4月25日向陈某霞转账300000元用以证明夫妻共同出资购房；赵某兰及陈某霞均认可证据真实，但表明此为向周某英的借款，而非周某英出资。2、周某英与陈某霞共同签署的《个人购房借款/担保合同》，共同就诉争房向银行贷款1170000元；赵某兰及陈某霞认可证据真实，但表明此系借用陈某霞名义买房发生的。3、陈某霞单方签字的《离婚协议书》，协议书中载明诉争房为夫妻共有。赵某兰认为此份证据不真实；陈某霞说明此份证据在与周某英发生矛盾时签字的，并非陈某霞真实意思，而且其中也写明了诉争房归陈某霞所有，即为赵某兰所有的意思。
根据陈某霞及周某英举证，本院查明周某英向陈某霞转300000元用于购买诉争房。
裁判结果
一、确认原告赵某兰为北京市密云区一号实际购买人；
二、确认原告赵某兰为北京市密云区一号实际出资人。
房产律师靳双权点评
赵某兰与陈某霞自愿签署《协议书》约定借名买房事宜，该协议约定内容不违背有关法律法规禁止性规定。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。为证实《协议书》所涉内容真实，赵某兰提交了郭某丽证言、出售二号房屋合同、向陈某霞的转账记录等证据，上述证据能够与《协议书》载明内容相印证，故法院对赵某兰借用陈某霞名义购房一事予以采信。赵某兰还提交了在产生购房意向后向陈某霞的转账记录用以证实已全额支付了购房款，周某英认为转账涉及款项是赠与，因转款所涉数额较大且无赵某兰赠与的明显意思表示及合理赠与依据，法院对周某英的主张不予采纳；
根据法庭核算赵某兰所转款项（包括后期还贷转款）总计与全部购房款不完全对应，考虑赵某兰与陈某霞系母子，二人间的款项往来不精准亦属常情，故即便存在差额，法院亦有理由认定赵某兰所转款项是为购买诉争房的实际出资。综上，赵某兰确系诉争房实际购买人及出资人。
周某英向陈某霞主张的300000元转账款，其性质并非共同出资购房款，周某英可依法另行提起主张。
