北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某兰、冯某祥上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或将本案直接改判为驳回赵某君的全部诉讼请求。
事实和理由：1.根据合同签订的背景事实、合同约定及履行情况，冯某祥与赵某聪、郭某梅之间系房屋买卖合同关系，民间借贷关系并不成立，一审判决事实认定错误。赵某聪虽主张民间借贷关系，但其主张难以成立：其无法提供所谓“借款介绍人”信息，此外经人介绍的大额借款关系居然无书面借款合同，甚至说不清具体借款金额，且无任何还款行为，明显与常理不符。其自然也无法对其与周某兰签订《房屋买卖合同》、交付房屋、允许冯某祥使用房屋至今给出合理解释。结合合同的背景、履行情况，《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，如果并非真实意思表示，不可能存在房屋买卖介绍人，不可能存在相应房款的支付，房屋转移和居住至今的情况。
一审法院认定《房屋买卖合同》各方无真正转移房屋所有权的表示，系事实认定不清。2.案涉房屋交付后，冯某祥依约支付房款，对案涉房屋进行了装修并使用至今，《房屋买卖合同》已经履行完毕，其后，赵某君与赵某聪签订的《房屋买卖协议书》系双方恶意串通，应为无效。3.一审判决适用法律错误，周某兰与赵某聪、郭某梅之间的《房屋买卖合同》真实合法有效，且合同签订、付款时间、合法占有案涉房屋在先，即便两份合同均有效，根据法律规定，也应当履行在先合同。
被告辩称
赵某君辩称，同意一审判决，不同意周某兰、冯某祥的上诉请求。
赵某聪、郭某梅辩称，同意一审判决，其收款系因向冯某祥借钱，否则冯某祥不会收取利息钱，并不是向冯某祥出售房屋。
林某丽辩称，与此事无关，不发表意见。
法院查明
赵某君向一审法院起诉请求：1.判令赵某聪、郭某梅、秦某娟继续履行与赵某君2016年1月26日签订的《房屋买卖协议书》，将位于北京市朝阳区一号房屋立即交付赵某君；2.赵某聪、郭某梅、秦某娟赔偿赵某君房屋租金损失，按照每月4000元的标准，自2016年1月26日计算至房屋实际交付之日止。
一审法院认定事实：赵某聪与秦某娟原系夫妻关系，郭某梅系赵某聪之母。2015年10月20日，北京市朝阳区管庄乡人民政府（腾退人、甲方）与赵某鹏（已故）、郭某梅（被腾退人、乙方）签订《M村腾退安置协议书》，约定乙方在腾退范围内居住的正式房屋10间，现有实际居住人口4人，其中在册人口4人，分别是产权人之妻郭某梅、之子赵某聪、之儿媳秦某娟、之孙女赵某霞。安置房屋4套。
2015年11月24日，赵某聪、郭某梅（卖方、甲方）与周某兰（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房产交易总价为130万元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给乙方使用。待该房产符合过户条件时，卖方负责无条件将此房产过户到买方名下，过户税费由卖方承担，否则承担违约金30万元。同日，冯某祥向赵某聪名下账户转款438000元，摘要／附言显示为赵某聪借款。同日，赵某聪、郭某梅出具《收条》，确认收到冯某祥转账438000元、现金862000元。周某兰、冯某祥均表示系冯某祥借用周某兰名义购买涉案房屋。
2016年1月26日，赵某聪（卖方、甲方）与赵某君（买方、乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将其拆迁所得的涉案房屋作价115万元出售给乙方（房款含室内装修及室内的所有家具家电）。协议签订之日，乙方一次性向甲方支付房屋转让款105万元。甲方收到乙方购房款之日将房屋交付给乙方，同时甲方将房屋及房屋有关的材料交付给乙方。如果可以办理房产证，甲方应协助乙方将房产证登记到乙方名下；如果不能直接办理到乙方名下，甲方取得房屋产权证后六十日内将房屋过户至乙方名下，办理过户所需的税费由乙方承担。甲方确认乙方付清本协议所约房款后，房屋的产权即归乙方所有，乙方有权占有、使用、处分该房屋；
乙方将该房屋出租、转让所得的利益归乙方所有。该合同尾部还有郭某梅、秦某娟及证明人赵某鑫的签字和手印。当日，赵某君通过其弟弟赵某震的账户向赵某聪转款60万元。2016年1月27日，赵某君向赵某聪转款40万元；同日赵某聪向赵某君出具收据，确认收到卖房款现金5万元。赵某聪、赵某君均表示双方口头约定剩余10万元房款待办理房屋过户时再行支付。
2018年6月22日，北京市朝阳区M村村委会出具《证明》，载明赵某君、赵某聪及房屋共有产权人郭某梅、秦某娟于2016年1月26日至村委会办公室，在平等自愿的情况下签订了涉案房屋买卖协议书，村长赵某鑫是见证人。
诉讼中，一审法院向W公司调取涉案房屋电卡、水卡的开卡记录，该公司向一审法院回函称涉案房屋名下无水卡开户及购水记录，无法得知水卡持有人情况，涉案房屋电卡开户、购买均在国家电网或各大银行进行，其无法得知电卡开卡时间及持有人。
另，赵某君提交智能电能表客户用电登记表、购电卡、水卡、《物品交接单》等，拟证明2016年1月26日与赵某聪就涉案房屋办理了交接，赵某聪将水电燃气卡交付给赵某君。冯某祥提交智能电能表客户用电登记表、燃气卡，拟证明合同签订后赵某聪、郭某梅将涉案房屋交付冯某祥；提交收据、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，拟证明冯某祥对涉案房屋进行了装修且在涉案房屋实际居住的事实。
经询，赵某君称签订《房屋买卖协议书》之前未去涉案房屋查看，但签订协议当日，即2016年1月26日，赵某聪就将涉案房屋及房屋钥匙、水电燃气卡交付赵某君，当时房屋为毛坯房，无人居住；冯某祥则称签订《房屋买卖合同》前至涉案房屋查看过为毛坯房、无人居住，赵某聪于2015年11月24日将房屋及房屋钥匙、电卡登记表、燃气卡交付冯某祥。赵某聪则称2015年11月24日向冯某祥借款，因为需要交付一把房屋钥匙才可以放款，故将房屋钥匙交付冯某祥指派的人，之后赵某聪又将涉案房屋出售给赵某君，故于2016年1月26日又将房屋交付给赵某君。
法院认为，本案争议焦点为赵某聪、郭某梅与冯某祥、周某兰之间系房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。虽然冯某祥、周某兰提交了《房屋买卖合同》，但判断法律关系的性质不应受制于当事人签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。首先，周某兰与赵某聪、郭某梅所签《房屋买卖合同》的时间早于赵某君与赵某聪、郭某梅、秦某娟所签《房屋买卖协议书》的时间，但前者房屋价款为130万元，后者房屋价款为115万元，不符合一般出卖人为提高价款而一房二卖的情形，而且前者仅有赵某聪、郭某梅的签字，后者则有赵某聪、郭某梅、秦某娟的签字，结合涉案房屋系拆迁安置而来的背景及《M村腾退安置协议书》的内容，法院认为赵某君与赵某聪、郭某梅、秦某娟所签《房屋买卖协议书》更符合交易惯例。
其次，冯某祥、周某兰称二人系朋友关系，冯某祥系借用周某兰的名义签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，但二人并未提交借名购房的相关证据，亦未对借名购房的原因作出合理解释，而且现周某兰在涉案房屋居住，与借名买房的一般情形也不相符。再次，周某兰与赵某聪、郭某梅所签《房屋买卖合同》中约定房产交易总价为130万元，冯某祥主张通过银行转账向赵某聪支付房款438000元、现金给付862000元，但赵某聪提交的银行转账记录显示冯某祥向赵某聪所转款项为借款，对此冯某祥未作出合理解释，而且收条中也并未显示赵某聪收到的款项系购房款。最后，原一审中赵某聪未到庭，但本案庭审中赵某聪明确表示与冯某祥、周某兰之间不存在房屋买卖合同关系，而是经人介绍向冯某祥借款，现款项未偿还完毕。
综上，结合现有证据及庭审陈述，法院认为赵某君与赵某聪、郭某梅、秦某娟之间关于涉案房屋买卖交易的可信度更高，无法充分证明冯某祥、周某兰与赵某聪、郭某梅在签订合同时存在真正转移房屋所有权的意思表示，故在此情形下应当继续履行赵某君与赵某聪、郭某梅、秦某娟所签订的《房屋买卖协议书》。
关于赵某君要求赵某聪、郭某梅、秦某娟交付涉案房屋的诉讼请求。虽然庭审中赵某聪、赵某君均认可2016年1月26日赵某聪将涉案房屋及房屋钥匙、水电燃气卡交付赵某君，但在此前赵某聪已将房屋钥匙交付冯某祥且致使冯某祥、周某兰一直占有使用房屋至今，故赵某聪、郭某梅、秦某娟并未完全履行交付义务，现赵某聪、郭某梅亦同意将涉案房屋交付赵某君，故法院对赵某君该项诉讼请求予以支持。
关于租金损失。《房屋买卖协议书》约定协议签订之日，乙方一次性向甲方支付房屋转让款105万元，甲方收到乙方购房款之日将房屋交付给乙方，现赵某君于2016年1月27日给付赵某聪、郭某梅、秦某娟购房款105万元，但赵某聪、郭某梅、秦某娟并未于此日完全履行交付义务，导致赵某君无法使用涉案房屋，由此将产生赵某君增加住房成本或减少自有住房收益的情况，故赵某君主张租金损失的请求法院予以支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
周某兰、冯某祥提交如下证据：证据1.转账结果，证明2015年12月22日冯某祥向赵某聪转账40万元房款余款，备注“房款”；.智能电能表客户用电登记表、购电发票、购电收据、天然气卡及天然气购买发票、民事调解书、无婚姻登记记录证明、M村腾退安置协议书，证明冯某祥与赵某聪、郭某梅签订《房屋买卖合同》当日，赵某聪交付材料，双方有转移房屋所有权的真实意思表示，且冯某祥要求赵某聪提供的材料里明显是为了使用、居住房屋。证据4.收条，证明2015年12月22日，冯某祥向赵某聪转账40万元当天，赵某聪出具了该收条。收条明确写明了款项性质为“冯某祥购房款”，写明了转账金额83.8万元，现金46.2万元。转账金额与冯某祥的2次转账金额之和一致。冯某祥与赵某聪有房屋买卖的合意，且冯某祥于2015年12月22日已支付130万全额房款。
赵某君提交房屋水电燃气卡证明其一直在房屋居住。《M村腾退货币补偿协议》、《M村腾退安置协议书》，证明：赵某君与赵某聪、郭某梅、林某丽等人同为拆迁安置人，且在同时段进行的拆迁安置工作，赵某君家庭多处安置房屋，均与诉争房屋在同一小区，此外赵某君在自身拆迁挑选安置房的过程中，也实际查看过诉争房屋，对该房屋无论是面积、户型、朝向等比较了解，且收房时所有安置房屋均为毛坯房，没有看房的必要。
另查，2015年11月24日《房屋买卖合同》形成当日，冯某祥、周某兰均未到签约现场签字。周某兰称冯某祥借其名字购买房屋，其签名是后来在合同上添加的。
裁判结果
一审法院判决：一、赵某聪、郭某梅、秦某娟于判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区一号房屋交付赵某君；二、赵某聪、郭某梅、秦某娟于判决生效后七日内赔偿赵某君租金损失。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为赵某聪、郭某梅与冯某祥、周某兰之间是否为房屋买卖合同关系，进而影响赵某君与赵某聪履行《房屋买卖合同》。本案中，虽然冯某祥、周某兰提交了《房屋买卖合同》，但判断法律关系的性质不应受制于当事人签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。首先，周某兰与赵某聪、郭某梅所签《房屋买卖合同》的时间早于赵某君与赵某聪、郭某梅、秦某娟所签《房屋买卖协议书》的时间，但前者房屋价款为130万元，后者房屋价款为115万元，不符合一般出卖人为提高价款而一房二卖的情形。其次，在买卖房屋当天，无论是冯某祥还是周某兰均未至签约现场，冯某祥和周某兰也没有提供证据证明其与赵某聪就房屋买卖进行过协商，上述情形与房屋买卖的交易惯例不符；
第三，冯某祥、周某兰称二人系朋友关系，冯某祥系借用周某兰的名义签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，但二人并未提交借名购房的相关证据。第四，周某兰与赵某聪、郭某梅所签《房屋买卖合同》中约定房产交易总价为130万元，冯某祥在本案诉讼前多次庭审中均主张通过银行转账向赵某聪支付房款438000元、现金给付862000元，但赵某聪提交的银行转账记录显示冯某祥向赵某聪所转款项为借款，对此冯某祥未作出合理解释，而且收条中也并未显示赵某聪收到的款项系购房款。二审诉讼中，冯某祥变更陈述，称其向赵某聪转账付款共计838000元，现金462000元。其虽提供了由他人代转40万元购房款的汇款凭证和新的收据，但新提供的收据内容与之前提供的收据内容存在明显矛盾，具有任意书写收款金额之嫌。且针对其就给付现金、转账数额所作出的变更陈述，其未作出合理解释。
最后，赵某聪明确表示其与冯某祥系借贷关系，其急于取得借款签署大量文件，并将房屋钥匙交给冯某祥。综合上述案件情况，无法认定冯某祥、周某兰与赵某聪、郭某梅在签订合同时存在真正转移房屋所有权的意思表示，在双方买卖合同关系不成立的情形下，应当继续履行赵某君与赵某聪、郭某梅、秦某娟所签订的《房屋买卖协议书》。
