北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏、周某君共同上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2．由赵某刚承担一、二审诉讼费。
事实和理由：一、一审法院事实认定不清，且部分事实认定错误。认定借名买房合同关系是否存在，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。具体到本案中，赵某鹏、周某君针对一审法院的判决内容分别阐述相关事实与理由：
（一）赵某鹏、周某君与赵某刚在购买涉案房产时存在借名买房的合意，且分别于2020年10月、2021年1月通过签订声明、协议的形式进行了再次确认。一审法院认为：《关于赵某刚将北京市通州区一号的房产归还赵某鹏和周某君的联合声明》、《解除挂名（借名）买房办议》等文件均形成于赵某刚向法院起诉孙某峰离婚后，且并无孙某峰签字。赵某鹏、周某君认为：（1）赵某鹏、周某君与赵某刚在购房时基于父母子女的亲属感情因素考虑，没有签订书面借名买房协议。但是明确告知了赵某刚及孙某峰，借赵某刚之名购买涉案房产及将房产借给赵某刚居住的事实。同时，双方通过签订声明、协议等文件对2007年的购房行为进行了再次确认为借名买房。
（2）声明、协议的形成与赵某刚、孙某峰的婚姻状态没有必然联系，二者分属不同法律关系，因此声明、协议的形成时间与赵某刚与孙某峰的离婚诉讼没有关联。（3）涉案房产在赵某刚与孙某峰结婚之前已付清首付款、办理贷款、已在赵某刚婚前取得房产证书且该房产登记在赵某刚一人名下，涉案房产不属于赵某刚与孙某峰的夫妻共同财产。因此，赵某鹏、周某君与赵某刚签订声明、协议时不需要经过孙某峰签字确认。
（二）赵某鹏、周某君参与了整个购房过程并且支付了全部房款。一审法院认为：购买涉案房产时，赵某刚与孙某峰虽未结婚，但已为确定的男女朋友关系。赵某鹏、周某君所述曾明确告知赵某刚、孙某峰涉案房产系借用赵某刚名义购买，在此情况下赵某鹏、周某君向孙某峰的亲属借款并不符合常理。赵某鹏、周某君认为：赵某鹏、周某君已向自己所有亲戚朋友借遍了首付款还差2万元，迫于无奈才向孙某峰的亲属借款。而孙某峰的亲属基于赵某刚与孙某峰的感情、如果二人结婚后有房住等考虑，同意借给赵某鹏、周某君钱。赵某鹏、周某君的借款行为合情合理，而且该借款在事后已实际归还。借款与购房是两个单独的行为，二者没有关联，仅是借款用途为支付首付款。
而一审法院仅凭主观猜测就认定赵某鹏、周某君借赵某刚名义购买涉案房产与向孙某峰亲属借款不符合常理，与事实不符，与法无据。另外，一审法院认为孙某峰承认赵某鹏、周某君支付了部分首付款及银行贷款，就认定赵某鹏、周某君提供的银行账单、记录等有关证据仅能证明赵某鹏、周某君支付了部分首付款及偿还了部分贷款。但是对于赵某鹏、周某君出资的金额（包括首付款、贷款及向孙某峰借款金额）及性质等关键事实未予查明及评判。
（三）赵某鹏、周某君对涉案房产进行装修，并且已实际居住：在一审时，赵某鹏、周某君陈述了其参与了购房的整个过程、对涉案房产进行装修，并长期在此居住的情况，赵某刚及孙某峰对相关事实均予以认可。但是一审法院对相关事实未予认定及评判。
（四）赵某鹏、周某君持有涉案房产的房产证、合同、票据等原件：在一审时，赵某鹏、周某君提供了其持有的房产证原件、自2007年购房时签订的系列合同文件原件、2008年至2014年还贷款的交易回单小票原件及2011年至今的采暖费的票据原件。同时，也陈述了：若该房产系赵某刚的个人财产，上述文件的原件应当由赵某刚持有，而且没有必要将2008年至2014年的交易回单小票、2011年至今的采暖费票据一直保存。赵某鹏、周某君持有材料的原件这一情况，也能证明涉案房产与赵某鹏、周某君有直接关联，赵某鹏、周某君系涉案房产的实际所有权人。但是一审法院对相关事实也未予认定及评判。综上，一审法院存在事实认定不清，部分事实认定错误的情形。
综上所述，赵某鹏、周某君不服一审法院判决，特向二审法院依法提起上诉，请求二审法院依法改判或发回重审，支持其上诉请求。
被告辩称
赵某刚辩称，不同意一审判决，但未上诉，同意赵某鹏、周某君的上诉意见。事实和理由：当时买房时和赵某鹏、周某君商量以赵某刚的名义去买，卖房人不管买房的人是谁，只要给钱就行。不同意孙某峰关于卖房人说明的意见。
孙某峰述称，不同意赵某鹏、周某君的上诉意见。
法院查明
赵某鹏、周某君向一审法院起诉请求：1．请求确认赵某刚名下位于北京市通州区一号房屋（以下简称涉案房屋）归赵某鹏、周某君所有；2．请求判令赵某刚协助赵某鹏、周某君办理房屋所有权变更登记手续；3．本案诉讼费用由赵某刚承担。
一审法院认定事实：赵某鹏与周某君系夫妻关系，赵某刚系二人之子。2007年8月28日，赵某刚作为买受方与案外人林某奇作为出售方在A公司的居间下签订《北京市房屋买卖合同》，赵某刚购买林某奇所有的涉案房屋。后赵某刚作为借款人与B银行作为贷款人签订《个人二手房按揭贷款合同》，约定涉案房屋的交易价格为60万元，首付款19万元，贷款41万元，贷款期限20年。2008年7月1日，赵某刚与孙某峰登记结婚。2014年4月，涉案房屋贷款提前清偿完毕。2014年9月5日，赵某刚取得涉案房屋的所有权证书。2019年12月11日，2020年10月10日，赵某刚两次向北京市通州区人民法院起诉孙某峰离婚，均撤回起诉。
2020年10月1日，赵某刚、周某君、赵某鹏签署《关于赵某刚将北京市通州区一号的房产归还给赵某鹏和周某君的联合声明》，称2007年11月3日，赵某刚与赵某鹏和周某君商议将涉案房屋借给赵某刚使用；现由于赵某鹏、周某君年事已高，急需到通州区居住，故赵某刚将涉案房屋归还赵某鹏和周某君；三方声明确认从2020年10月10日起，涉案房屋的一切物业、水电、供暖等费用均与赵某刚无关，但之前的费用，由赵某刚承担；且由于赵某鹏和周某君系借用赵某刚之名购买的上述房屋，故赵某鹏和周某君不得向赵某刚索要或通过起诉的方式索要租金等，赵某刚并有义务配合赵某鹏和周某君将上述房屋过户回赵某鹏和周某君名下。
2021年1月26日，赵某鹏、周某君、赵某刚签署《解除挂名（借名）买房协议》，称赵某鹏、周某君借用赵某刚之名，挂名购买涉案房屋为三人真实意思的表示，三方予以确认；赵某刚必须于2021年1月31日前与其妻子搬离涉案房屋，并结清所有物业费和取暖费、电费、水费等费用；赵某刚必须于2021年1月31日前协助赵某鹏、周某君办理涉案房屋的所有权变更登记手续。
在本案一审审理过程中，赵某鹏与周某君称二人为养老及增值购买涉案房屋，因无法办理贷款，故借用赵某刚名义签订购房及贷款合同。因双方系亲属关系，故当时并未签署相关借名协议。赵某鹏与周某君表示首付款、装修费用、贷款均由二人交纳，赵某刚并无支付能力。购买涉案房屋时，赵某刚与孙某峰为男女朋友关系。2008年赵某刚与孙某峰结婚后一直在涉案房屋居住，赵某鹏与周某君表示，在赵某刚与孙某峰结婚前曾告知二人涉案房屋仅为借给二人居住，且在2008年至2015年期间赵某鹏与周某君偶尔也会到涉案房屋居住。2016年至2021年，赵某鹏与周某君搬至涉案房屋与赵某刚、孙某峰共同居住。
赵某鹏与周某君称，2021年年初因赵某刚与孙某峰经常吵架，且赵某鹏与周某君回怀柔看病，故搬离涉案房屋。为证明涉案房屋为赵某鹏与周某君二人出资及借用赵某刚名义购买情况，赵某鹏与周某君向一审法院提交了相应的银行账单、记录及供暖费交纳票据等材料，其中2017年4月26日交纳2014年至2015年居民供暖费的发票上的名称为“赵某鹏”。赵某鹏与周某君同时称2014年提前清偿贷款后就要求赵某刚将涉案房屋过户后二人名下，但因需要交纳5-6万元的税款，故一直未过户。赵某刚对赵某鹏与周某君所述均予以认可，孙某峰对二人所述不予认可。孙某峰称2007年其与赵某刚订婚后购买的涉案房屋，在购买涉案房屋及装修的过程中其均全程参与。且在购买涉案房屋的首付款19万元中，有10万元为向其父母及姐姐借款，现已偿还完毕。孙某峰称赵某鹏、周某君从未表示涉案房屋系二人借用赵某刚名义购买，但孙某峰同时认可除向其父母姐姐借款外，赵某鹏与周某君出具了剩余的首付款，且在婚后帮忙偿还过贷款，但不认可全部贷款均由赵某鹏与周某君偿还。孙某峰称其与赵某刚在2007年10月后即在涉案房屋内居住，在婚前就共同偿还涉案房屋的贷款，在婚后部分时间，由于赵某刚没有工作，才由赵某鹏与周某君帮忙偿还了部分贷款。
对于供暖费发票的名称为赵某鹏的情况，孙某峰称2016年后因赵某鹏与周某君与其共同居住，有时候由赵某鹏与周某君交纳供暖费，发票就以交款人名称出具。孙某峰向一审法院提供了卖房人林某奇的证人证言一份，但林某奇并未出庭作证。赵某鹏、周某君、赵某刚对该份证人证言的真实性均不予以认可。赵某鹏、周某君与赵某刚均认可在购买涉案房屋时曾向孙某峰亲属借款，但对借款金额并不认可。
法院认为，当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。根据本案查明的事实，赵某鹏、周某君、赵某刚虽均称涉案房屋为赵某鹏与周某君借用赵某刚的名义购买，但三人签署的《关于赵某刚将北京市通州区一号的房产归还给赵某鹏和周某君的联合声明》《解除挂名（借名）买房协议》均形成于赵某刚向法院起诉孙某峰离婚之后，且并无孙某峰签字。
购买涉案房屋时，赵某刚与孙某峰虽未结婚，但已为确定的男女朋友关系，且支付购房首付款时曾向孙某峰的父母姐姐借款，赵某刚与孙某峰婚后一直在涉案房屋居住至今。赵某鹏与周某君所述曾明确告知赵某刚、孙某峰涉案房屋系借用赵某刚名义购买，在此情况下赵某鹏与周某君购房时向时为赵某刚女朋友的孙某峰的亲属借款并不符合常理。赵某鹏、周某君所提供的银行账单、记录等有关证据，仅能证明二人支付了涉案房屋的部分首付款及偿还了部分贷款，但法院并不能据此认定赵某鹏、周某君与赵某刚之间形成了借名买房的关系。故对赵某鹏、周某君要求确认涉案房屋归二人所有，并由赵某刚配合二人办理过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。
孙某峰对赵某鹏、周某君曾支付了涉案房屋的部分首付款及银行贷款的事实也予以认可，对于该出资，赵某鹏与周某君可以另行起诉解决；但双方对支付金额仍存在异议，由于赵某鹏与周某君具体出资多少，与本案无关，本案不予进行认定。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
裁判结果
一审判决：驳回赵某鹏、周某君的全部诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
综合全案案情及各方当事人诉辩称主张，本案争议焦点为赵某鹏、周某君所主张的其与赵某刚之间的借名买房关系是否成立。
本案中，赵某鹏、周某君主张其就涉案房屋与赵某刚之间存在借名买房关系，孙某峰对此不予认可，故赵某鹏、周某君应就此承担相应的举证证明责任。基于赵某鹏、周某君与赵某刚、孙某峰之间的特殊身份关系，且在日常生活中，父母为子女结婚而出全资或部分出资购房较为常见，故在此情况下，赵某鹏、周某君应就其主张承担更高的证明义务。
首先，赵某鹏、周某君主张其于购房时已告知赵某刚、孙某峰借名买房一事，但孙某峰对此不予认可，且赵某鹏、周某君并未举证证明该事实，故法院对此不予采信。虽然赵某鹏、周某君与赵某刚于2020年、2021年签订了相关声明和协议，但该行为发生于赵某刚于孙某峰夫妻发生矛盾且起诉离婚之后，故上述声明和协议并不足以证明赵某鹏、周某君与赵某刚之间存在借名买房的事实。
其次，赵某鹏、周某君主张其购买涉案房屋系出于养老和投资的目的。孙某峰对此不予认可，并主张购买涉案房屋系用于赵某刚和孙某峰结婚居住所用。根据已查明的事实，涉案房屋一直由赵某刚和孙某峰居住使用；且根据赵某刚的陈述，赵某刚与孙某峰婚后因照看孩子的原因，赵某鹏、周某君搬入一起共同居住，其后因需要照看老人，赵某鹏、周某君搬出。赵某鹏、周某君主张购买涉案房屋系出于养老和投资的目的，但根据已查明的事实和赵某鹏、周某君的陈述，赵某鹏、周某君在本市怀柔区有自己的住房，且当时并不具有出资购买涉案房屋的经济能力，还需多方向自己的亲属借款，甚至向孙某峰的亲属借款，明显就其主张存在不合理之处。
反观孙某峰的主张，在购买涉案房屋时，其与赵某刚至少已是男女朋友关系，且距离双方结婚时间较近；因工作地点的原因选择在通州区购房，具有合理性；同时结合双方关于涉案房屋居住使用的事实，赵某鹏、周某君后期因照看孩子而搬入，亦符合生活常理，故较之赵某鹏、周某君的主张，孙某峰的主张更具合理性。
最后，虽然根据现有证据及当事人的陈述，赵某鹏、周某君支付了部分首付款、偿还了部分贷款、支付了相应供暖费等并持有房产证及相关票据，但基于双方特殊的身份关系，并结合赵某刚与孙某峰夫妻已产生矛盾并起诉离婚等事实，现并不足以据此认定赵某鹏、周某君与赵某刚之间形成了借名买房的关系。综上，赵某鹏、周某君主张其与赵某刚之间形成借名买房的关系，但并未充分举证予以证明。
