北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文、赵某奇向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于北京市海淀区一号房屋所有权人为赵某文；2.判令赵某峰与李某江协助赵某文办理上述房屋过户登记手续；3.确认双方于2005年2月11日签订的协议书有效；4.诉讼费由赵某峰、李某江承担。
事实与理由：赵某文系赵某奇之父。赵某峰与李某江系夫妻，赵某文、赵某峰、赵某英系兄妹。2005年2月11日，双方签订协议书，约定赵某文及妻子孙某和赵某峰、李某江协商达成一致意见，将二号房屋与一号房屋进行置换，即二号房屋归赵某文及妻子孙某所有，置换的一号房屋归赵某峰、李某江所有，但未对上述两套房屋进行产权变更。二号房屋在协议约定后一直由赵某文一家居住。2008年后将房屋出租，签订五年委托租赁合同。2020年11月，李某江在未经赵某文同意下，将房屋从自如强行违约收回，且拒不承认当时的协议，属于根本违约。为维护我们的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
赵某峰、李某江、赵某英辩称，赵某文、赵某奇提出确认二号房屋所有权归赵某文并协助其过户的主张缺乏事实和法律根据，请法院予以驳回。房屋置换的主张不具有执行可行性，产权置换条件不成就，不应予以支持。本案为房屋的所有权确认纠纷，房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权力，它是唯一完全的物权。赵某文、赵某奇主张一号房屋与二号房屋进行产权置换的前提应是赵某文、赵某奇已经办理完产权变更登记手续，对一号房屋享有合法物权。在一号房屋还登记在郭某名下的情况下，一号房屋与二号房屋进行产权置换的前提条件并不成立。目前一号房屋仍属于郭某的遗产，赵某文、赵某奇对于尚未登记在自己名下的一号房屋并不具有法律上的产权，无权对一号房屋的所有权作出处分，更无权直接与李某江名下的房屋进行产权置换。
协议书仅能证明双方曾就换住达成一致意思表示，无法证明就房屋置换达成一致，赵某文单方推翻订立协议的真实意思，违反了诚实信用原则。根据协议书的内容，李某江、赵某峰商议与赵某文换住到一号房屋，从“换住”一词并结合本案事实及相关法律来考虑，能确定签订协议书时当事人的真实意思应为当时为调节各家居住环境，而非房屋置换。从协议书的实际履行情况看，自2005年协议书签订至今，在长达16年的时间内，双方也一直按照调换居住权的约定，仅对两套房屋调换居住进行了履行，从未对两套房屋的产权变更进行过约定。
尽管协议书约定的是两家换住，但赵某文、赵某奇率先违反协议约定，自2008年起，在李某江完全未知的情况下，擅自将本应用于自身居住的二号房屋出租，违反了协议书签订时各方当事人真实意思表示。另外，2008年12月赵某文趁李某江不备，将其房本骗取，至今尚未归还。这期间李某江多次与赵某文讨要，赵某文均予以拒绝，李某江已与赵某峰解除了婚姻关系，二号房屋是李某江的唯一住房，且是其祖传房屋，应依法予以保护。在2005年家庭聚餐之际，赵某文利用李某江、赵某峰等因醉酒意识不清的情况，以自己与妻子分居、居住不便为由单方拟定出协议书内容。由于赵某文一直以来性格强势，为家庭和谐考虑，李某江便口头同意将自己名下二号房屋与一号房屋进行居住的调换，但由于年头多了，对于该协议的签订时间、地点及其他状况，李某江完全没有印象。
协议书的签订不符合一般合同的形式要件，该协议书对房屋产权、过户的时间、产权调换、面积差额的补偿、金额等细节均未作出明确约定，从案由看，本案是所有权确认纠纷，赵某文、赵某奇提出的确认协议有效，本质属于合同纠纷，不应该在本案中予以审理。综上所述，赵某文、赵某奇的诉讼请求缺失事实和法律依据，请法院查明事实并支持我们的答辩意见，依法作出公正裁判。
法院查明
赵某与郭某系原配夫妻，二人育有子女三人，即赵某峰、赵某英、赵某文。赵某于1996年5月10日因病死亡注销户口，郭某于2003年9月5日死亡，二人生前均未留有遗嘱。赵某文与孙某系夫妻，赵某奇系二人独生女。孙某于2011年7月9日死亡。李某江与赵某峰原系夫妻，二人于2020年11月28日协议离婚，离婚协议书中对共同财产的分割没有明确约定。
2002年2月6日，李某江与单位签订《单位出售公有住房协议书》，约定李某江以成本价购买位于北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋），李某江于2002年4月28日取得房屋所有权证，该房屋系李某江与赵某峰的夫妻共同财产。
2002年3月24日，郭某与单位签订《单位出售公有住房协议书》，约定郭某以成本价购买位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），郭某于2002年6月11日取得房屋所有权证。
2005年2月11日，李某江、赵某峰、赵某文、孙某、赵某奇、赵某英六人签订《协议书》，内容为：“北京市海淀区二号房屋房主原为李某江（赵某文之妹夫），后因其居住面积过小，李某江、赵某峰（赵某文之妹）商议与赵某文换住到一号。经家庭所有成员合议，对此事已达成一致共识，无异议。均认为无需公证，并签字表示同意。”李某江、赵某峰、赵某文、孙某、赵某奇、赵某英在落款处签字。
上述协议签订后，赵某文一家搬入二号房屋居住，并对房屋进行装修，自2016年起将二号房屋对外出租。2019年8月16日，赵某文就委托出租二号房屋一事与中介公司签订《资产管理服务合同》，合同期限五年。2020年11月14日，李某江与中介公司签订《资产管理服务合同解约协议》及解约结算协议，将二号房屋收回。
李某江认可确有上述协议书存在，但因当时喝了酒，不确定是否本人在协议上签字，且对协议书内容及其他人签名的时间、地点、细节均无法确认，故该协议的证明目的不予认可。赵某峰、赵某英对上述协议书的真实性认可，但认为签订协议的目的只是为了换住。
赵某文、赵某奇称因父母去世，遗产仅有一套一号房屋，各方约定一号房屋归赵某峰所有，二号房屋归赵某文所有。因考虑到李某江单位住房面积未达标及供暖费支付问题，未进行产权变更。赵某英、赵某峰、李某江称一号房屋自2000年至2005年签订协议前由赵某峰与母亲居住，协议签订后，因住房条件差，赵某峰与赵某英口头约定换房居住，赵某峰及女儿居住到赵某英名下位于海淀区二号房屋内，赵某英居住到一号房屋内。赵某英、赵某峰、李某江主张一号房屋未经继承分割，产权置换条件不成就。
裁判结果
一、确认李某江、赵某峰、赵某文、孙某、赵某奇、赵某英于2005年2月11日签订的《协议书》有效；
二、李某江名下位于北京市海淀区二号房屋归赵某文所有，赵某峰、李某江于本判决生效后十五日内协助赵某文办理房屋过户手续。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2005年2月11日，李某江、赵某峰、赵某文、孙某、赵某奇、赵某英签订的《协议书》，约定李某江名下二号房屋的产权及使用权均属赵某文、孙某所有，郭某名下一号房屋的产权及使用权均由李某江、赵某峰所有，且上述协议经家庭所有成员合议达成一致共识。该协议内容约定明确，且系各方当事人真实意思表示，应为合法有效，现赵某文、赵某奇要求确认该协议有效的诉讼请求，法院予以支持。
一号房屋登记在郭某名下，郭某死亡后，该房屋作为遗产应由郭某的第一顺序继承人继承。赵某峰、赵某文、赵某英作为郭某的继承人，签订协议书并同意一号房屋归李某江、赵某峰所有，应视为各继承人对郭某遗产分割达成的一致意见，符合法律规定，合法有效。双方均应按协议书约定内容履行。现赵某文、赵某奇依据协议书要求确认二号房屋所有权人为赵某文，并由赵某峰、李某江协助办理过户的诉讼请求，法院予以支持。
