房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某墨向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认孙某墨与林某文就北京市通州区一号房屋存在借名买房的合同关系，借名买房合同有效；2.请求法院依法判令两被告协助原告办理位于北京市通州区一号房屋过户手续，将房屋过户到原告名下；3.诉讼费由被告承担。
事实和理由：林某文与孙某怡系夫妻关系，育有一女林某珍。孙某怡与孙某墨系姐弟关系。林某文于2013年12月24日去世。2001年12月1日，孙某墨借用姐夫林某文的名义购买了北京市通州区一号房屋，并办理了相应的贷款。涉案房屋购买后一直由孙某墨居住使用，并按月向银行偿还贷款至今。2002年7月18日涉案房屋下发房产证，房屋所有权人登记为林某文。
2013年12月24日林某文去世。因林某文去世，原告要求林某文继承人配合办理房屋产权过户事宜遭到拒绝。综上所述，孙某墨有权要求孙某怡、林某珍就涉案房屋协助办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。
被告辩称
被告孙某怡、林某珍辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。双方之间不存在借名买房事实关系，也不同意将涉案房屋过户到原告名下，诉讼费由原告自行承担。
法院查明
本案诉争房屋坐落于北京市通州区一号（以下简称“诉争房屋”），系商品房，房屋所有权人登记为林某文。林某文与孙某怡原系夫妻关系，二人生有一女林某珍。孙某墨与孙某怡系姐弟关系，2001年12月1日，林某文（买受人）与北京市Y公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买一号房。该商品房的用途为住宅，总金额人民币贰拾叁万玖仟贰佰伍拾肆元整。出卖人应当在2002年2月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备合同约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。此外，合同还约定了其他事项。落款处加盖北京市Y公司的公章，并由林某文签字。
2002年1月18日，林某文（借款人）与银行（贷款人）、北京市Y公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，贷款金额为壹拾玖万元，借款人开立储蓄账户，户名林某文，此外，合同还约定了其他事项。落款处加盖银行公章、北京市Y公司公章，以及林某文签字。2002年7月下发房屋产权证，房屋所有权人林某文，房屋坐落通州区一号。2002年，孙某墨及家人办理了房屋入住手续。2003年5月23日至2005年5月23日，孙某墨以林某文名义将涉案房屋出租。
2016年，孙某墨对涉案房屋进行装修。该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、林某文银行偿还贷款存折、《房屋租赁协议》、涉案房屋装修记录等证据原件均由孙某墨持有。另查，孙某墨为北京市户籍居民家庭，具备在通州区购房资格，诉争房屋仍有银行贷款需偿还。
庭审中，孙某墨称，诉争房屋原本系其单位集资购买，2001年，因其工作调动，担心不具备购房资格，而此时林某文并不打算购买，便和林某文商定以林某文的名义购置房屋。买卖合同签订后，孙某墨以林某文名义支付首付款49254元，孙某墨同时提交了证人书面证言证明其主张。孙某怡、林某珍不同意原告的诉讼请求，称诉争房屋系孙某怡、林某文共同购置，诉争房屋的首付款及后续贷款都是由林某文承担，因孙某墨无居所，才将房屋借予其居住。
孙某怡、林某珍向法庭提交了商品房买卖合同、房屋所有权证复印件及公证书。该公证书为被继承人林某文坐落在北京市通州区一号的遗产由其配偶孙某怡继承。双方经法庭调解无效。
裁判结果
一、确认原告孙某墨与林某文就位于北京市通州区一号房屋存在有效的借名买房合同关系；
二、驳回原告孙某墨的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案中，涉案房屋虽登记在林某文名下，但该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、林某文还贷款银行存折原件均由孙某墨持有。双方均未提交证据证明涉案房屋首付款缴纳情况，早期每月还银行贷款的凭证也无据可查，根据借款合同，涉案房屋每月还款1315.59元，但从孙某墨提交的其名下的存折明细来看，从2006年开始，孙某墨每月从其存折上支取一定数额的钱款，便有相对应的钱款数额存入林某文名下还贷款账户中。
且诉争房屋从办理入住到装修、出租及交纳水、电费用等均由孙某墨完成，一直由孙某墨及家人居住使用，孙某墨与孙某怡的其他兄弟姐妹亦承认双方存在借名买房的事实，故孙某墨与林某文虽未签订书面的借名买房的协议，但孙某墨提交的上述证据已经形成完整的证据链，能够证明双方存在口头上的借名买房的法律关系。而诉争房屋为商品房，孙某墨亦具备购买资格，双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，且双方均认可彼此除亲属、同事外再无其他关系，故法院对孙某墨与林某文之间存在事实上的借名买卖合同关系予以确认，对孙某墨的该项诉求予以支持。
孙某怡、林某珍明知诉争房屋存在权属争议在本案立案后审理过程中向公证机关作出与本案认定事实相冲突的公证结果，法院对此不予采信。关于孙某墨对诉争房屋的过户请求，经法院核实诉争房屋贷款现未全部清偿完毕，存在第三方贷款银行的抵押权，法院于庭下向孙某墨释明抵押权与过户登记的关系，孙某墨表示已知晓，但仍坚持诉求。法院认为，诉争房屋因存在案外第三人的利益，应需解除抵押后方能进行产权过户登记，现原、被告双方对诉争房屋存在争议无法达成一致解除抵押，故现诉争房屋暂不具备产权过户登记的条件，故对原告该项诉求，法院暂不予支持。
