北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某聪向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认刘某珍与刘某娟之间就北京市通州区一号房屋借名买房关系成立；二、请求人民法院判令刘某娟将上述房产过户登记至原告名下。三、本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告与刘某珍于2009年10月12日在北京登记结婚，2013年2月19日以刘某珍妹妹刘某娟的名义借名购买了位于北京市通州区一号的房屋（下称涉案房屋）。2013年4月17日，刘某娟出具亲笔书写的证明书，认可上述房屋为借用其名字实际为刘某珍出资购买的事实。秦某刚、刘某娟系夫妻关系，刘某鹏系刘某珍、刘某娟之父。刘某珍于2019年6月22日去世后，原告多次与被告协商涉案房屋事宜，被告一直拖延不予理会。刘某珍是购房出资人，刘某娟是出名人，原告没有出资。根据北京地区购房政策，刘某珍名下原有一套房产，再买房贷款贷的少。
当时刘某珍、刘某娟商量形成共识，借用刘某娟名字购买涉案房屋。购房首付158万元均系刘某珍支付，2013年7月房屋交付后一直由原告、刘某珍居住。请求法院依法处理。
被告辩称
刘某娟、秦某刚、刘某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，刘某珍、刘某娟之间不存在借名买房关系。如果存在借名买房关系，刘某珍应有借名的原因及事由，但刘某珍本身具备在通州购房的资格，没有借名的需要。第二，购房的款项是由刘某娟支付，也由刘某娟偿还银行贷款，双方不存在借名买房关系。原告要求将涉案房屋登记至原告名下不符合法律规定。本案系合同纠纷，即使借名买房关系存在，也应是刘某鹏、原告共同继承刘某珍的遗产，而不能单单登记在原告名下。另外，房屋过户也存在事实障碍，因为涉案房屋存在银行贷款，满足不了过户条件。请求法院驳回原告的诉讼请求。
首付158万元中的138万元由刘某娟自己支付，另外20万元在签认购书时，由刘某珍支付。2013年时刘某娟已将该20万元还给刘某珍，购房的银行贷款由刘某娟在还。房子2013年7月份左右交付，由刘某珍、原告在住。刘某娟同意将涉案房屋借给他们住。刘某娟购买涉案房屋用于投资，并非自住。刘某珍没有子女，所以根本没有再另外购房的需要，不认可原告说法。原告所称证明书，是因为刘某娟跟秦某刚年龄差距比较大。证明书放在刘某珍处是为了怕将来刘某娟、秦某刚之间出现关系破裂，可以保证这房子不被秦某刚分割，否则不会写得如此简单。
法院查明
原告与刘某珍2009年10月12日登记结婚。2019年6月22日刘某珍去世。刘某珍、刘某娟系刘某鹏之女。刘某娟、秦某刚系夫妻关系。
原告主张，刘某珍生前于2013年2月借用刘某娟名义购买了涉案房屋，房款由刘某珍支付，房屋交付后一直由原告、刘某珍实际居住至2019年12月，被告强行进入诉争房屋。为证明其主张，原告提交了商品房认购书（原件）、证明书（原件）、物业公司证明、物业管理服务协议、治安消防安全协议、供暖费凭证、车库出租协议、家政服务合同、物业监控视频、刷卡凭证、录音录像光盘、刘某珍日记、公证书（原件）、银行转账凭证。
其中，商品房认购书显示，2013年2月19日，刘某娟与相关开发公司签订认购书，购买涉案房屋，房屋价款5266932元，定金20万元。证明书显示：于2013年4月16日购买的位于北京通州区一号房产，虽然名为刘某娟，实际是刘某珍所购买，一切费用都是刘某珍所支付，与刘某娟无关（包括秦某刚）。此房刘某娟没有任何权利支配（出租、出售或其他）。此房只有刘某珍一人有权利出租、出售或其他。落款处有刘某娟签字并按捺手印。证明人处有刘某君签写字样。落款日期为2013年4月17日。
物业公司证明、物业管理服务协议、治安消防安全协议、供暖费凭证、车库出租协议、家政服务合同显示，原告、刘某珍在涉案房屋实际居住并支付供暖、家政等费用的情况。物业监控视频显示，刘某娟没有涉案房屋门的钥匙，找人打开涉案房屋的门锁。刷卡凭证显示，刘某珍支付了购买涉案房屋的定金20万元。录音录像光盘中内容显示，原告曾与刘某娟就房屋如何处理进行沟通的情况，视频中刘某娟表示房子可能能卖1300万元，原告强调借用刘某娟名字买房，刘某娟并未作出明确否认意见，未表示房子系其自己购买，仅强调得听刘某珍的意见。视频中刘某娟表示，刘某珍曾表示过房子可以给其一半份额。
原告不同意刘某娟的该意见。刘某珍日记记载其书写的一些日常生活内容，未见直接说明涉案房屋借名买卖情况的内容。公证书显示，2013年2月17日，秦某刚（甲方）、刘某娟（乙方）经公证签署了书面协议，约定甲方名下的财产归甲乙双方共同所有，乙方名下财产归乙方个人所有。甲乙双方各自债务由双方共同承担还款义务。银行转账凭证显示，账号（被告认可系刘某珍名下账号）向刘某娟名下账号转账6万元。其余三张银行凭证未显示付款账户的名称，仅显示刘某娟名下账号收到156万元的情况。
针对原告提交的该部分证据，被告表示，认购书的真实性认可，证明目的不认可。如果真有借名买房关系，刘某珍只有在签正式买卖合同时，才可能借用刘某娟名字签约。认购书中之所以有刘某珍的联系方式，是因为签认购书时20万元定金系刘某珍代付，后刘某娟偿还了该笔款项。该认购书原件在原告处，原告应有其他相关证据的原件，原告所称12月10日房屋被占导致其拿不到任何东西自相矛盾。
证明书的真实性认可，系刘某娟签字，内容是否为刘某娟书写需要核实（未在指定时限内提交书面核实意见），证明目的不认可。签写该证明书完全是因刘某娟怕秦某刚分房子，才写了证明交给刘某珍。原告出示的物业、家政、供暖费等证据认可，亦认可原告在涉案房屋实际居住的情况，房子是刘某娟借给刘某珍、原告居住。2019年确系找开锁公司开的涉案房屋门锁。刘某珍日记的真实性认可，但日记内容不能证明原告所称借名买房关系。
对公证书的真实性认可，证明目的不认同。银行凭证显示的6万元属实，刘某珍、刘某娟之间存款项往来，双方互有打款，打款是为了弄银行流水，但不能证明刘某珍、刘某娟之间存在借名买房关系。其余的银行凭证不认可，未显示打款人。
针对原告为何持有认购书原件。被告表示，因为刘某娟经常买房，她认为只要签了正式买卖合同，认购书就没有太大用途了，所以没关注过认购书在哪里。买卖合同、票据都在被告手里。针对原告为何持有刘某娟、秦某刚之间公证书原件，被告表示，不清楚。
被告表示，涉案房屋系刘某娟自己购买，支付了首付款138万元，与刘某珍之间不存在借名买房关系。房屋定金20万元由刘某鹏还给刘某珍。为此，被告提供了商品房认购书（复印件）、商品房现房买卖合同、个人房屋抵押借款合同、契税发票、专项维修基金收据、所有权证、房款结清证明、银行付款凭证、银行结算业务申请书、中国银行付款通知单、刘某鹏银行业务凭单、存款回单。其中，商品房认购书（复印件）、商品房现房买卖合同、个人房屋抵押借款合同显示，2013年2月刘某娟与开发商签订涉案房屋认购书，2013年4月刘某娟与开发商签订买卖合同（合同买受人预留联系电话为刘某珍的电话，无刘某娟的联系电话），2013年5月刘某娟与相关银行签订抵押借款合同，将涉案房屋抵押借款的情况。
契税发票、专项维修基金收据显示，涉案房屋相关税费以刘某娟名义交纳。房屋所有权证显示，涉案房屋2014年9月登记在刘某娟名下。房款结清证明显示2013年6月14日，开发商出具了涉案房屋房款结清的证明。银行付款凭证、中国银行结算业务申请书，中国银行付款通知单显示，2013年4月15日，付款人名称为刘某娟，现金向开发商付款138万元，2013年6月14日，刘某娟向开发商付款201378元。刘某鹏银行业务凭单显示2013年10月23日，刘某鹏名下账户向刘某珍名下账户转款21万元。存款回单显示，刘某娟名下账户2002年至2004年期间陆续存入11000元左右数额不等款项的八笔交易情况。食品经营许可证、营业执照显示个体工商户经营者登记为刘某娟的情况。
针对被告出示的证据，原告表示，认购书、买卖合同、抵押借款合同的真实性均认可，但刘某珍、刘某娟之间存在借名买房关系。具体经办由刘某珍、刘某娟办理，买卖合同中买房人电话是刘某珍电话，如果确系刘某娟买房没必要留刘某珍的电话。发票、收据的真实性均认可，但不认可款项由刘某娟支付。因借名买房所有费用登记在刘某娟名下很正常。
刘某娟提供的刷卡付款凭证真实性认可，但具体由刘某珍经办，涉及付款原告不太清楚。刘某珍事后应该已经偿还了相关款项，刘某娟仅为代付。刘某珍身体不好，一些手续由刘某娟经办。刘某娟名义付的138万元现金来源于刘某珍，原告、刘某珍一起和刘某娟、秦某刚一起将钱交给开发商。刘某娟经营个体工商户与本案资金无关联性。被告未出示其购房的银行流水。
本院询问首付款138万元现金的情况。被告表示，刘某娟有存现金的习惯。138万元现金不完全是她自有，有一定数额的借款。在家放了六七十万元现金，有一部分从朋友那借的现金。
诉讼中，双方均认可涉案房屋现仍有抵押贷款未还清，均表示无经济能力解除抵押。
裁判结果
一、确认刘某珍与刘某娟之间就北京市通州区一号房屋存在借名买房关系。
二、驳回原告赵某聪的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
原告系刘某珍丈夫，刘某珍去世情况下，刘某珍所涉相关借名买房法律关系与原告存在法律上的利害关系，原告主体适格。依据民事诉讼高度盖然性证明标准，对双方意见、证据进行审查，法院认为刘某珍、刘某娟之间针对涉案房屋存在借名买房关系的事实，具有高度可能性，应当认定该事实存在。
理由如下：首先，2013年4月刘某娟自行书写（未在指定时限内提交核实意见，法院认定系刘某娟自行书写）的证明书，写明了涉案房屋虽登记在刘某娟名下，但系刘某珍购买，一切费用都是刘某珍支付，与刘某娟无关（包括秦某刚），刘某娟对房屋无任何权利支配。该部分内容直接证明了刘某娟认可其与刘某珍就涉案房屋存在刘某珍出资、刘某娟出名的借名购房关系。刘某娟虽解释称，出具该证明系为了防止秦某刚分割涉案房屋，但刘某娟所述该项意见明显不合常理。
不仅如此，刘某娟、秦某刚2013年2月经公证已签署相关财产协议，约定刘某娟名下财产归其个人所有，刘某娟已无担心秦某刚分割其名下财产的必要，其2013年4月再出具上述证明防范秦某刚已无必要，其解释意见法院不予采纳。其次，原告出示的物业证明、合同等证据证明，房屋交付以来，原告、刘某珍共同居住使用涉案房屋。被告虽称系刘某娟将房屋借予原告、刘某珍居住，但其未就双方存在借用关系这一环节提供任何证据。且刘某娟该主张与原告持有购房意向书原件、公证书原件、认购人处预留有刘某珍手机号、房屋买卖合同买房人处仅预留刘某珍手机号无刘某娟联系方式等客观情况明显矛盾，刘某娟该项意见，法院亦不予采纳。
再次，原告提供的录音录像中，原告明确提出系借刘某娟名字购房的意见，刘某娟未提出任何明确异议，未强调其系真实购房人，而是反复强调听刘某珍的意见，还表示刘某珍曾有房子给其一半份额的意见。这些内容与刘某娟自称的其系真实买房人、其系涉案房屋真实产权人的意见，明显矛盾。又次，刘某娟虽提供了商品房现房买卖合同、个人房屋抵押借款合同、契税发票、专项维修基金收据等证据，该部分证据显示签约人、契税等费用交款人为刘某娟，但这些情况与借名买房关系没有逻辑上的矛盾。不仅如此，监控录像显示刘某娟等在涉案房屋家中无人情况下，找开锁公司进入涉案房屋，其如何取得相关凭据原件存有一定疑问。
再次，涉案房屋首付款为138万元，系较大数额款项，刘某娟称其在家中存放大量现金，从家中直接取现支付首付款与一般生活经验不符。刘某娟称其已偿还刘某珍代付的20万元定金，但其提供的凭证系刘某鹏向刘某珍转账的凭证，且数额不符。所以，综合上述诸多情况，法院认定刘某珍、刘某娟之间针对涉案房屋存在借名买房关系。原告要求确认刘某珍、刘某娟之间针对涉案房屋存在借名买房关系的诉讼请求，法院予以支持。
需要特别说明的是，因刘某珍在涉案房屋购房贷款偿还完毕前已去世，后续房款支付可能会影响到房屋权益份额的处理，法院对借名买房关系的认定意见，不等同于对房屋出资、产权份额的直接认定和处理，需双方各自提供相关证据再行解决。诉讼中，双方均认可涉案房屋现仍有抵押贷款未偿还完毕，抵押权仍未解除，双方均表示无力偿还欠款解除抵押。此种情况下，房屋不具备过户的条件。原告要求将涉案房屋登记至其名下的诉讼请求，法院不予支持。
