北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
徐某聪向一审法院起诉请求：1．判令林某祥将一号房屋过户至徐某聪名下；2．诉讼费由林某祥承担。、
林某祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐某聪的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由徐某聪承担。
事实和理由：一、案涉房屋并非徐某聪单独出资购买。林某祥与徐某聪原为夫妻，于2007年9月20日协议离婚，两周后林某祥回到当时居住的房屋居住，与徐某聪及二人之女徐某共同生活。2013年，林某祥、徐某聪购买北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋），2016年后与徐某聪及徐某共同居住至今。林某祥与徐某聪虽然已经离婚，但对外仍以夫妻名义共同居住生活已经超过13年，构成同居关系。林某祥与徐某聪同居期间共同经营所得收入属于共同财产。一号房屋购房款虽从徐某聪账户转出，但存在林某祥的份额，房屋由二人共同出资购买，房屋买卖合同由林某祥签订，房屋登记在林某祥名下，购买时达成共同购买的合意，并非借名买房。
二、案涉一号房屋由林某祥、徐某聪共同居住、使用，对房屋的使用状况相同，不属于借名买房。三、徐某聪未对房屋产权证书由林某祥持有的事实及借名买房作出合理解释。林某祥持有该证书，而不是交给徐某聪持有，能够证明二人共同购买一号房屋，并非借名买房。购买一号房屋时，徐某聪和林某祥均具有购房资格，因林某祥名下无房，该房屋登记在林某祥名下是为了避税，并非出于徐某聪没有购房资格。
被告辩称
徐某聪辩称，不同意林某祥的上诉请求。一、林某祥虽主张与徐某聪属同居关系，但其多次表示独自居住，且没有提交证据证明与徐某聪同居。二、购买一号房屋的房款及该房屋的日常支出由徐某聪本人支付，不存在徐某聪使用公司财产购买住房的情况。三、徐某聪与林某祥之间存在借名买房关系。综上，请求驳回林某祥的上诉，维持一审判决。
法院查明
徐某聪与林某祥原系夫妻关系，二者于2007年离婚。
2013年8月29日，北京K公司（出卖人，以下简称K公司）与林某祥（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将坐落于昌平区一号房屋（即一号房屋）出售给买受人，总价款6078628元。同日，K公司与林某祥签订《一号房屋装修部分转让协议书》，约定该套房屋装修部分转让总价款为392万元。
关于购房款及装修款，徐某聪及林某祥均认可系通过徐某聪名下账户支付K公司，购房发票、收据等原件由徐某聪持有，房产证原件由林某祥持有。徐某聪称，房产证于2018年办理完毕，须由购房人领取，故房产证被林某祥领取。林某祥称，虽然与徐某聪离婚，但离婚后一直共同居住在涉案一号房屋，购房发票、收据等原由双方共同保管。徐某聪提供了装修照片、维修记录、金科物业服务集团有限公司北京分公司的证明，证明其一直居住使用一号房屋。
徐某聪主张其与林某祥之间为借名买房关系，并出具《房屋抵押协议书》，该协议书载明，徐某聪（甲方）与林某祥（乙方）于2007年协议离婚，经协商双方同意购买一号房屋，房屋总价1000万元，徐某聪首付资金575万元，后续资金425万元由徐某聪以林某祥的名义向银行按揭还款。商品房署名林某祥，负责与开发商签署购房合同，办理产权证，与银行签署贷款协议，向甲方签订借款购房借据，以本商品房抵押给甲方，并做房屋抵押登记。
本商品房为自住，甲方为实际使用人，所产生的其他费用与乙方无关，包括其升值或者贬值。未经双方同意，任何一方不能将其买卖，产权证由甲方保管。落款日期为2013年8月6日。对该协议书，林某祥不予认可，而徐某聪未提供原件。
林某祥主张一号房屋系其个人所有，其与徐某聪之间为借款关系。林某祥出具《购房借款协议书》，该协议书约定，徐某聪（甲方）与林某祥（乙方）于2007年9月20日协议离婚，离婚后仍共同生活。考虑乙方名下无房产。经协商同意购买一号房屋。总投资约1000万元。其中首付约580万元（房款首付约180万，装修款约400万），按揭贷款约420万元。2．因甲乙双方离婚时未对共同经营资产进行分割，离婚时甲方承诺支付的100万元也未兑现，因此首付款580万元归乙方所有。所购房产也归女方所有，如双方复婚则该房产归甲乙共同所有。
3．按揭贷款420万元由甲方按月支付，此款是甲方借给乙方使用，如双方复婚乙方不必归还。4．所购房产由甲乙双方共同居住。落款日期为2013年8月10日。对此协议，徐某聪不予认可，而林某祥未提交原件。
另查，徐某聪为北京市户籍居民，2019年4月30日经初步核验，其具备在京购房资格。
法院认为，借名买房的合同既可以书面约定，也可以口头约定。当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。本案中，徐某聪没有提交书面借名买房合同，但是，对于涉案一号房屋徐某聪支付了全部首付款、购房款和贷款，由徐某聪办理了购房及入住相关手续，入住时徐某聪交纳了各种费用及办理产权证的税费，徐某聪一直实际使用和管理涉案房屋至今，并对涉案房屋进行装修，并且与购买本案涉案房屋有关的各种合同、付款收据、汇款凭证、购房发票等相关凭证均在徐某聪处保存。虽然房屋权属证书在林某祥处保存，但徐某聪作出了合理解释。
对于借名买房时的情况，徐某聪称其当时没有购房资格，而林某祥具有购房资格，于是借林某祥名义买房，并于房屋具备过户条件时无条件过户给徐某聪。综合房屋出资、房屋占有使用情况及相关材料保管情况，本院对于徐某聪的主张予以采信，认定徐某聪与林某祥之间存在借名买房关系。对于林某祥所称借款买房、共同出资等情况，因林某祥未提交有效证据予以证明，本院无法采信。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可以得到支持。现徐某聪与林某祥之间存在借名买房的约定，而且经本院核实，徐某聪已经具备在京购房资格，因此，徐某聪请求林某祥配合将涉案一号房屋过户给徐某聪具备事实和法律依据，本院予以支持。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林某祥向本院提交以下新的证据材料：证据1．离婚协议书、林某祥于2020年10月6日和2020年12月5日拍摄的一号房屋的视频和拍摄于2008年、2009年、2010年和2015年的照片，证明林某祥与徐某聪虽已离婚，但仍然共同居住，构成同居关系；证据2．证人证言，均证明林某祥与徐某聪离婚后仍以夫妻名义共同生活，林某祥为一号房屋的实际居住人，案涉房屋使用二人共同财产购买；证据3．徐某于2020年10月6日拍摄的视频和于2020年12月13日发给林某祥的微信语音信息，证明徐某聪与林某祥共同居住一号房屋，林某祥是实际居住人，二人共同照顾徐某；≈在林某祥与徐某聪婚姻关系存续期间设立公司，由二人共同经营，离婚后未分割，收入为二人共同所有。
徐某聪未提交新的证据，其对林某祥提交的上述证据发表质证意见称：对证据1真实性均无异议，不认可证明目的，该证据只能证明二人陪同孩子尽到父母的义务，无法证明林某祥与徐某聪共同居住；对证人身份均无异议，但不认可证人陈述林某祥与徐某聪共同居住和生活；认可证据3的真实性，证明目的不认可；无法证明林某祥参与公司经营管理，不涉及财产分割的问题。
本院二审诉讼期间补充查明以下事实：
一审诉讼期间，徐某聪称，其与林某祥离婚后，徐某聪名下已有一套房屋，按照北京市购房资质，徐某聪单身不能购买两套商品房，而林某祥当时名下没有房屋，符合购买资格，故以林某祥名义购买案涉房屋和车位。
二审诉讼期间，林某祥主张，其与徐某聪共同经营管理公司，且林某祥对餐厅有现金投入，出钱维系餐厅的经营。餐厅是其与徐某聪离婚之后开办的，林某祥对公司进行管理。
林某祥主张，公司收入是共同经营的收入，应属二人共同财产。
裁判结果
一审判决：林某祥配合徐某聪办理所有权转移登记手续，将一号房屋过户到徐某聪名下，于判决生效后10日内执行。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
徐某聪以借用林某祥名义购买案涉房屋为由提起本案诉讼，林某祥则主张，购买案涉房屋的款项为其与徐某聪共同经营婚姻存续期间设立的公司所得收入，系二人的共同财产，故一号房屋为林某祥、徐某聪共同出资购买，且林某祥与徐某聪共同使用、居住，该房屋权属证书由林某祥持有，徐某聪对借名买房未作出合理解释，故不认可双方之间存在借名买房的关系。
关于林某祥与徐某聪离婚后是否存在同居关系一节。法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
林某祥虽提供照片、视频及证人证言等证明其与徐某聪离婚后存在同居关系，但照片、视频证据仅能体现二人与子女共同旅游、用餐以及林某祥在个别时点出现在案涉房屋的情况，证人虽述称二人离婚后一直处于同居状态、共同居住在案涉房屋，但上述人员并未长期、持续的见证徐某聪与林某祥的生活情况，在缺少其他证据佐证的情况下，不足以认定林某祥与徐某聪离婚后存在同居关系以及共同居住于案涉房屋，在林某祥未能提供其他证据予以证明的情况下，其主张缺乏事实依据，法院不予支持。
林某祥主张，其与徐某聪离婚时未就徐某聪持有的公司的股权进行分割，且二人离婚后构成同居关系，同居期间共同经营收入属于共同财产，故购买案涉房屋的款项为二人共同财产，购房款并非徐某聪个人财产，故二人不存在借名买房关系一节。首先，案涉房屋购房款由徐某聪账户支付，林某祥并未提供证据证明上述款项的来源为徐某聪持股公司的收入；其次，徐某聪与林某祥于2007年离婚，二人虽未就徐某聪持有的股权进行分割，但案涉房屋的购买于2013年，距徐某聪与林某祥离婚已6年左右，期间徐某聪基于股权取得的收益应属其个人财产，林某祥并未证明案涉房屋购房款来源于林某祥、徐某聪尚未分割的婚姻存续期间形成的共同财产；
再次，林某祥主张与徐某聪共同经营取得的收入为二人共同财产，其虽提供证人证言证明参与经营管理，但上述证人证言并无其他证据予以佐证，同时，林某祥该主张系基于双方存在同居关系的事实，但如前述，林某祥对此并未提供确实充分的证据予以证明，故其基于以与徐某聪存在同居关系进而主张同居期间共同经营所得系二人共同财产，缺乏事实依据。
综上，林某祥主张案涉房屋购房款系其与徐某聪的共同财产，故案涉房屋并非徐某聪个人财产的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
针对林某祥主张，徐某聪未对案涉房屋房产证原件由林某祥持有及徐某聪以林某祥名义购买房屋的理由作出合理说明，故双方之间不存在借名买房合同关系一节。案涉房屋的《北京市商品房预售合同》及《一号样板房装修部分转让协议书》由林某祥与K公司签订，其作为合同一方，领取并持有该房屋产权证书具有事实基础和合理性；对于借名买房的原因，徐某聪主张因不符合购买商品房的资质条件而以林某祥的名义购买案涉房屋，法院结合案涉房屋购房款及相关费用由徐某聪支付，购房合同、购房发票等凭证由徐某聪持有以及徐某聪对案涉房屋的居住情况，认定徐某聪与林某祥之间存在借名买房关系，并判令林某祥配合将涉案房屋过户至徐某聪名下，并无不当。
