北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某慈向法院起诉请求：依法分割北京市一号房屋，判令周某文向赵某慈支付折价款351万元（房屋价值的90%，即390万元的90%）。
赵某慈上诉请求：撤销一审判决，改判周某文向赵某慈支付房屋折价款351万元或将本案发回重审。
事实与理由：1.赵某慈系北京市一号房屋（以下简称涉案房屋）全部购房款的出资人，仅分得涉案房屋60%的份额，有失公允。2.周某文和秦某英的主观恶意在本案一审中和另案中已经充分体现，法院依旧给予其涉案房屋40%的份额，有失公允。3.周某文在诉讼中虚假陈述，前后矛盾，极不诚信。4.赵某慈在一审中认可涉案房屋现价值为390万元，已经是赵某慈为快速、高效解决纠纷所作让步，赵某慈的诉求应当得到支持。
被告辩称
周某文辩称，不同意赵某慈的上诉请求和理由。本案不属于共有物分割，双方不是共有关系，涉案房屋是周某文个人购买，赵某慈所谓的出资是给秦某英的，而不是出资给周某文的。周某文在购买涉案房屋时凑了16万元给秦某英，秦某英说剩下的17万元房款由她准备。赵某慈与周某文就涉案房屋产权或者出资问题无任何书面和口头协商的内容。
秦某英述称，不同意赵某慈关于改判的上诉请求，但同意发回重审的上诉请求。涉案房屋的买卖合同是秦某英代周某文签订的，房款也是由秦某英全额支付的，赵某慈从未委托秦某英购房，也没有和周某文商量过共同购房。赵某慈称涉案房屋由其出资购买与事实不符。买房过程都是由秦某英单独完成的，赵某慈始终没有解释清楚为何将钱转到秦某英的账户而不是直接支付房款。
周某文上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回赵某慈的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.周某文与赵某慈之间不存在家庭成员关系，不存在共同购房行为。赵某慈是在周某文购房6年后才搬入涉案房屋与秦某英同居。2.周某文与赵某慈之间就购买涉案房屋从未签订任何书面协议，也从未达成任何口头意思表示。涉案房屋系周某文个人购房，产权归周某文个人所有。3.赵某慈所谓的出资是赵某慈与秦某英之间的法律关系，与周某文无关。4.涉案房屋房款为33万元，秦某英代周某文向原房屋所有权人支付了33万元购房款，一审判决对此该事实未查明。5.法院对于举证责任分配错误，存在法律适用错误。
赵某慈辩称，不同意周某文的上诉请求和理由。生效判决已经查明了33万元购房款的支付情况。因赵某慈与秦某英曾是男女朋友关系，且赵某慈用了周某文购买经济适用房的指标，所以赵某慈让秦某英代为收取房租，收取后也没有向秦某英要租金。
秦某英述称，同意周某文的上诉请求和理由。赵某慈和周某文没有共同购房的法律基础，也没有共同购房的事实，不存在周某文、秦某英误导赵某慈购买经济适用房的情况。
法院查明
秦某英与周某文系母子关系，赵某慈与秦某英为男女朋友关系。2005年4月27日秦某英代理周某文，与案外人姜某涛签订《房屋买卖合同》，购买涉案房屋。之后，周某文取得涉案房屋的所有权证，房屋性质为经济适用房。
2007年至2011年，涉案房屋由周某文、秦某英居住使用，2011年赵某慈搬至房屋内，2015年周某文搬离房屋。现涉案房屋的《房屋买卖合同》《房屋交易居间合同》、契税完税证明、物业费用票据等原件由赵某慈持有。房屋的所有权证由周某文持有。
2018年7月13日，秦某英出具《证明》，内容为：2005年购一号的住房，由赵某慈秦某英两人共同居住，出资人赵某慈。秦某英对证明的真实性无异议，但称系出于安慰目的书写了证明。
赵某慈曾将周某文以合同纠纷为由诉至法院，请求确认其与周某文之间的口头约定的借名买房合同有效。经审理，北京市昌平区人民法院驳回了赵某慈的全部诉讼请求。后赵某慈不服判决，上诉至北京市第一中级人民法院，经审理，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。在审理过程中，关于房屋出资情况，三方均认可购房款由秦某英账户支付至出卖人账户。
赵某慈称购房款全部由其出资，取款后转存至秦某英账户。周某文第一次开庭称出资10万元，第二次开庭改称出资16万元，其余购房款因其母告知无需操心，因此没有过问。秦某英称赵某慈出资9万元，周某文出资16万元，剩余为自己的钱。
本案庭审中，当事人均认可房屋现价值为390万元。
法院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，涉案房屋的购房款由秦某英账户支付至出卖人账户，2018年秦某英曾出具证明，称涉案房屋出资人为赵某慈，法院对赵某慈陈述购房款由其出资予以采信。
周某文陈述其出资16万元，但并未提供相应证据，法院对其辩称不予采信。现涉案房屋虽登记在周某文名下，但综合考虑购房时的出资情况、居住使用情况、当事人之间的身份关系，赵某慈对涉案房屋应享有相应的权利。现周某文庭审中均否认赵某慈对涉案房屋享有权利，赵某慈要求分割涉案房屋，由周某文给付折价补偿有事实及法律依据，法院予以支持。赵某慈虽对购房进行了出资，但并未约定对房屋所享有的权利比例，法院综合考虑出资情况、房屋登记情况及当事人之间的身份关系，酌情确定周某文应给予赵某慈的折价补偿。
二审中，本院另查，北京市昌平区人民法院审理的赵某慈与周某文之间所有权确认纠纷的开庭笔录中记载，周某文的代理人答辩称：赵某慈只是购买房屋的出资人之一……涉案房屋的实际购买，三人都分别进行了出资；周某文对于赵某慈的证据质证称：契税完税证明真实性认可，房屋购买、装修都三人共同出资的。北京市昌平区人民法院审理的赵某慈与周某文之间合同纠纷的开庭笔录中记载，周某文答辩称：在买房之后周某文听自己母亲说，在买房中一部分钱是赵某慈出资，房屋也进行了装修。
周某文在回答“购买房屋的出资情况”时称：后来我得知一部分钱是赵某慈出的，装修钱我出了1万元给秦某英了，剩余的装修钱是秦某英和赵某慈共同出的。北京市昌平区人民法院审理的赵某慈与周某文、秦某英之间的合同纠纷2019年4月16日的开庭笔录中记载，秦某英称：购买房子的钱是我们三个人共同出资的。
裁判结果
一审判决
判决：一、周某文于本判决生效之日起七日内给付赵某慈房屋折价补偿2340000元；二、驳回赵某慈的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
之前生效判决，已经认定赵某慈与周某文之间不存在借名买房合同关系，对于赵某慈所称是其个人购买房屋的理由，依据不足，法院不予支持。
周某文虽为不动产权证书上登记的权利人，但周某文无证据证明其个人支付了涉案房屋的全部房款，其在本案中抗辩称涉案房屋系其个人购买、属于其个人财产的主张，亦与其在另案中的陈述相悖，法院对此不予支持。根据本案已经查明的事实，并结合秦某英出具的《证明》，周某文、秦某英在另案中的陈述，可以认定赵某慈在购买涉案房屋时进行了出资，并且在装修房屋时也进行了出资。
综合考虑涉案房屋的出资情况、登记情况、当事人之间的关系、涉案房屋的性质等因素，法院对于房屋登记权利人周某文应当向赵某慈给付的房屋折价补偿数额予以酌定，并无不当，法院予以维持。
