北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某奇向本院提出诉讼请求：确认被告赵某文与赵某刚于2016年签署的合同《存量房屋买卖合同》无效。
事实和理由：母亲周某丹于2013年3月6日过世，父亲赵某刚于2019年12月2日过世。父母共有三个子女：赵某奇、妹妹赵某露、弟弟赵某文。父亲过世后，赵某奇于2020年4月19日开始多次与被告协商父母遗产处理事宜。今年8月份赵某奇到北京西城房产交易中心查询才得知父母的房产早在四年前就已经通过买卖合同的形式过户给了被告。通过西城区法院调取的该房产买卖合同的资料得知被告与赵某奇父亲赵某刚于2016年6月29日签署了位于西城区一号房产的买卖合同并依据该合同于同年6月30日到北京市西城区不动产登记事务中心申请产权人变更成了被告。被告明知该房产性质是房改房并且是父亲赵某刚和母亲周某丹夫妻的共同财产，但是在不动产登记机关对其进行询问时他没有如实告知以上情况，
该合同买卖成交价格为壹佰万元。但当时市场价值应该在467万元左右。一百万元明显低于市场价且一百万元买房款无任何资金流转的银行记录。应当承担由此造成的一切法律责任和相应的赔偿责任。
被告辩称
被告赵某文辩称，不同意原告诉讼请求。被告与周某丹、赵某刚一直共同生活了40年，一直在照顾他们的生活起居。原告一直在外地生活，只是过年过节回来看望，没有尽到任何赡养义务。赵某刚有自书遗嘱将房屋留给被告。老人主动提出将房屋过户给被告，并且配合办理过户手续，因此房屋过户给被告是老人的真实意愿，过户行为符合法律规定的民事法律行为全部有效要件。
老人有民事行为能力，而且是其真实意思表示。房屋是自愿过户给被告，只是以买卖的形式办理过户，原告认为合同无效没有事实和法律依据，现在房屋已经归被告所有，房屋不是遗产，没有继承分割的情况。被告和赵某刚占有房屋超过三分之二的份额，有权利对房屋进行处分。原告在老人去世后提起诉讼，是违背老人意愿的行为。
第三人辩称，同意原告的诉讼请求，认为合同无效。母亲2013年3月6日去世，父亲2019年12月2日过世，原告与被告多次协商处理遗产，但被告没有回复。后来得知被告和父亲签署涉案房屋买卖合同，并且申请了过户。在此期间一直没有人告知我房屋过户的事情，收到起诉书才知道。
涉案房屋是单位的房改房，是夫妻共同财产，赵某刚在周某丹没有遗嘱的情况下私自处分了涉案房产，侵犯了我们的继承权，我不放弃继承权。父亲2017年搬出去单独居住，我也尽到了很多赡养和帮助义务。
法院查明
周某丹、赵某刚共生育三个子女，大儿子赵某奇、二女儿赵某露、三儿子赵某文。二人初婚到老。周某丹于2013年3月6日死亡，赵某刚于2019年12月2日死亡。
涉案房屋原系G公司的福利分房，于1996年6月11日通过单位出售公有住房的方式变更为个人所有，登记在赵某刚名下。根据房屋档案资料中的《单位出售公有住房房价计算表》显示，诉争房屋折合男女方工龄共计59年后计算房价的明细。
2016年6月29日，赵某文与赵某刚签署了《存量房屋买卖合同》，赵某刚将位于西城区一号房产卖给赵某文并依据该合同到北京市西城区不动产登记事务中心申请产权人变更成了赵某文。庭审中，赵某文自认未向赵某刚支付任何购房款，当时双方系在中介的推荐下采用房屋买卖合同的形式过户，实际系赵某刚自愿将涉案房屋赠与赵某文，约定以最低纳税价格的形式买卖过户。
各方均认可周某丹生前未留有遗嘱，周某丹死亡后，继承人未对涉案房屋进行继承。
裁判结果
确认赵某刚与赵某文签订的《存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
根据在案证据表明，涉案房屋系周某丹与赵某刚的夫妻共同财产。周某丹生前未留有遗嘱，其死亡后，继承人未对涉案房屋进行继承分割，应按照法定继承处理该房屋。赵某刚在未征得其他继承人同意的情况下，擅自将涉案房屋以明显低于市场价的价格出售给赵某文，侵犯了赵某奇的合法权益，应属无效合同。赵某奇要求确认赵某刚与赵某文签订《存量房屋买卖合同》无效的主张，理由充分，法院予以支持。
