北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：要求被告赵某均向二原告支付204万元。
事实和理由：案外人张某文、林某丽系夫妻关系，张某文于2000年5月15日因死亡注销户口，林某丽于2007年7月10日因死亡注销户口。二人育有四子女，张某杰、张某慈、张某涛、张某霞。长子张某杰已故，吴某兰系其配偶，张某露为二人之女。次子张某慈初婚配偶为周某涵，周某涵于1996年4月8日去世，原告张某薇及被告张某菲系二人之女。刘某琪系张某薇之女。2018年8月29日，张某慈与赵某均结婚，二人无子女。2019年4月26日，张某慈去世。2001年北京市东城区S号房屋拆迁，张某慈作为购房人签订就地安置合同，安置北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋），在此次拆迁安置中，二原告及张某慈、林某丽均为被拆迁安置人，安置时使用了二原告每人15平米的安置利益，并获得优惠购房价，购房款由张某薇夫妇支付。
二原告认为，二原告对被拆迁房屋享有拆迁安置利益，拆迁安置利益指向的标的物就是涉案房屋，具体是什么性质的利益，二原告不予确认，但二原告要求以现金形式进行处理。2019年原告张某薇曾以张某薇与张某慈存在借名买房关系为由提起诉讼，在该案中对涉案房屋的市场价格进行评估，为682.67万元。原告综合考虑被拆迁人为张某慈，二原告仅为被安置人，安置利益仅为一套房屋没有其他货币补偿，安置房屋的购房款均由张某薇夫妇支付等情况，估算原告享有30%的安置利益，故按照涉案房屋市场价格682.67万元的30%主张。
因张某慈生前立有遗嘱，由被告赵某均继承涉案房屋产权，故要求赵某均支付上述款项。另鉴于林某丽亦为被安置人，原告认为林某丽的继承人亦享有拆迁利益，应当参加诉讼。为维护原告合法权益，故成此诉。
被告辩称
被告赵某均辩称：原告所述身份关系及已去世人口的死亡时间属实。原告以共有物分割纠纷为由起诉，其诉讼请求与其主张的法律关系不符。只有共有关系存在的前提下才存在分割问题，而本案中没有共有基础。张某慈生前从未与二原告约定过涉案房屋为双方共有，赵某均与二原告亦未有此约定，故不存在约定共有的状态。涉案房屋系在2001年拆迁置换而来，登记在张某慈名下。被拆迁房屋原系张某文、林某丽的夫妻共同财产，1997年11月7日，张某文、林某丽通过公证的方式将被拆迁房屋赠予张某慈，由张某慈取得所有权。2001年11月28日，张某慈与拆迁办签订拆迁协议，安置了涉案房屋。在此次拆迁中，拆迁安置实施细则载明，拆迁原则是按照原住房面积进行安置，与人口无关。故虽然将二原告及张某慈、林某丽列为被安置人，但被安置人不享有安置利益。
张某薇在2018年曾以合同纠纷为由向东城区人民法院提起诉讼，表示张某薇夫妇借用张某慈名义购买涉案房屋。在该次诉讼中，张某薇作为原告明确表示此次拆迁与人口无任何关系。2019年张某薇再次以合同纠纷提起诉讼，认为因其在购买房屋时出资对涉案房屋享有物权，故提出赔偿。法院经审理，认定张某薇与张某慈之间就购房款形成债权债务关系，诉讼中张某慈去世，追加赵某均作为被告参加诉讼，赵某均当庭出示了张某慈遗嘱，法院认定赵某均作为张某慈的继承人，对张某慈应返还张某薇的购房款，负有返还义务。该次诉讼后，张某薇已将购房款支付张某薇。
综上赵某均认为，涉案房屋系张某慈个人财产，不涉及其他人的物权权利。原告以涉案房屋市场价值的30%主张赔偿，缺乏依据，不同意原告全部诉讼请求。
被告张某菲、吴某兰、张某露、张某涛辩称：原告所述身份关系及已去世人口的死亡时间属实。张某菲对于二原告所述事实的法律关系不清楚，请法院依法裁判。
被告张某霞未答辩，亦未发表书面答辩意见。
法院查明
周某涵与张某慈原系夫妻关系，二人育有张某薇、张某菲二子女。刘某琪系张某薇之女。周某涵于1996年9月6日死亡注销户口。张某慈与赵某均于2018年8月29日登记结婚，婚后未育有子女。张某慈于2019年4月26日去世。
当事人均认可张某文、林某丽系夫妻关系，二人育有四子女，为张某杰、张某慈、张某涛、张某霞。张某文于2000年5月15日因死亡注销户口，林某丽于2007年7月10日因死亡注销户口。长子张某杰已故，吴某兰系其配偶，张某露为二人之女，但均未提供证据予以佐证。
1997年10月，张某文向张某慈出具赠与书，载明经与妻子林某丽协商，将北京市东城区S号中的西数第一间赠与张某慈所有。张某慈表示接受赠与。北京市东城区公证处对于上述赠与及接受赠与行为进行公证。后张某慈取得原北京市东城区S号房屋一间的所有权。因此地进行危旧房改造工程，2001年11月28日，张某慈与拆迁办签订了《民安危改区就地安置合同书》，该合同约定，应安置人口4人，分别是：张某慈、林某丽、张某薇、刘某琪；乙方选择就地安置方式，放弃其他安置方式；乙方自愿购买一号住房；双方同意安置住房房价款合计为人民币140178元。
在《危旧房改造回购安置住房房价计算表》中显示，安置房屋房价计算时，对于安置房屋建筑面积未超过原住房建筑面积部分，使用了夫妇工龄折扣率进行计算，夫妇工龄为68年。原告表示该表中的夫妇工龄即至张某慈和周某涵的工龄。对于属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平米内部分，房价计算方式为房改成本价×（15㎡/人×安置人口-原住房建筑面积）×（1+调节因素之和）。
2003年12月，张某薇、刘某磊及二人之女刘某琪入住涉诉房屋。2004年6月16日，涉诉房屋登记至张某慈名下。
2018年7月12日，原告张某薇、刘某磊（张某薇之夫）曾以合同纠纷为由将张某慈诉至本院，要求张某慈协助将涉诉房屋转移登记至二原告名下。本院经审理认为，张某薇、刘某磊出示的涉诉房屋首付款收据、银行还贷记录、生活缴费凭证等证据，可以证明涉诉房屋的部分房款由张某薇、刘某磊支付，但不足以证明二人与张某慈之间存在借名买房的合同关系，故判决驳回了二原告的诉讼请求。后二原告不服一审判决上诉，2019年1月28日，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2019年2月13日，原告张某薇、刘某磊再次以合同纠纷为由将张某慈诉至本院，张某慈于2019年4月26日死亡，本院依法追加张某慈的法定继承人赵某均、张某菲为被告参加诉讼。张某薇、刘某磊向本院提出诉讼请求，要求被告赵某均支付二原告购房款及已支付的各项费用134234.70元及房屋增值款420万元。在该案诉讼中，二原告申请对涉诉房屋市场价值进行了评估，评估价值为682.67万元。被告赵某均于庭审中出具张某慈于2018年11月22日书写的遗嘱及视频，内容为张某慈去世后全部遗产由张某慈的妻子赵某均继承。对该遗嘱，原、被告均认可真实性。基于此，二原告要求被告赵某均承担还款和赔偿责任。
本院经审理认为生效判决书已经认定二原告与张某慈之间不存在借名买房法律关系，故二原告要求赵某均支付房屋增值款，于法无据，二原告支付的相关钱款应属于借款性质，作为张某慈遗产的继承人赵某均应当承担还款义务。故判决赵某均返还原告张某薇、刘某磊首付款34448元、还贷总额97667.70元、公共维修基金2114元及印花税5元，以上共计134234.70元；驳回原告张某薇、刘某磊其他诉讼请求。此后，赵某均向张某薇、刘某磊支付了上述款项。
裁判结果
驳回原告张某薇、刘某琪的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案系共有物分割纠纷，共有物分割是指将共有物从共有状态通过分割的方式转化为各共有人单独所有。共有物分割的前提是共有关系的存在。本案中，二原告主张其作为涉案房屋的被安置人，基于拆迁安置利益的共有关系要求分割，并主张按照房屋市场价格的30%获得折价款，经法院反复释明，原告坚持认为原、被告之间存在共有关系，要求对共有利益进行分割，但不予明确其主张的安置利益性质。对此，法院认为，根据已查明事实，涉案房屋系拆迁安置而来，张某慈作为被拆迁人及购房人签订拆迁安置合同，取得涉案房屋，并将涉案房屋产权登记于张某慈名下，故张某慈系该房屋的合法所有权人。生效判决确认赵某均系张某慈的遗产继承人。若赵某均继承涉案房屋，则赵某均取得的系涉案房屋所有权。
二原告虽为被安置人，在房价计算时折算了二原告人均15平米的优惠价格，但并不表示二原告享有涉案房屋的所有权权益，故二原告与赵某均之间就涉案房屋所有权不存在共有关系。而原告以涉案房屋市场价格为基础主张分得30%折价款，上述房屋市场价格对应的实为房屋的所有权价值，且原告亦未证明其所主张的份额依据，故原告以双方存在共有关系为由，以涉案房屋的所有权价值为基础主张分得折价款，缺乏事实和法律依据，对于原告的诉讼请求，法院不予支持。
