北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某峰、吴某英（以上2名原告以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与王某鹏关于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号）订立的口头借名买房协议有效；2.王某鹏协助二原告办理一号的过户登记；3.本案诉讼费、财产保全费由王某鹏承担。
事实和理由：二原告系夫妻关系，二原告与王某鹏系朋友关系；2004年，王某鹏获得经济适用房购房资格，因王某鹏自己无力购买，而二原告当时正想在北京买房，故二原告便与王某鹏达成一致，由二原告借用王某鹏名义购买一号，双方约定房屋登记在王某鹏名下，但实际房主是二原告；2004年，王某鹏与北京G公司（以下简称G公司）签订了“商品房买卖合同”，约定房屋总价款是220727元；
签订合同后，二原告对涉案房屋支付了全部购房款，之后又补交了房屋价款并缴纳了相关税费；开发商交房之后，二原告一直在涉案房屋中居住；2010年，涉案房屋办理了产权证，登记在王某鹏名下。直至2019年，周某峰已经具备北京市购房资格，二原告便请求王某鹏按照之前的约定办理过户登记手续，但王某鹏不予办理，双方就此事无法达成一致；二原告认为王某鹏应当协助办理涉案房屋的过户登记手续；为维护自身合法权益，二原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
王某鹏辩称，不同意二原告的诉讼请求；吴某英的母亲和王某鹏是同事，当时和王某鹏说要买房子，王某鹏没想那么多，就让二原告使用王某鹏的名字买了诉争一号；二原告提交的“证明”是当时王某鹏签订的；在2010年的时候，北京市出台限购政策，王某鹏就跟二原告说办理过户的事情，二原告答应王某鹏办理，王某鹏说不能耽误王某鹏购买房屋，后来王某鹏再找二原告就找不到了，2010年到现在已经大概10年了；大概在2017年，二原告又找到想王某鹏，说可以办理过户了，王某鹏对二原告说已经耽误王某鹏买房了，导致王某鹏现在没有房，只能租房；
在2019年7、8月份，二原告又找到王某鹏，说是能不能给王某鹏一定补偿，当时说的是1500000元，王某鹏答复称考虑考虑，后来又过了几天，吴某英给王某鹏打电话说办理过户，王某鹏让吴某英把房产证的原件给王某鹏拍过来，但是吴某英没有拍；从2010年开始，王某鹏找不到二原告，导致失去了购房的时间。
法院查明
二原告系夫妻关系；吴某英之母与王某鹏系同事关系；2003年年底，王某鹏取得了购买1套经济适用房的资格，其在2003年12月29日与G公司签订“认购书”，确认“乙方愿意按照北京市相关购买经济适用住房的政策认购甲方开发的一号经济适用住房壹套”，即诉争一号，总金额为220727元，首付房款为70727元；经二原告（借名人）与王某鹏（出名人）协商，双方达成口头形式的借名购房合同，约定由二原告借用王某鹏名义购买上述经济适用房1套；就上述约定，双方在2006年12月25日签订“证明”；
该“证明”正文载明：“北京市大兴区一号，系王某鹏同志应购经济实用房，因故，转让给周某峰、吴某英。但因此房交工验收拖期，正值国家经济实用房转让新政策出台，致使无法办理过户手续（五年后方可办理）。因此，由周某峰、吴某英夫妇出钱25万元购买。故此，虽然房票上业主名为王某鹏，而实际房主是周某峰、吴某英。在“证明”落款“房主：周某峰、吴某英”处，二原告签字确认，在“证明人（签字）”处，王某鹏签字确认。
2004年1月10日，以王某鹏名义（买受人）与G公司（出卖人）就一号的买卖事宜签订“商品房买卖合同”，双方约定买受人购买的房屋为一号房，房屋用途为住宅，总金额为220727元；在合同书落款处，王某鹏本人签字确认。
在购房过程中，以王某鹏名义（甲方、借款人、抵押人）与银行（贷款人、抵押权人、乙方）、G公司（丙方、保证人）签订“个人住房抵押借款合同”，约定由乙方向甲方提供房屋按揭贷款100000元，占乙方所购一号房产总价款的45.3%，贷款期限自2004年1月20日至2009年1月20日，并以一号作为该笔贷款的抵押房产。2004年2月11日，以王某鹏名义向上述贷款人申请提前还款，并在该日提前偿还贷款本金100000元，上述贷款人在次日出具了提前还清贷款证明。
在购房过程中所支付首付款120727元及银行按揭贷款100000元，即全部购房款均系二原告出资；2004年8月27日，以王某鹏名义办理一号的入住结算事宜，所涉应补交房屋面积差价款1049元、契税3327元、公共维修基金4436元等均系二原告交纳；据此，因购房所产生各项费用均系由二原告出资，由二原告入住一号，并由二原告对一号进行装修，因装修所产生各项费用及因居住所产生各项燃气费、物业费、水费等费用均系二原告交纳。王某鹏认可其既未在购买一号时出资，亦未在一号内居住生活。
对一号颁发房屋所有权证；该证书的登记房屋所有权人为王某鹏，共有情况为单独所有，房屋性质为经济适用房。与一号相关的房屋所有权证、认购书、商品房买卖合同、个人住房抵押借款合同、还款变更补充协议、购房款发票、瑞海家园入住结算单、物业费收据等均由二原告持有。一号现仍由二原告居住使用。在2020年1月14日，经当地房屋主管部门对购房家庭周某峰（申请人）、吴某英（家庭成员）进行审查，购房家庭类别为“非本市户籍家庭（连续5年（含）以上在本市交纳社会保险”，购买房屋所在区县为大兴区，检验结果为初步检验通过。
裁判结果
一、确认周某峰、吴某英与王某鹏之间就“大兴区一号房屋以口头形式订立的借名购房合同有效；
二、王某鹏于本判决生效后十五日内配合周某峰、吴某英办理上述第一项所涉经济适用住房的不动产权转移登记，将该房屋转移登记至周某峰、吴某英名下。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持；借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持；
但是，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可予支持。换言之，北京市关于经济适用房的相关政策（如《关于出具已购经济适用住房上市出售意见等问题的批复》等）是以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后存在明显差异；借名购买经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，应适用之前的政策；即原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该房屋在一审法庭辩论终结前已具备上述交易条件的，可以认定借名购房合同有效。
具体至本案，根据王某鹏的陈述意见、其向二原告所出具“证明”及二原告所提交证据材料可以认定，存在当事人约定二原告以王某鹏名义购买房屋，并将房屋登记在王某鹏名下，二原告实际享有房屋权益的事实，即二原告与王某鹏之间成立口头形式的借名购房合同关系；又考虑到一号系购买于2004年年初，并已在2004年向二原告交付房屋，均发生在2008年4月11日之前，同时房屋截至法庭辩论终结前也具备上市交易条件（房屋登记日期为2010年7月26日，至本案审理时已满5年），故诉争口头形式的借名购房合同应属有效，王某鹏应配合二原告办理一号的不动产权转移登记。
综上所述，对二原告的全部诉讼请求，因具有事实依据，且符合购房时北京市关于经济适用房的相关政策，故均应予以支持。
