北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某方向本院提出诉讼请求：判令五被告协助周某方办理北京市昌平区一号房屋的过户手续，将案涉房屋过户到周某方名下。
事实与理由：一、案涉房屋系周某方借吴某娟名义出资购买并登记在吴某娟名下，周某方应享有案涉房屋的所有权。周某方系案涉房屋《房屋所有权证书》登记的所有权人吴某娟的孙女，五被告系吴某娟与其丈夫赵某鹏的婚生子女。周某方作为承租方，承租位于西城区A号房屋（以下简称“腾退房屋”）,并与其奶奶吴某娟共同居住。2006年房屋腾退。2006年6月24日，周某方作为腾退房屋的承租方与北京市西城区房屋土地经营管理中心签署《排险腾退货币补偿协议书》，按照腾退房屋区位及建筑面积，共获得货币补偿款、搬迁补助费等172028.30元，该款项汇入周某方银行账户。由于腾退房屋作为西城区重点工程被拆迁，周某方因此获得了购买经济适用房的权利，但因周某方在2006年时仍在大学就读，根据当时有效的《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》（京政办发（2002)53号）第八条规定，“除在校就读的本科以下（含本科）学生以外，具有完全民事行为能力的本市城镇居民具备购房资格”，周某方作为在校就读的本科以下（含本科）学生不具备购买经济适用房的资格。
迫于无奈，周某方不得不借与其共住的奶奶吴某娟之名，购买案涉房屋。因周某方与奶奶吴某娟均无经济收入，吴某娟属于城乡居民老年保障福利养老金人员，没有工作，没有养老保险金，由政府每月给予700元左右的补助。为解决居住困境，周某方于2006年6月19日向拆迁办提出了《困难补助申请》，申请所得困难补助金190000元。周某方用该困难补助金190000元及拆迁补助款172028.30元，以奶奶吴某娟的名义，于2007年10月购买了案涉房屋。房屋总价款共计259374元，原告通过银行转账给吴某娟、提取现金交给吴某娟的方式，由吴某娟缴纳，产权登记在吴某娟名下。
二、案涉房屋产权应登记在周某方名下。案涉房屋交房后，一直由周某方与奶奶吴某娟共同居住。2014年1月2日，吴某娟因病去世，吴某娟去世后，该房屋一直由周某方占有和使用至今。因五被告已经于2019年7月11日向北京市昌平区人民法院提起诉讼，主张以遗产分割案涉房屋，周某方为维护自己的合法权益，在原告与五被告协商不成的情况下，迫于无奈，特向贵院提起诉讼。
被告辩称
被告赵某霞、赵某仁、赵某鑫辩称：本案的真实情况是，吴某娟系赵某鹏的妻子，在赵某鹏去世后，吴某娟一直居住在被腾退房屋内。房屋腾退后，吴某娟享有购买经济适用房资格，并购买了案涉房屋，且一直在该房屋内居住，直至去世。该房屋是吴某娟的个人合法遗产，应由各被告按照法定继承分割，与周某方无关。
被告赵某祥辩称：赵某祥虽然是家里的老大，但对家里的事情不太清楚。
被告赵某楠辩称：房屋拆迁时，周某方是承租人，在此之前，赵某楠是案涉房屋的承租人，后分到周某方名下一间。周某方是大学生，不能购买经济适用房，房管局的人说吴某娟可以买，可以写吴某娟名字。当时说的很清楚，就是周某方借用吴某娟的名字购买房屋，吴某娟也说这房屋就是周某方的，不会给别人。之后赵某楠通知了其他被告，当时大家都同意。
购买经济适用房时，表格是周某方填的，从周某方的拆迁款存折里取出了十多万块钱用于交款，吴某娟的签字都是赵某楠代签的，房屋验收、装修、水电都是赵某楠弄的，装修合同也是赵某楠签的。
法院查明
赵某鹏与吴某娟系夫妻关系，赵某鹏于1992年去世，吴某娟于2014年去世。五被告系赵某鹏与吴某娟之子女，周某方系赵某楠之女。赵某鹏生前承租北京市西城区A号房屋两间，赵某鹏去世后，上述房屋的承租人变更为赵某楠。吴某娟虽不是承租人，但其一直在此居住直至腾退。2000年5月，赵某楠申请将上述房屋分户，分给其女儿周某方一间，该申请获得房管部门的准许。后房管部门分别与赵某楠、周某方签订了《北京市公有住房租赁合同》。2006年上半年，政府相关部门对周某方承租的房屋进行排险腾退。2006年6月24日，周某方（乙方）与北京市西城区房屋土地经营管理中心（甲方）签订了《排险腾退货币补偿协议书》。
该协议约定，乙方在北京市西城区A号承租公有住房一间，乙方在本址有正式户口两人，分别是本人周某方和奶奶吴某娟；危险房屋货币补偿款总计172028.30元；乙方应在2006年6月30日前腾空房屋，交给甲方。协议签订后，周某方依约腾退了房屋，货币补偿款172028.30元汇入周某方账户。
与此同时，周某方向腾退部门提交《困难补助申请》。后相关部门给予了补助款190000元，该款亦汇入周某方账户。
为安置腾退人口，相关人员获准购买一套经济适用房。2007年10月30日，北京P公司与吴某娟签订《北京市商品房预售合同》，约定由吴某娟购买昌平区一号房屋，建筑面积为99.77平方米，房屋用途为经济适用住房。2010年2月4日，吴某娟取得案涉房屋的《房屋所有权证书》，案涉房屋交付后，赵某楠对房屋进行了装修，赵某楠称其系代替女儿周某方进行装修。后吴某娟实际在案涉房屋内居住，周某方表示，周某方也阶段性的在此居住。现案涉房屋的购房合同、《不动产权证书》等材料均在周某方处保存。
关于购房款的来源，周某方、赵某霞、赵某仁、赵某鑫、赵某楠均认可是用腾退补偿款和困难补助款支付的购房款。周某方、赵某楠称，因签订《北京市商品房预售合同》时周某方系在校大学生无资格购买经济适用房，所以借用吴某娟的资质购买了案涉房屋，且腾退补偿款和困难补助款本就属于周某方所有，故案涉房屋应属于周某方所有。赵某鑫、赵某霞、赵某仁则认为腾退补偿款和困难补助款应属于吴某娟所有，并非属于周某方所有。
裁判结果
驳回周某方的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
所谓借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的一种合同关系。双方当事人是否存在借名买房的约定，在无相关直接证据予以证实的情况下，应当综合考虑房屋的出资情况、使用情况、当事人的合理解释等因素。
就案涉房屋的出资而言，综合各方陈述意见，可以认定案涉房屋的购房款来源于腾退补偿款和困难补助款。虽然吴某娟不是被腾退房屋的承租人，但吴某娟一直在被腾退房屋内居住，不排除腾退补偿款中有其份额。根据周某方向腾退部门提出的《困难补助申请》所载内容，亦能看出被补助的对象也包括吴某娟。故，现有证据不能认定案涉房屋系由周某方个人出资购买。就案涉房屋的使用情况而言，虽然赵某楠代周某方对案涉房屋进行了装修，且周某方实际掌管购房合同、《不动产权证书》等材料，但吴某娟一直在此居住，周某方并非长期在此居住。
综合上述，法院无法认定周某方与吴某娟之间存在借名买房的合同关系，周某方的诉讼请求法院不予支持。另指出，案涉房屋的析产继承等问题不属于本案的处理范围，各方当事人可另行解决。
