北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某玲向本院提出诉讼请求：1.判令张某峰返还购房本金及相关手续费330583元；2.判令张某峰赔偿房屋增值2246517元；3.由张某峰负担评估费、保全费和诉讼费。
事实和理由：张某鹏系张某峰之子，赵某玲于2004年10月29日与张某鹏登记结婚。2011年，张某峰可以购买经济适用房，但其毫无经济能力支付房款，故同意由赵某玲单独出资购买。2011年12月20日，张某峰与北京K公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋），赵某玲依该合同约定支付购房款。同时，为了避免日后发生房屋产权争议，双方于2012年2月13日签订《协议书》，明确了涉案房屋由赵某玲单方出资购买，张某峰也承诺在房屋可上市交易时，如其在世，应及时过户给赵某玲，如其去世，则应保证该房屋可由赵某玲单独继承。
该协议确认了赵某玲系涉案房屋的实际所有权人，该房屋为赵某玲个人出资购买。后赵某玲实际装修入住该房屋，并持有购房时的全部手续资料及房屋产权证书。2013年9月21日，张某鹏去世。后张某峰反悔向赵某玲发难，要求腾房。赵某玲认为，双方已形成借名买房关系，赵某玲系涉案房屋的实际所有权人。
被告辩称
张某峰辩称，张某峰不同意赵某玲的全部诉讼请求，理由是：第一，赵某玲欺骗张某峰签订借名买房协议书，该协议书因违反国家禁止性规定而无效，张某峰对此没有任何过错，当时张某峰本来有自己的房子，是应赵某玲和张某鹏要求而将其自己的房产赠与给赵某玲和张某鹏，张某峰才有了购买经适房的资格，赵某玲和张某鹏答应出资用张某峰的名义再购买经适房，并负责照顾赡养张某峰，张某峰才答应以自己的名义购买经适房，当时张某峰只知道自己不用出钱买房，而借名买房协议书是赵某玲单方拟定好后让张某峰签字，张某峰根本不知道协议书的内容，而且赵某玲是用夫妻共同财产支付的购房款。
第二，涉案房屋是经适房，是为了照顾城市低收入群体的福利房屋，如果借名买房协议无效也可以按评估市场价值享有增值利益，就会侵犯公众利益，而且根据北京市有关经适房的相关规定，经适房如果上市交易必须经政府有关部门确认不予回购，涉案房屋在未获得政府明确不予回购的前提下是无法上市交易的，也就不存在市场价格，更不存在计算增值部分的价格依据。退一步，即使涉案房屋存在增值部分，也应按照评估意见中的方式一确定的需补交土地收益款后再扣减购房款得出增值金额，不应按照赵某玲主张的方式二计算增值金额。
第三，赵某玲已通过非法手段侵占张某峰所有的房产，提起本次诉讼的真实意图是侵占涉案房屋未能得逞而要求赔偿，赵某玲在张某鹏去世后不让张某峰继续在二号房屋中居住，张某峰只能搬到其他子女家中借住，赵某玲随后将二号房屋出租盈利，同时搬入涉案房屋居住使用至今，其应当向张某峰返还涉案房屋并支付相应供暖费等费用。
张某峰向本院提出反诉请求：1.判令赵某玲腾退并返还涉案房屋，并按照每月2000元标准支付自2014年10月1日起至实际腾退期间的占有使用费；2.判令赵某玲支付2013年之2018年度的供暖费12250.8元；3.由赵某玲负担诉讼费。诉讼过程中，张某峰放弃第一项诉讼请求中的占有使用费主张。事实和理由同答辩意见。
赵某玲针对张某峰的反诉请求辩称：第一，赵某玲不同意张某峰的第一项诉讼请求，当时签订合同是双方真实意思表示，如果该合同经法院判令无效，则也应当面临返还购房款、赔偿房屋增值问题，在上述款项还清之前，赵某玲有权利使用涉案房屋，二号房屋已由生效判决处理，是否出租与本案无关。第二，对于第二项诉讼请求，赵某玲不同意支付2013年度的供暖费，其余供暖费同意，并要求一并扣减。
法院查明
2011年12月20日，张某峰（买受人）与北京K公司（出卖人，以下简称K公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定由张某峰购买涉案房屋，房价款为320795元。后赵某玲支付了购房款，并自2014年入住至今。
2012年2月13日，赵某玲（乙方）与张某峰（甲方）签订《协议书》，其中内容为：“甲方：张某峰。乙方：赵某玲。甲方张某峰于2011年12月20日从K公司购得位于海淀区一号，面积共67.55平方米，购房款320795元，此款由乙方赵某玲本人支付，其中赵某玲从其亲属借17万元。为避免双方产生争议，订立协议一份，以示公正，协议内容如下：1、因此房系经适房，需5年之后才能上市交易，如果张某峰五年后仍在世，需将上述房屋过户给赵某玲本人。2、如果房屋未上市，可交易前张某峰已去世，上述房屋由赵某玲本人单独继承。此协议系双方真实意思表示，双方签字有效，各持一份。”，该《协议书》落款处的“甲方”处有“张某峰”的手写签字及捺印，“乙方”处有“赵某玲”的手写签字，“见证人”处有“孙某、林某”的手写签字，“代书人”处有“林某”的手写签字。双方签署该协议时有同步录音录像。
2013年11月29日，涉案房屋下发房屋所有权证，房屋所有权人为张某峰，房屋性质为经济适用房，建筑面积为68.06平方米。
双方对于购房款来源、增值、过错存有争议。
关于购房款来源。赵某玲主张系其个人支付，张某峰主张系赵某玲与张某鹏的夫妻共同财产。赵某玲向本院提交如下证据：银行账户交易明细，显示赵某玲账户在2011年12月14日通过现转方式转入150000元。
经质证，张某峰的质证意见为：认可真实性，但不认可证明内容，无法显示是赵某玲母亲出借给赵某玲。
房屋评估价为279万元。
后张某峰对此提出书面异议，评估公司回复评估价合理。
关于补交费用的计算方式，赵某玲主张按照方式二计算，理由是：1、按照方式二计算符合二手房交易习惯，在二手房交易中，各种税费最终均由买家承担，卖家为净得款，如果按方式一计算，则在同等条件下，买家需付多出正常价100多万元的价格，买家必然不同意，故双方互相配合进行合理避税成为市场交易习惯，如一般将房屋总价款拆分为房屋装修款及房屋买卖款等，法院并没有就此认定此种房屋买卖合同无效，故选择更低方式进行补交费用是二手房交易中的通行做法，并不违法；2、涉案房屋已具备上市条件，涉案房屋返回张某峰后，张某峰可随时进行上市交易，其出售时，必然会将其利益最大化，在合理范围内进行避税，必然会选择第二种方式补交费用；3、如按照第一种方式补交费用，对作为实际购房人的赵某玲是极其不公平的，涉案房屋购买之初的价格仅仅30多万元，如今已279万元，按第一种方式计算，补交费用为158.82万元，增值收益为120.18万元，按第二种方式计算，补交费用为21.29万元，增值收益为257.71万元，相比增值收益相差近138万元，而增值收益恰恰来源于赵某玲的原始出资，但因房屋性质、张某峰违约等原因，导致赵某玲无法实际取得房屋，被迫选择要求补偿的解决方案，张某峰作为违约方，不应再从中获益。
张某峰主张涉案房屋必须经政府有关部门确认不予回购才可上市交易，在未获得政府明确不予回购的前提下，涉案房屋不存在增值问题，且存在增值，也应按照方式一计算，理由是：1、方式二的计算方法是房屋上市交易价格低于政府指导价的，本案由赵某玲申请对涉诉房屋进行价值评估，在评估结果确定后又主张按政府指导最低价值计算补交款项明显违法，该主张实现的可能只有签订虚假合同，隐瞒真实交易价格，偷逃税收，甚至还涉嫌刑事犯罪；2、如果按方式二计算，那么房屋的价值也应按政府指导最低价值作为计算，再计算增值金额，不应按评估价值为基数计算。
经查，北京市建设委员会等部门于2008年4月11日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号），其中规定：“二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：……（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。”
关于过错，赵某玲主张其没有过错，如果张某峰严格履行双方协议和承诺，赵某玲完全可以通过买卖的方式取得诉争房屋的产权。张某峰亦主张其没有过错，其系文盲，只会书写自己的名字，也不理解双方签署的协议书的内容，当时是赵某玲被赵某玲骗去的，赵某玲让张某峰签字，张某峰就签字了。
赵某玲向本院提交如下证据：《诊断证明书》，显示由医院于2012年2月13日向张某峰出具，内容为：“诊断：神清、语利，暂无精神疾病。”。
经质证，张某峰的质证意见为：不认可真实性和证明内容，张某峰记不清了。
张某峰向本院提交如下证据：《调解协议书》，其中内容为：“甲方：张某峰。乙方：赵某玲。……现双方就上述问题达成一致意见，一并约定如下：一、二号房屋归乙方所有。甲方不再就二号房屋的相关权益提出任何要求，包括但不限于工龄对价等。二、一号房屋归甲方所有。乙方不再就一号房屋的相关权益提出任何要求，包括但不限于购房出资款项及继承相关权益等。三、甲乙双方不得妨碍对方对自己房产的使用。乙方于2018年10月1日前，将一号房屋及房屋内属于甲方的财物一次性归还甲方”，该协议的落款处的签名、日期均为空白。
经质证，赵某玲的质证意见为：真实性不认可，双方未签字确认，且与本案无关。
另庭审中，双方协商达成如下一致意见：张某峰放弃主张2013年度的供暖费，赵某玲同意支付2014年度至2019年度共五年的供暖费10209元，在本案中一并扣减。
裁判结果
一、张某峰于本判决生效后十五日内向赵某玲返还购房本金及手续费330583元；
二、张某峰于本判决生效后十五日内向赵某玲赔偿房屋增值435608.5元；
三、赵某玲于本判决生效后十五日内向张某峰支付2014年至2019年度供暖费10209元；
四、赵某玲于本判决生效后十五日内腾退北京市海淀区一号房屋并交还给张某峰；
五、驳回赵某玲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，根据赵某玲所提交的《协议书》、视频及张某峰对于《协议书》签名的自认，可以证明双方就涉案房屋签署了《协议书》，但根据本案查明的事实，涉案房屋的性质为经济适用房，且原合同签订于2008年4月11日以后，故双方签署的《协议书》应为无效。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
现赵某玲要求张某峰返还购房款本金及手续费的诉讼请求，法院予以支持。因本案为合同纠纷，至于购房款本金是否为赵某玲与张某鹏之夫妻共同财产，不属于本案处理范围，可由双方基于继承另案处理。同理，张某峰要求赵某玲返还涉案房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。
关于赵某玲要求张某峰赔偿涉案房屋增值一节，法院认为：第一，根据现行政策规定，涉案房屋取得房屋所有权证已满五年，可以按市场价出售，且住房保障管理部门享有在同等条件下的优先回购权，而非回购程序前置，故现住房保障管理部门是否回购涉案房屋，均不影响涉案房屋上市交易后所产生的增值利益，该利益为赵某玲的损失范围；第二，根据现行政策规定，涉案房屋的性质由经济适用房转为普通商品房时，需补交土地收益等价款。
本案中，根据现行政策及鉴定机关意见，在计算补交款时存在两种情形，即按指导价格和出售价格。对此法院认为，根据现行政策规定具体内容，指导价格的适用条件为实际出售价格低于指导价格，而现涉案房屋是以同等条件的商品房的市场价值为基数，并未实际出售，不存在实际出售价格低于指导价格的情形，故在计算补交款时，应按鉴定机关的方式一来计算，相应的补交款数额为1588200元，再扣减购房成本，涉案房屋的实际增值数额为871217元。至于张某峰在将来是否实际交易涉案房屋以及是否通过阴阳合同等方式降低实际成交价格以规避应补交数额等，均不属于本案审理范围，待将来相关事实实际发生时依据相关法律法规另行予以解决。
第三，赵某玲与张某峰作为具备完全民事行为能力的成年人，均应当了解有关经济适用房的政策规定，故赵某玲和张某峰各自均存在过错，过错比例由法院根据双方当事人的亲属关系、年龄大小、合同履行情况等因素判定各占50%。
因此，对于赵某玲要求张某峰赔偿增值损失的诉讼请求，法院予以支持，赔偿数额由法院根据前述增值数额、过错大小判定，数额为435608.5元。
