北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某奇向本院提出诉讼请求：一、停止对北京市顺义区一号房屋的执行；二、被告承担本案诉讼费。
事实与理由：被贵院的位于北京市顺义区一号房屋，系被告李某丹与原告于2015年2月13日在北京市顺义区民政局办理离婚登记、签订离婚协议时，约定归原告所有。后因被告李某丹拒不配合原告办理转移登记手续，原告将被告李某丹诉至法院，现有生效判决认定涉案房屋归原告所有，被告李某丹应配合原告办理过户手续。原告持上述法律生效文书前往顺义区不动产登记中心办理转移登记，方才得知涉案房屋由被告周某鹏通过诉前保全措施查封，无法办理过户手续。
因原告与被告李某丹已经于2015年2月13日离婚，且离婚协议中约定涉案房屋归原告所有，被告周某鹏与被告李某丹之间的债务发生在原告与被告李某丹离婚之后，该债务是被告李某丹的个人债务，与原告无关，不应当执行原告的个人财产。原告已就二被告执行案件向顺义法院提出了执行异议申请，执行局驳回了原告的异议申请。故原告起诉至贵院，还请法院依法查明事实，维护原告的合法权益。
被告辩称
被告周某鹏辩称：首先，被告周某鹏对原告与被告李某丹离婚协议约定的涉案房屋归属事宜不知情。2016年4月30日，被告李某丹向被告周某鹏借款30万元，因数额巨大，被告李某丹口头承诺用其名下的涉案房屋作为担保，被告周某鹏在核实该房产确实在被告李某丹名下，故评估后才出借，第二，被告周某鹏担心被告李某丹转移资产申请财产保全。被告李某丹一直未按约定还款，2019年8月1日，被告周某鹏准备起诉被告李某丹，并向顺义法院申请财产保全，顺义法院查封了被告李某丹名下的涉案房屋。第三，被告周某鹏于2019年8月28日起诉被告李某丹，顺义法院于2019年12月25日判决被告李某丹偿还被告周某鹏借款本金30万元及利息、违约金。
第四，顺义法院于2020年7月1日裁定拍卖被告李某丹所有的涉案房屋，该裁定已发生法律效力，裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。第五，原告迟迟未办理转移登记手续，应承担不利后果。原告所称于2015年2月13日就签订离婚协议并办理离婚手续，虽然离婚协议约定涉案房屋归原告所有，但原告至今也未办理房屋产权转移登记手续，只是被告周某鹏在不知情之下相信被告李某丹有涉案房屋作为保证而出借30万元，数额巨大，房屋系不动产，不动产的转移应当以过户登记为准才具有对抗效力，原告应对此承担不利后果。因此，执行阶段将被告李某丹名下的涉案房屋执行拍卖，有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告提出的异议。
被告李某丹既未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。
法院查明
赵某奇与李某丹原系夫妻，二人于2005年2月6日登记结婚，于2015年2月13日登记离婚，二人离婚时签订并在顺义区民政局登记备案的《离婚协议书》载明：婚后共同财产位于北京市顺义区一号房屋归赵某奇所有。上述房屋系李某丹于2013年从北京F公司购买，2016年6月15日该房屋取得房屋所有权证书，具体坐落明确为北京市顺义区一号（以下简称涉案房屋），载明的权利人为李某丹。
2019年7月25日，赵某奇以离婚后财产纠纷将李某丹诉至本院，要求确认涉案房屋归其所有并要求李某丹将涉案房屋变更至其名下。本院判决涉案房屋归赵某奇所有，李某丹配合赵某奇办理涉案房屋的变更手续，将该房屋产权变更登记至赵某奇名下。李某丹不服提起上诉，北京市第三中级人民法院裁定按李某丹撤回上诉处理。
周某鹏与李某丹民间借贷纠纷一案，周某鹏于2019年7月30日提出诉前财产保全申请，本院查封了涉案房屋。后周某鹏将李某丹诉至本院，该案经审理查明，周某鹏分别于2016年4月30日出借给李某丹5万元，于2016年5月1日出借给李某丹25万元，李某丹于2016年4月30日为周某鹏出具了《借条》，约定借款金额30万元，借期两年。2019年12月25日，本院对周某鹏与李某丹民间借贷纠纷一案，判决李某丹偿还周某鹏借款本金30万元、借款期限内利息2万元及违约金。
李某丹未履行生效法律文书确定的义务，周某鹏向本院提出强制执行申请，之前的财产保全措施自动转为执行中的查封。2020年7月1日，本院裁定拍卖涉案房屋。赵某奇以其对涉案房屋享有所有权为由提出案外人异议，请求停止对该房屋的执行。2021年2月5日，本院裁定驳回赵某奇的异议请求。赵某奇不服上述裁定，向本院提起本案诉讼。
赵某奇称涉案房屋是其与李某丹以及二人的婚生子三人一起申请的两限房，房屋总价491323.5元，其中贷款34万元左右，开始每月还款2000元，后来每月还款1800元，办理贷款时是以李某丹的名义进行，但没有办下来，后来就以赵某奇的名义贷款，银行为了省手续，仍然用李某丹的账户作为还款账户。该房屋于2014年12月由开发商交付后就由赵某奇实际控制，物业费、供暖费由赵某奇交纳，房屋贷款也由赵某奇负责偿还。
为证明其主张，赵某奇提交了2016年2月19日至2021年2月19日期间陈某锦（赵某奇现任妻子）名下银行交易流水明细清单（以下简称交易明细）以及2014年至2019年涉案房屋交纳供暖费、物业费的收据、发票、银行刷卡小票。
周某鹏认可赵某奇提交的上述证据的真实性，认可涉案房屋的物业费、供暖费由赵某奇交纳，但主张仅通过陈某锦名下账户的交易明细无法看出是赵某奇在偿还房屋贷款。
对于涉案房屋在2016年6月15日取得房屋产权证书后，为何未要求李某丹将涉案房屋过户至其名下，赵某奇称因为涉案房屋尚有贷款未还清，2019年4、5月份之前的政策是必须还清银行贷款才能办理产权变更登记，2019年4、5月份之后出台的新政策改为不用还清贷款也可以办理产权变更登记，当时其就多次找到李某丹要求将涉案房屋变更登记至其名下，但李某丹一直不同意，所以其于2019年7月10日以离婚后财产纠纷将李某丹诉至法院。
裁判结果
停止对位于北京市顺义区一号房屋的执行。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。故本案争议焦点为赵某奇对涉案房屋享有的权利能否排除执行。
根据查明的事实，综合分析各方之间的法律关系以及各方对涉案房屋享有的权利特点，认为赵某奇对涉案房屋享有的权利足以排除执行。具体理由如下：
第一，赵某奇与李某丹于2015年2月13日签订的《离婚协议书》约定涉案房屋归赵某奇所有，系双方达成一致的关于物权归属的意思表示。因《离婚协议书》的签订时间早于周某鹏2016年4月30日借款给李某丹的时间，赵某奇与李某丹不存在串通逃避所欠周某鹏债务的故意。在《离婚协议书》不存在其他无效情形的情况下，应合法有效。赵某奇基于《离婚协议书》的约定对涉案房屋享有物权请求权。
第二、赵某奇未及时行使物权请求权要求李某丹办理涉案房屋的产权变更登记，系客观原因导致，难以认定其存在主观过错。根据法院向房屋产权登记部门了解的情况，房屋有抵押权未解除的情况下除非抵押权人同意，否则无法办理产权变更登记。法院认为，赵某奇并非故意怠于行使物权请求权，实际上，赵某奇通过诉讼方式行使物权请求权的时间为2019年7月25日，还早于周某鹏通过诉讼方式向李某丹主张债权的时间。
第三，周某鹏对李某丹享有的仅为金钱债权，该金钱债权不具体指向涉案房屋，只是因为涉案房屋登记在李某丹名下而成执行的财产。周某鹏虽主张涉案房屋登记在李某丹名下才借款给李某丹，但借款时间发生在2016年4月30日和2016年5月1日，涉案房屋登记至李某丹名下的时间为2016年6月15日，故法院对其主张不予采信。根据查明的事实，周某鹏借款给李某丹发生在赵某奇与李某丹解除婚姻关系之后，属于李某丹的个人债务，该债权债务发生之时，涉案房屋实质上已因赵某奇和李某丹的约定不再属于李某丹的责任财产。
综上所述，相较于周某鹏申请执行的债权，赵某奇对涉案房屋享有的民事权益应优先受到保护，该民事权益足以排除对涉案房屋的执行。故赵某奇要求停止对涉案房屋执行的请求，法院予以支持。
