北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某君向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北京市昌平区一号房屋过户至原告名下；2.诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告与被告曾是夫妻，于2007年9月20日协议离婚。2013年8月29日，原告借用被告名义与北京K公司签订《北京市商品房预售合同》及《样板房装修部分转让协议书》，购买了北京市昌平区一号的房屋。该涉案房屋的购房款及税费等相关费用均由原告支付，其中房屋金额6078628元，装修转让款为3920000元，两项合计人民币9998628元。
房屋交付后，原告又花费人民币400余万元对涉案房屋进行了二次改造，该涉案房屋始终由原告居住使用，并由原告支付物业费、水电费、车位管理费等各项杂费。原告借用被告名义购房时，双方口头约定待原告具备北京市购房资格后，被告应配合原告将本案涉案房屋过户至原告名下。原告于2018年已经具备北京市购房资格，但经原告多次请求、催促，被告均以各种理由推脱拒绝，故诉至法院。
被告辩称
秦某雯辩称，不同意原告的诉讼请求，该房产是被告的个人财产，双方不存在借名买房的合同关系。原告曾于2019年5月以同一事实向昌平区人民法院起诉，后经法庭释明，原告撤回起诉。原告与被告于2007年离婚后，仅分居3个月，之后双方一直共同生活，购买涉案房屋也是一起去的，到现在为止双方还是一同居住在涉案房屋中。原被告双方在婚前一起有经营的产业，婚后仍然在一起经营，购房款虽然都是从原告名下打到开发商，但款项不是原告个人所有，有被告的份额在内。
法院查明
周某君与秦某雯原系夫妻关系，二者于2007年离婚。
2013年8月29日，北京K公司（出卖人，以下简称K公司）与秦某雯（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定出卖人将坐落于昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给买受人，总价款6078628元。同日，K公司与秦某雯签订《一号样板房装修部分转让协议书》，约定该套房屋装修部分转让总价款为3920000元。
关于购房款及装修款，周某君及秦某雯均认可系通过周某君名下账户支付K公司，购房发票、收据等原件由周某君持有，房产证原件由秦某雯持有。周某君称，房产证于2018年办理完毕，须由购房人领取，故房产证被秦某雯领取。秦某雯称，虽然与周某君离婚，但离婚后一直共同居住在涉案一号房屋，购房发票、收据等原由双方共同保管。周某君提供了装修照片、维修记录、物业公司的证明，证明其一直居住使用一号房屋。
周某君主张其与秦某雯之间为借名买房关系，并出具《房屋抵押协议书》，该协议书载明，周某君（甲方）与秦某雯（乙方）于2007年协议离婚，经协商双方同意购买一号房屋，房屋总价1000万元，周某君首付资金575万元，后续资金425万元由周某君以秦某雯的名义向银行按揭还款。商品房署名秦某雯，负责与开发商签署购房合同，办理产权证，与银行签署贷款协议，向甲方签订借款购房借据，以本商品房抵押给甲方，并做房屋抵押登记。
本商品房为自住，甲方为实际使用人，所产生的其他费用与乙方无关，包括其升值或者贬值。未经双方同意，任何一方不能将其买卖，产权证由甲方保管。落款日期为2013年8月6日。对该协议书，秦某雯不予认可，而周某君未提供原件。
秦某雯主张一号房屋系其个人所有，其与周某君之间为借款关系。秦某雯出具《购房借款协议书》，该协议书约定，甲乙双方于2007年9月20日协议离婚，离婚后仍共同生活。为让女儿有更好的居住、生活环境，同时考虑乙方名下无房产。经协商同意购买一号房屋。1.该房产为开发商样板间，总投资约1000万元。其中首付约580万元（房款首付约180万，装修款约400万），按揭贷款约420万元。
2.因甲乙双方离婚时未对共同经营资产进行分割，离婚时甲方承诺支付的100万元也未兑现，因此首付款580万元归乙方所有。所购房产也归女方所有，如双方复婚则该房产归甲乙共同所有。3.按揭贷款420万元由甲方按月支付，此款是甲方借给乙方使用，如双方复婚乙方不必归还。4.所购房产由甲乙双方共同居住。落款日期为2013年8月10日。对此协议，周某君不予认可，而秦某雯未提交原件。
另查，周某君为北京市户籍居民，2019年4月30日经初步核验，其具备在京购房资格。
裁判结果
秦某雯配合周某君办理所有权转移登记手续，将北京市昌平区一号房屋过户到周某君名下，于本判决生效后十日内执行。
房产律师靳双权点评
借名买房的合同既可以书面约定，也可以口头约定。当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。本案中，周某君没有提交书面借名买房合同，但是，对于涉案一号房屋周某君支付了全部首付款、购房款和贷款，由周某君办理了购房及入住相关手续，入住时周某君交纳了各种费用及办理产权证的税费，周某君一直实际使用和管理涉案房屋至今，并对涉案房屋进行装修，并且与购买本案涉案房屋有关的各种合同、付款收据、汇款凭证、购房发票等相关凭证均在周某君处保存。
虽然房屋权属证书在秦某雯处保存，但周某君作出了合理解释。对于借名买房时的情况，周某君称其当时没有购房资格，而秦某雯具有购房资格，于是借秦某雯名义买房，并于房屋具备过户条件时无条件过户给周某君。综合房屋出资、房屋占有使用情况及相关材料保管情况，法院对于周某君的主张予以采信，认定周某君与秦某雯之间存在借名买房关系。对于秦某雯所称借款买房、共同出资等情况，因秦某雯未提交有效证据予以证明，法院无法采信。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可以得到支持。现周某君与秦某雯之间存在借名买房的约定，而且经法院核实，周某君已经具备在京购房资格，因此，周某君请求秦某雯配合将涉案一号房屋过户给周某君具备事实和法律依据，法院予以支持。
