北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告从北京市西城区一号房屋内搬走；2、判令二被告从2020年5月28日至实际搬离之日止，支付位于北京市西城区一号房屋的使用费（每月8000元计算）；3、判令二被告承担本案诉讼费。
事实与理由：孙某超与妻子齐某丽育有两个子女，儿子孙某辉，女儿孙某丹。儿子孙某辉与郭某芳育有一女孙某涵。齐某丽于1996年12月去世。孙某超于1997年12月购买北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋），登记在孙某超名下。2002年，因孙某涵要上学，孙某超同意儿子孙某辉提出的换房要求，由孙某辉一家三口搬到孙某超名下的涉案房屋居住。孙某超跟后老伴高某兰则搬到孙某辉名下的位于海淀区二号三居室居住。
2010年5月21日，孙某辉突发心脏病去世，未留下遗嘱。去世当天，郭某芳立即提出让孙某超和高某兰搬出二号，并以抚养孙某涵为名，让孙某超放弃对孙某辉所有遗产的继承。两位老人不得不搬到女儿孙某丹再婚丈夫黄某健婚前的房子里一居室居住。郭某芳随即把海淀房屋出租，已经十年之久，二被告一直居住女儿孙某丹再婚丈夫黄某健婚前的房屋至今。2019年后，孙某超多次与郭某芳协商腾退涉案房屋无果后，于2020年5月27日将涉案房屋赠与过户给了女儿孙某丹。现孙某丹要求二被告立即搬离涉案房屋并支付房屋使用费。
2002年的时候，孙某超和儿子孙某辉换房居住，孙某超和后老伴高某兰住到了孙某辉所有的海淀二号的房子里，孙某辉一家住涉案房屋。2010年5月孙某辉去世。孙某辉去世后，孙某超、高某兰搬到了原告丈夫婚前房产三号居住，该房屋是原告再婚丈夫黄某健的婚前财产，一直居住到现在。郭某芳把海淀房产出租了。郭某芳、孙某涵一直在涉案房屋居住。2020年5月，原告取得涉案房屋所有权。
2020年7月，原告起诉要求被告腾房同时支付房屋使用费，但由于二被告起诉继承涉案房屋，法官建议原告撤诉等继承案件结果，后来原告就撤诉了，可是被告提出的继承案件也撤诉了。现在原告再次起诉要求被告腾房，并且支付房屋使用费。海淀二号的房子是孙某辉名下的房屋，去年2020年10月份过户给孙某涵了。原告主张被告按每月8000元标准支付房屋使用费是比照附近房产的租金估算的。
被告的陈述与事实不符，原告父亲把涉案房屋赠与给原告时，给被告打过电话，被告是知情的。被告称他们和原告关系好，不是事实。被告起诉继承要求继承的是齐某丽的遗产。齐某丽是1996年12月去世。孙某超购买涉案房屋的时间是1997年12月。购房时确实使用了齐某丽的工龄，但涉案房屋不属于夫妻共同财产。当时二被告撤诉的理由是不交诉讼费，法院按自动撤诉处理，我们有裁定书。
被告辩称
二被告辩称，原告无权要求二被告腾退涉案房屋及支付房屋使用费。理由如下：第一，涉案房屋属于孙某超与齐某丽的夫妻共同财产，孙某超无权单独处分。在1995年房改房政策落实时，已折算夫妻工龄申购的该房屋，以夫妻共同积蓄支付购房款，在涉案房屋取得时，按照当时的政策就属于孙某超和齐某丽的夫妻共同财产。齐某丽去世后未进行财产分割，并且根据北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答，该案件孙某超购买公房时，根据工龄政策使用过孙某超的死亡配偶齐某丽的工龄。因此被告是享有继承权的。
第二，原告取得产权证的过程不合法。原告与孙某超恶意串通，在不动产中心隐瞒使用齐某丽工龄这一关键事实虚假陈述，以无偿受赠的形式取得产权证。原告取得产权证不合法。原告并非善意第三人。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。2010年5月孙某辉去世。孙某辉后事办理完毕以后，是原告主动提出的把孙某超、高某兰接离二号，我们并没有轰走老人。2020年原告取得涉案房屋产权证以后，曾要求二被告搬离涉案房屋，但当时没有明说要房屋使用费。现在我们不同意原告的全部诉讼请求，不同意腾房及支付房屋使用费。孙某超有回迁楼，位于西城区A号。所以说并不是像原告在起诉状中所陈述的孙某超居无定所，本案并不涉及孙某超的居住问题。
法院查明
原告之父亲孙某超与母亲齐某丽（1996年去世）育有二子女，分别为原告与孙某辉（男，2014年去世）。孙某辉与被告郭某芳系夫妻，二人育有一女孙某涵。
北京市西城区一号的涉案房屋系孙某超于1997年12月与当时的单位签订房屋买卖契约而购买。孙某超在签订购买涉案房屋的协议时，其妻齐某丽已经去世。涉案房屋为房改售房，孙某超在购买涉案房屋时，使用了自己与妻子齐某丽的工龄。涉案房屋当时购买后，登记在孙某超名下。
2002年，因孙某涵上学需要，孙某超与孙某辉协商换房居住，涉案房屋由孙某辉、郭某芳、孙某涵一家人居住。孙某超则搬至孙某辉名下的位于海淀区二号的房屋居住。2014年，孙某辉去世，二被告继续居住涉案房屋至今。孙某辉去世后，孙某超离开了二号，到他处居住。原告就此陈述，孙某辉去世当天，是郭某芳即提出让孙某超搬离二号，并让孙某超放弃对孙某辉遗产的继承。被告郭某芳否认原告的该陈述，并表示系原告提出的把孙某超接离的二号。
2020年，孙某超通过赠与的方式，将涉案房屋过户给了原告孙某丹。2020年5月27日，原告孙某丹取得了涉案房屋的不动产权登记证书。
裁判结果
一、自本判决生效之日起三十日内，被告郭某芳、孙某涵自原告孙某丹所有的位于北京市西城区一号房屋内搬出，并将该房屋交给原告孙某丹收回。
二、驳回原告孙某丹要求被告郭某芳、孙某涵支付房屋使用费的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记。
二被告若认为原告取得涉案房屋的产权登记证书违法，可申请经法定程序撤销原告的该产权证明。目前，在未经法定程序撤销原告持有的涉案房屋产权证书的情况下，法院认定原告为涉案房屋的不动产所有权人。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
因原告为不动产权利人，二被告占用涉案房屋影响了原告对自己不动产物权的占有使用，故对原告要求二被告搬离涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。
关于原告向二被告主张的房屋使用费，法院认为，原告取得涉案房屋产权时，二被告因亲属关系及历史沿革，已经在涉案房屋居住多年；在本案之前，没有生效的法律文书确定二被告必须搬离涉案房屋；原告取得涉案房屋产权后，亦未与被告约定房屋使用费问题。故对原告要求二被告给付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。
需要说明的是，本判决生效后，如果二被告拒绝搬离涉案房屋，原告可根据具体情况另行主张房屋占有使用费。
