北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告秦某辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令两被告腾退原告所有的北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）。2.请求判令两被告按照每月9000元的标准，向原告支付自2018年2月1日起至本判决生效之日期间的房屋占用费。3.请求判令二被告承担本案诉讼费。
事实与理由：原告2004年9月一次性全款购买了位于北京市西城区一号的房屋，该房产所有权人登记为原告配偶孙某慧。2018年1月，孙某慧将房产权利人登记变更为原告秦某辉。孙某慧为孝敬母亲，取得该房产后，一直让其母亲周某娟在此居住养病，直至母亲2016年去世。
母亲周某娟去世后，孙某慧妹妹孙某涵、孙某聪于2017年1月至今居住在该房产内，拒不腾退，并于2018年以借名买房之诉、2019年以确权之诉等恶意诉讼阻拦原告与配偶要求两被告腾退房产的诉讼主张。现孙某涵、孙某聪的借名买房与确认之诉二案二审均被法院裁判驳回。
孙某涵，孙某聪均有自有产权房的情况下，还侵占原告房产，并以恶意诉讼，拖延原告主张腾退房产的诉讼已达三年。请法院支持原告，保护其物权，判令二被告腾退原告房产，并支持原告其他诉讼请求。
被告辩称
被告孙某涵辩称，不同意原告全部诉讼请求。要求法院依法查清事实，驳回其诉讼请求。首先，根据购房的实际出资情况和孙某慧的产权证明，被告居住在涉案房屋完全是合理合法的。涉案房屋实际上出资是母亲周某娟和孙某涵。被告孙某涵已经将这个房款给够了他们，所以孙某慧才在购房后10天，2014年10月1日，分别给母亲和孙某涵写下了一份房屋产权证明。明确写的是以孙某慧的名义购买了这个房屋，涉案房屋装修后，由孙某涵长期居住，产权等一切手续归母亲和孙某涵所有，孙某慧自动放弃产权，产权证由母亲周某娟保存，母亲周某娟和孙某涵有房屋处置权，特此证明，签字、盖章、日期、按手印都有。
另外，从法院几次的生效判决书中，也可以看出来，因为原告上回也出示了。法院也都认可孙某慧作出的产权证明的行为，就是对房屋的处置安排，处置是她自愿作出的，这些处置行为应该被认定为合法有效。处置行为应该遵守承诺，履行约定。第二点，原告是通过受让其妻子的转让，取得的涉案房屋所有权，应该说是违反法律规定的。财产所有权的取得不得违反法律规定，首先转让人原告之妻孙某慧15年前就已经给被告出具了房屋产权证明，说房屋归被告所有，孙某慧就没有处分权了。诉讼期间，未经被告同意，孙某慧擅自处分房产，违反了不得擅自变更民事法律行为的强制性法律规定。
其次，受让人原告从15年前购房开始，夫妻二人就将原告之妻孙某慧名下的房屋交给被告，也都由孙某涵和母亲一直居住占用，从未提出异议。在那个期间，原告秦某辉也没提出异议。根据已知的这一事实和日常生活经验法则推定出，原告作为受让人知道其妻子对房产没有处分权。被告已经依法享有不动产权，应当认定受让人秦某辉为恶意接受转让。第三点，原告与其妻具有主观恶意。转让人孙某慧擅自转让无效，在诉讼期间，为了达到其独占房产的目的，原告与其妻恶意串通，多次进行房产登记变更，损害被告合法权利。
原告依据无效的民事法律行为起诉要求被告腾房违反法律规定，因此被告不同意原告的腾房要求，这是说腾房的这个问题，我们不同意，要求给付房屋占用费的诉讼请求，是根本没有法律依据的请求，也是与事实完全不相符的。之前孙某慧在给母亲和被告孙某涵写下的产权证明书中，明确地写明了由孙某涵和周某娟长期居住，而且放弃涉案房屋产权，并且未要求任何费用。
被告孙某聪辩称，首先我强调一下，就我们所住的这个房子，一直跟原告一点关系都没有。孙某慧写的这个证明已经很清楚了，因为原告和孙某慧是夫妻，有连带关系，为了躲避这个证明，原告又来一个诉讼。我不同意原告的全部诉讼请求。
法院查明
孙某震（父亲，2004年去世）与周某娟（母亲，2016年去世）育有孙某慧、孙某涵、孙某聪。原告与孙某慧系夫妻。
2004年10月1日，孙某慧书写了《房屋产权证明》两份（内容一致），内容为：“以孙某慧名义购买的宣武区一号三居室住房一套，装修后由母亲周某娟和孙某涵长期居住。产权等一切手续归周某娟和孙某涵所有。孙某慧自动放弃产权。等房产证下发后，由母亲周某娟保存。母亲周某娟和孙某涵有房屋处置权。特此证明。此房业主孙某慧，写于2004年10月1日（手印）。”
2009年4月25日，孙某慧实际取得了北京市西城区一号涉案房屋的产权证。2017年7月31日，孙某慧将涉案房屋变更登记至孙某慧、秦某辉共同所有。2018年1月30日，孙某慧、秦某辉将涉案房屋变更登记至秦某辉单独所有。秦某辉于2018年1月31日，取得了涉案房屋的产权登记证书。
在本案立案之前，孙某涵在本院提起诉讼，请求确认孙某慧将涉案房屋赠与秦某辉的行为无效，并将房产证署名恢复原状一案，案件正在审理，直接影响本案重要证据的认定，故本案中止审理。
2020年2月21日，本院判决，该案的本院认为部分言明：“……涉案房屋购买后，孙某慧虽向孙某涵、周某娟出具了《房屋产权证明》，表示涉案房屋的产权归孙某涵、周某娟所有，但秦某辉并未在该证明中签字确认，孙某涵也未举证证明秦某辉知晓并同意此事，故该证明对于秦某辉并无约束力，孙某慧一人处分涉案房屋的产权，应属无效……。”判决驳回了孙某涵的诉讼请求。孙某涵不服，提出上诉。二〇二〇年八月三十一日，北京市第二中级人民法院，驳回上诉，维持原判。该案本院认为部分言明：“……孙某慧向孙某涵、周某娟出具过《房屋产权证明》，但作为涉案房屋的共同共有人的秦某辉并未在该证明中签字，孙某涵亦未充分举证证明秦某辉对此知悉并予以确认，且秦某辉事后不予追认，故上述《房屋产权证明》对秦某辉不具有法律约束力。作为涉案房屋共有人的孙某慧、秦某辉在婚姻关系存续期间有权就共有房屋进行处置、分割，亦可进行经双方认可的处分及变更登记行为。故孙某涵上诉请求确认孙某慧将涉案房屋赠与秦某辉行为无效，进而将房屋署名恢复登记，缺乏事实及法律依据，本院不予支持……。”
原告陈述涉案房屋现由孙某涵、孙某聪居住使用，故诉至本院要求二被告腾房并支付房屋使用费。二被告表示自己是合理合法的居住在涉案房屋。
裁判结果
一、自本判决生效之日起六十日内，被告孙某涵、孙某聪将原告所有的位于北京市西城区一号房屋中自己的物品腾空，并将该房屋交还原告秦某辉。
二、自本判决生效之日起十日内，被告孙某涵、孙某聪按照每月三千元（二人共计三千元）的标准，向原告秦某辉支付自二〇一九年十二月四日起，至本判决生效之日期间的房屋占用费。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案原告系涉案房屋登记的产权人，故原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告之妻孙某慧虽曾写有《房屋产权证明》，但该《房屋产权证明》经一审、二审法院判决确定，对原告秦某辉不具有法律约束力。现原告作为涉案房屋的产权人，要求二被告腾退涉案房屋，二被告应予腾退。
由于二被告占用原告产权房屋没有合法依据，侵害了原告依法享有的物权，故原告要求二被告支付占房使用费的诉讼请求，法院予以支持。庭审中，原告未提供确凿证据证明在发律师函之前曾向二被告主张过房屋占用费，二被告表示知道原告主张房屋占用费是在收到律师函前后，故法院确定二被告自2019年12月3日收到原告律师函之第二日起，应当向原告支付房屋占用费，对原告在此日期之前房屋占用费的给付请求，因原、被告双方系亲属，二被告在使用涉案房屋时，双方没有明确房屋占用费的支付问题，原告亦不能证明在发律师函之前曾向二被告经积极主张支付房屋占用费，故对原告要求二被告支付2019年12月3日之前房屋占用费的诉讼请求，法院不予支持。
对于房屋占用费的具体标准，法院酌情予以判定。
