北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某聪向本院提出诉讼请求：1、判令依法确认北京市海淀区一号房屋归原告所有；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告系父子关系，原告无北京购房资格，原告于2016年1月21日出资以被告名义全款购买了北京市海淀区一号户房屋，后过户于被告名下，购房合同、付款凭证、不动产权证归原告持有，房屋权益由原告享有。购房前原被告双方约定所购房屋所有权归原告所有，供被告在京工作期间居住，被告无处分权，为避免被告擅自出卖、抵押、增加其他产权人，被告在取得产权证后将房屋抵押给原告，以确保原告所购房屋财产安全。
被告取得产权证后违反购房前将涉案房屋抵押于原告名下的约定，拖延至今未与原告办理房屋抵押手续，并在之后委托中介欲出售房屋，对原告财产形成了巨大风险。为确保原告财产不受侵害，现根据有关法律规定，提起本案诉讼，请法院依法审理，判如所请。
被告辩称
周某昊辩称，案涉房屋系原告为被告购买的婚房，是赠与合同关系，而非“借名买房”，房屋实际所有人应为被告周某昊，理由如下：原告为被告购买了案涉房屋作为婚房。被告实际使用和控制该房屋，因此被告系案涉房屋的实际使用人。2、原告主张其系借被告名义购买的房屋，但双方之间没有签订任何借名买房协议，也无任何授权文件，双方无关于借名买房的任何约定，原告应对其主张承担举证责任，否则承担举证不能的不利后果。3、关于案涉房屋系原告赠与给被告的事实，被告的两个亲姑姑和亲叔叔均可以证明：案涉房屋是原告赠与给被告的婚房，作为年轻时离婚给孩子造成伤害的补偿，是经过全家人商讨后的决定，不存在代持问题。此外，在原告与被告的微信聊天记录里也可以看出，案涉房屋系原告给被告购买的房产。
4、原告周某聪不具有购买本案所涉房屋的购房资格，如果支持了原告的诉讼请求，将规避了北京市购房的限购政策。根据物权公示原则，该房屋所有权应该归被告所有，原告的出资行为的性质不能够确定，可能是赠与、也可能是借贷，但是双方之间不可能存在借名买房的法律关系。
综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，被告与原告之间不存在借名买房的法律关系，而是一种基于父子关系的赠与法律关系，恳请法院依法查明案件事实，判决驳回原告的诉讼请求。
法院查明
周某昊系周某聪与前妻所生之子。周某聪与前妻离婚后，周某昊随周某聪共同生活。2016年1月21日，周某昊（买受人）与案外人（出卖人）签订房屋买卖合同，周某昊购买案外人所有的位于北京市海淀区一号房屋，房屋税后总成交价为人民币1000万元。合同签订当日，周某聪通过银行转账方式向案外人支付购房款1000万元，案外人将该房屋交付给周某昊。2016年5月4日，涉案房屋产权变更登记至周某昊名下，过户税费106.49万元由周某聪支付。该房屋先由周某昊居住，后由周某昊对外出租。
2019年，周某聪曾两次起诉周某昊。第一次起诉时，周某聪要求确认涉案房屋归其所有，后该案因周某聪未交纳诉讼费按撤诉处理。第二次起诉时，周某聪要求周某昊依照约定为其办理涉案房屋的抵押登记，后将诉讼请求变更为要求周某昊返还其购房投资款1000万元、过户税费106.49万元、投资收益即房屋溢价400万元，共计1506.49万元，后该案再次因周某聪未交纳诉讼费按撤诉处理。
前述第二次诉讼庭审中，周某昊申请周某聪的父亲周某鹏到庭作证，周某鹏作证称：其孙子周某昊从小跟奶奶一起生活，周某昊到北京工作后，周某聪就给周某昊买了套房子，房子买了以后，周某聪向办理房屋抵押权登记，说周某昊没有处分房屋的权利，全家人都不同意。周某聪对周某鹏的证言不认可。
本案庭审中，周某聪提交证人齐某（周某聪的同学）、陈某（周某聪的朋友）的书面证言并申请二位证人到庭作证，二位证人均作证称涉案房屋是周某聪出资购买的，因为周某聪没有北京市户口，没有在北京市购房的资格，而周某昊有购房资格，故以周某昊的名义购买涉案房屋。周某聪与周某昊购房前口头约定，房屋购买后需要抵押在周某聪名下，周某昊当时同意，后来不同意了。周某昊对二位证人的证言不认可。
另，周某聪提交其与周某昊的微信交谈记录，显示：2017年2月26日周某聪要求周某昊办理涉案房屋抵押手续，次日周某昊同意和周某聪一起去做抵押。之后，周某昊未将涉案房屋抵押给周某聪。
裁判结果
驳回周某聪的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周某聪主张涉案房屋系借用周某昊的名义为自己购买的，但其未提交证据证明其与周某昊就借名买房一事达成合意，双方就借名买房没有任何书面或口头协议。即使周某昊在购买涉案房屋后，曾经在周某聪的要求下同意将涉案房屋抵押给周某聪，但此种约定只能证明周某聪希望通过在涉案房屋上设定抵押权的方式限制周某昊对该房屋的处分，并不能以此证明双方就涉案房屋存在借名买房的约定，不能证明涉案房屋应归周某聪所有。
综合以上分析，结合周某聪父亲周某鹏的证人证言以及周某聪与周某昊系父子关系的事实，法院对周某聪主张的涉案房屋系借用其子周某昊名义购买，实际产权人为周某聪的主张无法认可。周某聪以此为由确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实依据。
