北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某鑫向一审法院起诉请求：1.请求依法确认林某鑫与赵某聪之间就一号房屋借名买房关系成立；2.请求依法判决一号房屋过户登记至林某鑫名下；3.诉讼费由赵某聪承担。
赵某聪向一审法院反诉请求：林某鑫立即将所占有的一号房屋腾退并返还给赵某聪。
赵某聪上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回林某鑫的诉讼请求并支持赵某聪的反诉请求；林某鑫承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，代替当事人主张。一、房屋买卖和借名买房是两种完全不同的法律关系，林某鑫对于《协议书》究竟是房屋买卖还是借名买房的主张不断反复，前后矛盾。一审法院既未对林某鑫是否有权提出借名买房主张予以审查，也未对林某鑫与赵某聪是否成立“借名买房”关系予以审理，而是径行按照之前判决书（以下简称C号判决）所认定的房屋买卖关系再次支持了林某鑫的诉讼请求。
一审法院无视本案房屋买卖、借名买房关系均不成立的事实，再次支持林某鑫的诉讼请求，存在错误。（一）林某鑫对《协议书》究竟是“房屋买卖”还是“借名买房”的主张反复不定，林某鑫主张的变化和矛盾充分说明了《协议书》既非房屋买卖也非借名买房，林某鑫主张无据，本案应直接驳回林某鑫的诉讼请求。（二）既然林某鑫再次主张借名买房，就不可能再坚持房屋买卖的意见。然而一审法院回避了借名买房问题，再次按C号判决意见认定《协议书》为房屋买卖，并继续以“赵某聪未在十个月内支付各月月供总额”为由支持林某鑫要求房屋过户的主张。一审法院无视林某鑫主张的变化，其裁判理由与林某鑫的主张完全不一致，完全违背客观、中立的审判立场。
（三）借名买房与《协议书》的约定内容相矛盾，《协议书》不构成借名买房，且C号判决已经认定《协议书》并非借名买房，林某鑫也未上诉。既然《协议书》并非借名买房是不争的事实，林某鑫继续以借名买房为由主张房屋过户没有事实及法律依据，应当直接驳回其诉讼请求。《协议书》约定是由赵某聪购买北京市通州区一号房屋，首付款由林某鑫给赵某聪垫付，此房屋归赵某聪所有，可见依据《协议书》的约定，双方达成合意是确认赵某聪为一号房屋的买受人，并享有一号房屋的所有权，明显不是林某鑫“借名”买房，更未约定林某鑫为一号房屋的实际权利人，否则又何来林某鑫给赵某聪“垫付”首付款一说？
因此，《协议书》并非借名买房协议，其中的约定内容与林某鑫声称的“借名”一说相矛盾。二、一审法院无视赵某聪并不负有在十个月内将月供总额54万元支付给林某鑫的义务的事实，再次按照C号判决认定的房屋买卖关系，以“赵某聪违反协议书约定未支付各月月供总额”为由判决房屋过户，该判决结果毫无事实及法律根据。（一）一审判决理由与林某鑫的主张相互矛盾，存在明显错误。林某鑫的主张与《协议书》的约定直接存在矛盾之处。《协议书》中“赵某聪在十个月内向林某鑫支付首付款和各月月供总额”的条款存在重大歧义，不能直接以合同文本的字面意思加以适用，严重损害赵某聪的合法权利。
（二）根据双方的真实意思表示与履约情况，一号房屋由赵某聪向北京N公司购买，一号房屋首付款由林某鑫以工程款预付，林某鑫可向赵某聪主张该房屋首付款，但无权要求赵某聪将全部月供总额54万元支付给林某鑫。1.一号房屋的《商品房预售合同》及贷款协议都是赵某聪以自己名义签署，一号房屋登记在赵某聪名下，赵某聪已经合法取得房屋所有权。2.林某鑫没有权利要求赵某聪将一号房屋月供总额支付给林某鑫，更没有权利要求赵某聪在《协议书》签署之日起10个月内履行该义务。（1）林某鑫自称一号房屋没有全部抵债，而只是抵偿了首付款141520元，那么林某鑫对一号房屋的剩余房款就没有主张的权利。
（2）林某鑫没有任何权利要求赵某聪将全部月供总额支付给林某鑫。首先，赵某聪以自己名义办理贷款购买房屋，还款义务人为赵某聪，林某鑫既没有代赵某聪偿还银行月供的义务，也没有要求赵某聪将银行月供先交付林某鑫再由林某鑫转付银行的权利。其次，林某鑫要求赵某聪在10个月内将全部月供总额支付给林某鑫没有任何合同或法律根据。更重要的是，林某鑫已经在庭审中否认了赵某聪负有向林某鑫支付各月月供总额的义务。一审庭审中林某鑫称“在原审案件中已经解释了，月供总额不是要还贷的总额，是我方已经支付的月供总额。”（3）无论北京N公司是否将收取的54万银行贷款转付林某鑫，林某鑫均无权要求赵某聪将“各月月供总额”支付给林某鑫。所谓“将各月月供总额支付给林某鑫”明显不合常理，不应作为合同条款予以执行，对该约定的真实意思应当结合《协议书》签署的目的、背景予以解释。
经过一审、二审、重审一审，一号房屋并未整套抵债给林某鑫的事实已经不存在争议，林某鑫仅以工程款抵债了首付款。那么，如果一号房屋仅抵债给林某鑫首付款141520元，而非全部抵债，由于林某鑫对于剩余购房款并无主张的权利，赵某聪也没有义务将各月月供总额支付给林某鑫。即便一号房屋是整套抵债给林某鑫，林某鑫也无权再要求赵某聪向其支付各月月供总额，否则构成重复收取。3.《商品房预售合同》履行完毕后，《协议书》不再具备解除条件，无论赵某聪是否还拖欠首付款，林某鑫均无权再主张解除《协议书》。
三、赵某聪自行提前结清房屋贷款与赵某聪的主张并不矛盾，一审法院断章取义，存在明显的错误。（一）一号房屋购买后，林某鑫将该房屋作为办公室使用并由林某鑫偿还月供，双方另行形成新的债权债务关系。林某鑫无权根据其还贷行为要求赵某聪向其返还一号房屋。1.林某鑫支付部分月供并非基于《协议书》约定，其也不是银行贷款的还款义务人，林某鑫为赵某聪支付月供并无任何合同依据。2.林某鑫仅凭支付部分月供的行为就主张借名买房，并据此主张其享有一号房屋的所有权缺乏依据。3.林某鑫支付部分月供的行为应认定为补偿其占有使用一号房屋而支付的费用，或另外形成债权债务关系。4.林某鑫占有使用一号房屋并偿还部分月供，并非基于《协议书》约定，林某鑫与赵某聪因此形成另外一个法律关系，林某鑫应就其代为偿还部分月供的行为所形成的债权债务关系另行主张。
林某鑫占有使用一号房屋并支付费用的行为与本案《协议书》无关，林某鑫支付月供的行为不能证明赵某聪违反《协议书》约定，林某鑫仅依据其向赵某聪支付占有使用房屋补偿费而主张赵某聪应当将一号房屋转让给林某鑫明显缺乏事实与法律依据。
（二）林某鑫代赵某聪偿还月供并不属于《协议书》约定内容，赵某聪在原一审中关于林某鑫代赵某聪还贷款的原因的解释不存在矛盾，此后赵某聪自行结清房屋贷款也与赵某聪主张林某鑫支付房屋占有使用费的主张相一致。（三）赵某聪主张双方曾约定以一号房屋折抵林某鑫欠付赵某聪的材料款、工资和分红与其提前结清贷款的行为不矛盾，一审判决认定相互矛盾属于断章取义的错误裁判。
被告辩称
林某鑫辩称：同意一审判决，不同意赵某聪的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵某聪未提交证据证明其上诉理由，林某鑫在一审时提交了相关证据支持自己的观点，一审判决对借名买房的关系进行了审查。赵某聪一再提到双方有新的债权债务关系，包括占用房屋支付租金的关系，林某鑫均不认可，赵某聪也没有提交相关证据予以证明。
秦某兰述称，同赵某聪的意见一致。
周某娟述称，同林某鑫的意见一致。
法院查明
林某鑫与第三人周某娟原系夫妻关系，二人于2007年8月7日协议离婚。赵某聪与第三人秦某兰系夫妻关系。2009年1月3日，林某鑫（甲方）与赵某聪（乙方）签订一份《协议书》，约定：“赵某聪购买林某鑫冲抵一号工程款房屋，总房款陆拾捌万壹仟伍佰贰元零角，付费方式为银行按揭。此房屋首付款由甲方工程款提前交付开发商，作为甲方给乙方垫付，十个月内乙方必须还给甲方此房屋首付款，并在贷款生效之日起乙方坚持每月月供还款。若乙方十个月内不能支付首付款给甲方及每月月供还款，就此问题，双方经商定达成共识，以本房屋作为抵押：1.乙方须在自签署此房屋买卖合同日起十个月内付给甲方首付款及各月月供总额，此房屋归乙方所有。
2.若不能达成以上条件（注解：乙方在签署房屋买卖合同之日起十个月内未付给甲方首付款及各月月供总额），甲方有权收回此房，乙方必须配合甲方变更房屋买卖合同中的买受人及其他一切相关手续。3.未尽事宜，甲乙双方商议解决，如不能达成一致，均可到通州法院起诉解决。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”
在签订该份《协议书》前后，林某鑫与其他人亦签订多份《协议书》，除协议书中涉及的房屋门牌号、面积、价款不同外其余内容均与本案林某鑫、赵某聪签订的《协议书》一致。2009年3月25日，赵某聪作为借款人即抵押人与贷款人即抵权人银行签订《个人住房抵押贷款合同》，约定就一号房屋抵押贷款伍拾肆万元整，贷款30年。2009年3月30日，银行发放贷款54万元到赵某聪所留账户。同日，由赵某聪所留账户向北京N公司转款54万之后，由林某鑫归还贷款。
一号房屋交付后，由林某鑫实际控制使用，赵某聪并未居住使用。2012年9月8日，一号房屋产权证登记在赵某聪名下，为单独所有。2019年3月12日，林某鑫以房屋买卖合同纠纷起诉赵某聪，赵某聪于2019年7月9日全部提前还款423480.56元，用以结清银行房屋抵押贷款。
赵某聪辩称贷款由林某鑫进行偿还用于冲抵林某鑫房屋使用的月租金及林某鑫所欠付工资，自己除偿还过上述最后一笔结清贷款外，2010年4月因林某鑫还贷逾期，其便自行偿还2个月5000元贷款。对于林某鑫、赵某聪之间所签订的《协议书》内容，赵某聪辩称没有仔细阅读，也没有在约定的十个月内支付首付款及各月月供总额，而林某鑫在十个月后也未向赵某聪主张。林某鑫称未按照《协议书》主张是因为双方缔结的是借名买房关系，十个月是保障条款，没有主张是因为双方是亲戚关系，待房屋需出售时再与赵某聪办理过户手续，但现在双方关系破裂故而起诉。
同时，林某鑫向法院提交林某鑫符合限购政策的初步核验通过打印件，用以证明现林某鑫符合过户条件。林某鑫称自己以北京市T公司的名义承接了一号房屋所处的个别楼栋的施工，后开发商北京N公司用数套房屋来折抵北京市T公司的工程款，因其负责部分楼栋实际施工，故折抵给林某鑫数套房屋，包括一号房屋，林某鑫、赵某聪均认可赵某聪是林某鑫的员工，与林某鑫系雇佣关系，非工程的次承包人。赵某聪辩称自己与林某鑫系亲属关系，2004年毕业之后便跟随林某鑫在工地上工作，期间涉及多个施工项目，2008年赵某聪垫付了工程材料的款项共计约10万元，在另一处新建村回迁房工程施工期间，林某鑫也未向赵某聪发放工资及分红。后续林某鑫、赵某聪就所欠材料款、工资及分红商量以54万元折抵，一号房屋归赵某聪所有。一号房屋也不牵涉首付款事宜，当时市场价就是54万元，首付款没有支付也不存在折抵。银行发放54万元贷款支付给北京N公司后，北京N公司又用该笔汇款偿还了林某鑫的工程款，也即林某鑫收到了工程款结款。林某鑫对赵某聪的上述答辩意见不予认可。
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林某鑫与赵某聪签订的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行，现赵某聪违反《协议书》约定，未在签署买卖合同之日起十个月内给付林某鑫一号的首付款及月供总额，林某鑫依据《协议书》约定内容要求收回一号，理由正当，证据充分，法院对此予以支持。
另，赵某聪辩称，一号房屋是林某鑫用来折抵其所欠付材料款、工资和分红，同时又自行提前结清房屋贷款，赵某聪所称与其实际表现行为相互矛盾，且其未提供相应证据予以证明其所述，法院不予采信。综上，林某鑫要求将一号变更登记在其名下的诉讼请求，法院予以支持。
关于林某鑫要求确认其与赵某聪之间就一号的借名买房关系成立的诉讼请求，法院认为，该项诉讼请求的实质是确认该《协议书》效力的问题，对此，法院已认定该《协议书》合法有效。
关于赵某聪要求林某鑫腾退一号的反诉请求，依据不足法院对此不予支持。至于赵某聪在本案审理过程中提前偿还的剩余贷款，双方可在判决生效后另行通过协商或诉讼途径解决。
二审期间，当事人均未向本院提交新证据。
本院依法补充查明以下事实：关于案涉《协议书》中的“月供总额”，林某鑫在一审中称月供总额不是要还贷的总额，是林某鑫已经支付的月供总额。
根据C号案件2019年10月15日的谈话笔录，赵某聪辩称：林某鑫因为欠付赵某聪工资和材料费，后将一号用于抵扣欠付赵某聪的欠款，故林某鑫支付了首付款及贷款，该房屋登记在赵某聪名下。二审中，赵某聪称林某鑫每月偿还的月供用于抵付月租金，没有抵付欠付工资。
裁判结果
一审判决
一、赵某聪协助林某鑫将坐落于北京市通州区一号房屋过户登记至林某鑫名下，于判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回林某鑫的其他诉讼请求；三、驳回赵某聪的反诉请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
林某鑫与赵某聪签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据该协议的约定，赵某聪必须在十个月内还给林某鑫房屋首付款，并在贷款生效之日起坚持每月月供还款，若赵某聪十个月内不能支付首付款给林某鑫及每月月供还款，双方就此问题经商定达成共识：若赵某聪不能在签署房屋买卖合同之日起十个月内付给林某鑫首付款及“个月月供总额”，林某鑫有权收回一号房屋，赵某聪必须配合林某鑫变更房屋买卖合同中的买受人及其他一切相关手续。
关于《协议书》中的“月供总额”，林某鑫认为是指其已经支付的月供总额，赵某聪则认为是指54万元银行贷款。对此，法院认为，按照《协议书》中所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的以及诚信原则，林某鑫主张“月供总额”是指其已经支付的月供总额更为合理。赵某聪据此主张其无需履行“在十个月内向林某鑫支付首付款和各月月供总额”的义务，缺乏事实依据，法院不予采信。
根据已经查明的事实，赵某聪未在《协议书》约定的十个月内给付林某鑫首付款，也未自行支付每月月供还款，亦未按《协议书》约定给付林某鑫月供总额，故林某鑫有权依据《协议书》约定要求收回房屋。判决赵某聪协助林某鑫将一号房屋过户登记至林某鑫名下，具有合同依据。赵某聪上诉主张判决其将一号房屋过户给林某鑫明显错误，缺乏事实和法律依据。赵某聪上诉主张林某鑫以借名买房为由主张房屋过户应直接驳回其诉讼请求，缺乏依据。
赵某聪上诉主张林某鑫支付部分月供的行为应认定为补偿其占有使用一号房屋而支付的费用，林某鑫应就其代为偿还部分月供所形成的债权债务关系另行主张，亦缺乏依据，法院亦不予采信。关于赵某聪要求林某鑫腾退并返还一号房屋的反诉请求，依据不足。至于赵某聪在案件审理过程中提前偿还的剩余贷款，双方可另行通过协商或诉讼途径解决。
