北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告胡某文、胡某英、周某霞向本院提出诉讼请求：1、判令魏某娟腾退北京市海淀区X室房屋；2、判令魏某娟支付占有使用费，按每月5500元计算，自2018年3月起，至魏某娟实际搬离涉案房屋之时止；3、本案诉讼费由魏某娟承担。
事实与理由：胡某英与周某霞系夫妻关系，胡某文系二人之子。胡某文与魏某娟原系夫妻关系，双方于2014年1月25日登记结婚，并于2018年3月经北京市海淀区人民法院判决离婚。2009年11月，胡某文、胡某英、周某霞作为共同申请人，申请购买限价商品房获得批准。2012年11月17日由胡某英、周某霞出资支付购房首付款，该套房屋在签订预售合同时，开发商以北京市海淀区第七批限价商品住房配售摇号结果通知单上仅有胡某文姓名为据，在未告知胡某英、周某霞的情况下，与胡某文一人签订房屋预售合同，其后房屋所有权登记在胡某文一人名下，从而侵害了胡某英和周某霞签约购房以及房产登记的合法权利。
胡某英、周某霞为维护自身合法权益对上述问题在海淀区房管局进行信访，经胡某文、胡某英、周某霞与开发商平等协商，开发商与我们三人签订《北京市商品房预售合同》补充协议，同意增加胡某英、周某霞为共同买受人。海淀区不动产登记中心依据上述补充协议，将该房屋产权人更正登记为胡某文、胡某英、周某霞共同所有，其中胡某英占30%、周某霞占60%、胡某文占10%。现胡某文、胡某英、周某霞户口均落至该房屋，该房屋贷款已由三人共同还清。胡某文与魏某娟于2018年3月经北京市海淀区人民法院判决离婚，但在该离婚判决中，法院暂未对涉案房屋作出处理，仅判决涉案房屋由胡某文、魏某娟共同居住使用。现该房屋由魏某娟及其父母实际占有使用。
而涉案房屋系限价商品房，且其是由胡某文作为代表，由胡某文、胡某英、周某霞以家庭为单位申请而获得，是政府为解决三人家庭住房困难的政策保障住房，且该住房室三人共同出资，共同买受，所有权登记在三人名下的房产，故为维护实施限价商品房政策的初衷、保护三人的合法权益，根据该房屋申请购买过程以及房屋所有权证登记情况，故请求判令魏某娟腾退涉案房屋，并按每月5500元计算，自2018年3月起，至魏某娟实际搬离涉案房屋之时止支付占有使用费。
被告辩称
被告魏某娟辩称，首先，胡某文与魏某娟就涉案房屋的纠纷源于双方的离婚诉讼。2017年胡某文向法院提起诉讼，要求与魏某娟离婚并分割财产，2018年法院判决对于涉案房屋的所有权未做处理，但根据胡某文、魏某娟双方要求，对于涉案房屋的居住使用权进行了分割，其中房屋主卧归魏某娟居住使用，次卧归胡某文居住使用，其他部分由双方共同使用，该判决业已生效。由此可见，魏某娟对于涉案房屋的居住使用权具有确定的法律依据，包括本案胡某文三人在内的任何人均不得干涉。
第二，魏某娟通过本案方得知涉案房屋登记所有权人发生变更的法律事实，但鉴于魏某娟认为涉案房屋应属于其与胡某文的夫妻共同财产，因此魏某娟一方面将通过其他渠道对该登记变更提出异议，另一方面认为目前该登记变更也涉及登记所有权人的内容，而其已经依据生效判决享有的居住使用权应属于用益物权范畴，与胡某文三人房屋所有权人变更登记行为既无关联也不冲突；第三，胡某文三人为了剥夺魏某娟对涉案房屋的居住使用权也展开了其他诉讼，判决均驳回了胡某文三人对魏某娟提出的诉讼请求。可见，生效判决所确定的属于魏某娟享有的居住使用权均得到法院判决的支持。所以胡某文三人提出的诉讼请求不但于法无据、于理不合应当予以驳回。
法院查明
胡某文系胡某英、周某霞夫妇之子。胡某文与魏某娟2014年1月25日登记结婚，双方均系初婚，婚后于2016年7月27日生育一女胡某。2012年11月17日，胡某文与开发商签订北京市商品房预售合同，胡某文以总房价款622537元购买北京市海淀区X室（限价商品住房，以下简称涉案房屋），建筑面积77.72平方米，其中49万元为以胡某文名义办理的公积金贷款支付，其余为首付款，由胡某文支付，2013年10月办理入住手续。2014年1月18日，胡某文（甲方）与魏某娟（乙方）签订的《婚前男女双方合资购房协议》，内容为：一、甲乙双方共同出资购买涉诉房屋一套，总价值65万元；二、甲方出资15万元首付款，乙方出资5万元用于收房费用，并一次性还贷10万元，剩余银行贷款40万元，双方共同偿还；三、由于双方经济情况，合资购置的房产证登记在甲方名下，但该房产的所有权为双方共同共有，婚后亦作为夫妻的共同财产；四、双方作为上述房产的实际共有人，对房屋享有一样的占有、使用、收益等权利；五、甲方不得以乙方非该屋房产证上示名的所有人而干涉乙方享有上述权利；六、在未经乙方同意的前提下，甲方不能擅自以各种方式处分房产，如出卖、抵押、租赁等。
双方婚后共同还贷，魏某娟于2014年5月28日一次性支付11万元用于偿还贷款。2017年，胡某文诉至本院要求与魏某娟离婚，本院认定涉案房屋价值中含有夫妻共同财产份额，判决双方离婚，胡某由魏某娟抚养，胡某文每月给付抚养费1300元，涉案房屋主卧由魏某娟居住使用，次卧由胡某文居住使用，卫生间、厨房、客厅由二人共同使用……。胡某文不服提出上诉后撤回上诉。2019年，胡某英、周某霞将胡某文、魏某娟诉至本院，要求确认其对涉案房屋享有三分之二的所有权，本院驳回其全部诉讼请求。胡某英、周某霞不服提出上诉，北京市第一中级人民法院认定胡某文是涉案房屋的所有权人，胡某英、周某霞作为家庭成员参与申请限价房的行为不能作为二人直接取得物权的依据，故判决驳回上诉、维持原判。
胡某英、周某霞向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院驳回其再审申请。2020年，胡某文将魏某娟诉至本院，要求确认其与魏某娟签订的《婚前男女双方合资购房协议》无效，本院作出民事判决书，判决驳回其全部诉讼请求。胡某文不服提出上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2021年6月7日，胡某文、胡某英、周某霞与开发商签订北京市商品房预售合同补充协议，增加胡某英、周某霞为涉案房屋的共同购买人，之后，涉案房屋由胡某文一人变更登记为胡某文、胡某英、周某霞三人按份共有，其中胡某英占30%、周某霞占60%、胡某文占10%。
裁判结果
驳回胡某文、胡某英、周某霞的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于胡某文、胡某英、周某霞第一项排除妨害之诉讼请求，首先，胡某文、胡某英、周某霞排除妨害的依据是变更后的房屋所有权登记，变更登记后所有权人胡某英、周某霞，并非涉案房屋实际权利人，法院生效法律文书已经认定胡某文是涉案房屋的所有权人，故胡某英、周某霞无权主张排除妨害，在胡某文与魏某娟的《婚前男女双方合资购房协议》中，明确约定胡某文未经魏某娟同意的前提下不能擅自以各种方式处分房产，现胡某文主张排除妨害违反双方上述协议约定，
其次，法院生效法律文书已经认定涉案房屋价值中含有夫妻共同财产份额，并判决魏某娟对涉案房屋享有居住使用权，在未分割涉案房屋中夫妻共同财产份额的情况下，要求魏某娟腾退涉案房屋明显不妥。基于上述原因，胡某文、胡某英、周某霞第一项排除妨害之诉请，法院不予支持。关于胡某文、胡某英、周某霞第二项支付占有使用费之诉讼请求，与上同理，不予支持。
