北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某燕向本院提出诉讼请求：1.确认陈某玲与秦某君于2017年11月16日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。
事实和理由：秦某德与陈某玲为夫妻，婚后生有长女秦某燕、二女秦某丹（已去世）、长子秦某君，秦某丹之子系任某达。秦某德2004年3月17日去世。陈某玲名下位于北京市丰台区一号房屋，是用秦某德、陈某玲夫妻双方的工龄购买的房改房，1999年8月24日在北京市丰台区房屋管理局登记。秦某德去世后，该房屋未分割，二被告非法将该房屋买卖，侵吞了原告的合法利益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告辩称
陈某玲、秦某君辩称：不同意原告的诉讼请求。一、因为房屋登记在陈某玲名下，所以不属于无权处分。二、恶意串通没有任何事实依据，在秦某德去世前关于房屋的处理，被告与秦某德之间有一个三方协议，明确说了这个房屋归秦某君所有，房屋的购房款及其相应其他费用都是秦某君出的。原告主张的没有任何法律依据。
法院查明
秦某德与陈某玲系夫妻关系，育有二女一子，分别为秦某燕、秦某君、秦某丹。2004年3月17日，秦某德死亡。
1999年8月24日，北京市丰台区祖家庄一号房屋取得房屋产权证书，登记在陈某玲名下。2017年11月20日，陈某玲（出卖人）与秦某君（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人将丰台区一号房屋出售给买受人；买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1500000元。
庭审中，秦某燕称涉案房屋为陈某玲单位买的房改房，登记在陈某玲名下，应该属于秦某德与陈某玲的夫妻共同财产，秦某德没有遗嘱，夫妻共同财产没有分割过，在其不知情的情况下陈某玲将房屋以买卖的形式过户给秦某君，陈某玲没有权利支配秦某德的遗产部分，这个买卖合同的房价明显低于市场价格，二被告在主观上是恶意串通的，侵犯了其继承权，故该合同无效。
秦某君、陈某玲对此不予认可，并提交秦某德、陈某玲、秦某君三方于2003年9月21日签订的协议书，该协议书内容为：“1987年通过单位福利分房，陈某玲分得座落在北京市丰台区一号的两居室，1999年单位出售公房时，陈某玲夫妻与秦某君约定，由秦某君出资购买该房房屋，房屋归秦某君所有。同年秦某君以陈某玲的名义购得该房并一次性付清购房款：29798元。协议人一致同意位于北京市丰台区一号的两居室和大兴区二号秦某德名下的房子归秦某君所有。”该协议下方有“秦某君”“陈某玲”“秦某德”签字并印有指印。
秦某燕认可该协议中陈某玲的签名、指印是本人的，不认可该协议中秦某德的签名、指印为本人的，并就此申请对该协议书中“秦某德”签名进行笔迹鉴定。经鉴定秦某德签名笔迹与样本签名是同一人所写。
庭审中，经本院询问，陈某玲、秦某君表示存量房屋买卖合同中约定的购房款实际没有支付，实际上房屋是赠与给秦某君的。
裁判结果
驳回秦某燕的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
涉案房屋为秦某德、陈某玲夫妻关系存续期间取得，应属于秦某德、陈某玲夫妻共同财产。2003年9月21日秦某君、陈某玲、秦某德三方所签协议书，经鉴定机构鉴定该协议书上秦某德签字与对比样本一致，在无其他相反证据证明该协议所载内容虚假或者系伪造的情况下，法院对该协议书的真实性予以认可。从该协议的内容上看，房屋由秦某君出资，陈某玲、秦某德均同意涉案房屋归秦某君所有，该协议具有借名买房合同性质，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，房屋的实际权利人应为秦某君，秦某君有权随时要求陈某玲、秦某德将涉案房屋过户至其名下。
后秦某德去世，陈某玲通过买卖方式将涉案房屋过户至秦某君名下，虽在程序上存在些许瑕疵，但符合三方协议书所载明的各方意思表示，陈某玲与秦某君签订的《存量房屋买卖合同》不存在法定无效事由，该协议亦未侵害秦某燕的合法权益，故秦某燕主张陈某玲、秦某君恶意串通，损害其合法权益并以此要求确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。
