北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某聪、朱某慧向本院提出诉讼请求：1．解除周某聪、朱某慧与陈某峰于2009年10月15日签订的《集资建房权利转让协议书》；2.要求陈某峰将坐落于昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）腾空并交付周某聪、朱某慧；3.本案诉讼费由陈某峰承担。
事实和理由：二原告为夫妻，2009年10月周某聪所在单位为职工集资建房。周某聪购买其中的一套房屋（位于北京市昌平区一号，即涉案房屋）。周某聪、朱某慧与陈某峰于2009年10月15日签订了《集资建房权利转让协议书》，约定以7万元价格将该房屋购房权利转让给陈某峰，陈某峰承担房屋的购房款及费用。2016年12月，原告收到法院传票，被告要求原告将房屋过户至其名下。庭审中，陈某峰称其无购房资格，后撤诉，周某聪、朱某慧认为《集资建房权利转让协议书》无法继续履行，该协议应解除，故诉至法院。
被告辩称
陈某峰辩称，不同意周某聪、朱某慧的诉讼请求。2009年原被告双方签订协议书，2011年北京开始限购，2012年涉案房屋取得房产证，当时陈某峰具备购房资格，但周某聪、朱某慧因房价上涨不配合导致房屋没有过户。目前陈某峰不具备购房资格，但符合北京市高院会议纪要可以过户的情形。陈某峰限购之前签订的购房合同，而且已经实际支付全款且实际占有，合同解除对双方权利义务造成明显失衡。
陈某峰向本院提出反诉请求：1.确认双方于2009年10月15日签订的协议书有效；2.确认陈某峰有权继续占有使用房屋；3.判令周某聪配合陈某峰办理涉案房屋过户手续。诉讼过程中，陈某峰撤回第一项、第二项反诉请求。事实与理由：周某聪、朱某慧与陈某峰于2009年10月15日签订《集资建房权利义务转让协议书》，约定了房屋价格及过户问题。当时北京没有对购房人资格进行限制。可是房产证下发之后，周某聪、朱某慧因房屋价格上涨，迟迟不给陈某峰办理房屋产权转移登记。现周某聪、朱某慧起诉解除合同，违背诚实信用原则。
周某聪、朱某慧对陈某峰的反诉辩称，不同意陈某峰的反诉请求。协议书于2009年10月15日签订，北京市京十五条是2011年2月15日作出，涉案房屋房产证办理日期是2012年12月10日。因为有房贷，2013年10月30日办理了房屋抵押登记，之后才拿到房产证，所以不存在陈某峰所述2012年其具备购房资格而被我方耽误的情形。现在房贷还没有还清。陈某峰并不具备购房资格，无法购买涉案房屋，合同无法继续履行，按照法律规定应当予以解除。
第三人银行对周某聪、朱某慧的诉讼请求及陈某峰的反诉请求述称，原被告之间的纠纷与银行无关。如果有人愿意偿还贷款，可以配合法院的判决办理抵押权注销登记手续，解除抵押后，对原被告之间的买卖过户没有意见。
法院查明
周某聪、朱某慧为夫妻关系。
2009年10月15日，周某聪（乙方）与北京R公司（甲方）签订《集资购房销售合同》。同日，周某聪、朱某慧（甲方）与陈某峰（乙方）签订了《集资建房权利义务转让协议书》。协议书约定：甲方即将获得分配一套一号所在单位兴建集资房屋的权利。由于甲方无力参与单位建房集资，经双方友好协商，就甲方转让其集资建房权给乙方；乙方向甲方一次性支付权利转让金70000元整，其中2009年10月15日首付234949元，余款房屋过户时一次性付清；本协议书签订的同时，乙方以甲方名义向甲方所在单位交纳集资建房款确认金584949元；
在甲方取得此房的房产证之日起15日内，双方到房屋管理部门办理房屋抵押手续，将此房抵押给乙方。在本协议约定房屋能够办理房屋过户手续之日起60日内，双方按照法律规定办理房屋过户，所需费用由乙方承担。合同还约定了其他内容。
2009年10月13日，陈某峰向周某聪支付涉案房屋转让金70000元。
2009年10月15日，陈某峰以周某聪名义支付首付款234949元。
2010年11月19日，周某聪以其名义向银行贷款35万元，贷款到期日至2025年11月18日，该笔贷款一直由陈某峰进行偿还。截至2020年11月12日，周某聪尚欠贷款本金数额是142607.63元。
2011年2月15日，北京市人民政府办公厅发出京政办发［2011］8号文件，规定：对于无法提供连续5年（含）以上纳税证明或缴纳社保证明的非北京市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。
2011年7月30日，陈某峰办理涉案房屋入住手续，并居住使用至今。
经本院核实，涉案房屋现登记坐落于昌平区一号房屋，，周某聪个人单独所有，房屋性质为按经济适用房管理，登记时间为2012年12月10日，抵押登记时间为2013年10月30日。
关于陈某峰的购房资格，截至2020年11月17日，经查询，陈某峰家庭购房核验均未通过，不具备北京市购房资格，家庭名下无北京市住房。
裁判结果
一、陈某峰代周某聪向银行偿还周某聪就北京市昌平区一号房屋剩余的贷款本金及利息（具体数额以实际清偿日计算的数额为准），于本判决生效后七日内执行；
二、周某聪及银行协助陈某峰办理北京市昌平区一号房屋的抵押权注销手续，于本判决第一项履行完毕后五日内执行；
三、周某聪协助陈某峰将北京市昌平区一号房屋的产权转移登记至陈某峰名下，因过户产生的全部税费由陈某峰负担，于本判决第二项履行完毕后五日内执行；
四、驳回周某聪、朱某慧的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对双方具有约束力。本案中周某聪、朱某慧与陈某峰签订的《集资建房权利转让协议书》是周某聪、朱某慧与陈某峰的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。
本案中，周某聪、朱某慧与陈某峰约定借名买房，陈某峰已向周某聪、朱某慧实际支付转让款并支付购房款，周某聪应依约与陈某峰办理房屋过户。现周某聪、朱某慧主张因陈某峰不具有北京购房资格要求解除合同，但从时间上看，买卖双方在2009年签订合同并支付购房款，2010年开始偿还贷款，2011年房屋交付并居住使用。陈某峰属于在2011年2月17日住房限购政策出台之前已经订立房屋买卖合同，支付购房款及抵押贷款，并实际占有使用房屋至今，是其家庭目前唯一居住使用的房屋，虽然陈某峰家庭目前无在京购房资格，但解除合同会导致陈某峰与周某聪、朱某慧之间利益明显失衡。
关于房屋过户，陈某峰同意一次性偿还贷款解除抵押并承担过户产生的所有税费。综上，对于陈某峰要求周某聪办理房屋过户登记的诉讼请求，法院予以支持。对于周某聪、朱某慧要求解除合同，及陈某峰腾退并返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
