北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1．确认赵某杰与秦某兰签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．诉讼费用由赵某杰承担。
事实和理由：赵某鹏与秦某兰系夫妻关系，婚后育有六子女，分别为赵某鑫、赵某仁、赵某杰、赵某文、赵某玲、赵某荣。赵某鹏于1991年3月17日死亡，秦某兰于2017年2月18日死亡，二人生前均未立遗嘱。2010年4月14日，在赵某文及赵某鑫、赵某玲、赵某荣均不知情的情况下，秦某兰与赵某杰签订《存量房屋买卖合同》，将位于北京市丰台区一号的房屋（以下简称“一号房屋”）卖与赵某杰，并办理了房屋过户登记。
秦某兰以其名义购买一号房屋时使用了赵某鹏的工龄，故该房屋中包含赵某鹏的遗产份额，秦某兰不单独享有该房屋的所有权和处分权。此外，该合同并非秦某兰本人签署，赵某杰亦未支付购房款。该合同损害了赵某杰及赵某鑫、赵某玲、赵某荣的利益，应为无效。
被告辩称
赵某杰辩称，不同意赵某文的诉讼请求。一号房屋原系赵某鹏承租的其工作单位直管公房。赵某鹏死亡后，该房屋承租人变更为秦某兰，后该房屋由赵某杰出资购买并登记在秦某兰名下。秦某兰生前与其长期共同居住于该房屋。2010年4月14日，秦某兰与赵某杰签订《存量房屋买卖合同》系秦某兰真实意思表示，各方当事人均知晓上述情况，该合同应为有效。
赵某鑫、赵某玲、赵某荣称，秦某兰与赵某杰签订《存量房屋买卖合同》及办理房屋过户登记未经其他当事人认可，该合同亦非秦某兰真实意思表示，应为无效。
赵某仁称，同意赵某杰的意见，各方当事人均知晓相关情况，秦某兰与赵某杰签订的《存量房屋买卖合同》有效。
法院查明
赵某鹏与秦某兰系夫妻关系，育有六子女，由长及幼依次为：长女赵某鑫、次女赵某仁、长子赵某杰、次子赵某文、三女赵某玲、四女赵某荣。1989年9月6日，赵某鹏与B公司签订《房屋租赁契约》，约定赵某鹏承租一号房屋。赵某鹏于1991年3月17日死亡，秦某兰于2017年2月18日死亡，二人生前均未立遗嘱。
2003年6月6日，秦某兰（乙方）与北京市F公司（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定：“甲方座落在丰台区一号。房价款为肆万陆仟柒佰伍拾伍元整。……甲、乙双方签字契约后，由甲方到房屋所在地房地产交易管理所办理立契过户手续，到房地产管理部门办理产权登记，领取《北京市房产所有证》。……乙方按照房改售房有关规定应交纳的各项费用：合计（元）48656．00。”
2010年4月14日，秦某兰（出卖人）与赵某杰（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：“出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：丰台区一号……经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币226424元。”该房屋现登记在赵某杰名下，赵某杰未支付购房款。
庭审中，各方当事人均认可秦某兰生前与赵某杰长期共同居住于一号房屋。赵某杰、赵某仁称赵某杰对秦某兰尽了主要赡养义务，赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫对此不予认可。赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫主张《存量房屋买卖合同》并非秦某兰本人签署，并表示对秦某兰捺印的真实性存疑。赵某杰认可该合同为其在房屋过户登记机关工作人员的指导下代秦某兰签署，秦某兰本人在签字上捺印。经本院释明，赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫均表示对该捺印不申请鉴定机构进行鉴定。
裁判结果
驳回赵某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，对于赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫关于确认秦某兰与赵某杰签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院从如下方面予以考虑：
首先，“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫以秦某兰不单独享有该房屋的所有权和处分权以及赵某杰未支付购房款为由主张秦某兰与赵某杰签订的《存量房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据。
其次，赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫虽对《存量房屋买卖合同》秦某兰捺印的真实性存疑，主张该合同并非秦某兰真实意思表示，但经法院释明，赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫均表示对该捺印不申请鉴定机构进行鉴定。根据各方当事人陈述，秦某兰生前与赵某杰长期共同居住于一号房屋。赵某文、赵某玲、赵某荣、赵某鑫虽不认可赵某杰对秦某兰尽了主要赡养义务，但未提交相应证据予以证明。基于此，法院认为，秦某兰与赵某杰签订该合同具有事实基础。依据在案证据及当事人陈述，法院认定该签字及捺印系秦某兰真实意思表示。
再次，赵某文主张赵某杰未支付购房款，秦某兰仍将一号房屋过户登记至赵某杰名下，双方存在恶意串通。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第八十六条第一款规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”
赵某文未提交足以使法院确信该事实存在的可能性能够排除合理怀疑的相应证据，法院难以认定其主张的事实存在。该主张亦与其前述关于《存量房屋买卖合同》并非秦某兰真实意思表示的主张相互矛盾。
