北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某荣提出诉讼请求：1、判令赵某楠赔偿赵某荣北京市西城区一号房屋售房款损失494万元。2、判令赵某楠承担赵某荣支付诉讼保全保险的费用8000元，保全费5000元。3、本案的诉讼费用由赵某楠承担。
事实和理由:赵某荣与赵某楠系姐弟，孙某芝系双方之母。2009年12月10日，赵某楠向赵某荣出具承诺书，称因二手房过户政策即将到期，经与孙某芝协商，将孙某芝名下的位于北京市西城区一号房屋过户至自己名下，并承诺若日后该房屋出租、交易所得的50%归赵某荣所有，孙某芝在承诺书中签字确认。2009年12月11日，赵某楠与孙某芝办理了房屋过户登记手续，将一号房屋过户至赵某楠名下。赵某荣最近得知，一号房屋已经出售，但赵某楠未履行承诺，将售房款的50%支付给赵某荣。经查询房屋档案得知，赵某楠于2011年8月31日以夫妻间归属约定的方式将一号房屋过户至姜某娜名下，姜某娜于2017年8月17日将一号房屋出售给他人，售房款为988万元。
赵某楠明知一号房屋登记在其名下，赵某荣享有50%财产权益。赵某楠未经赵某荣同意，擅自将一号房屋过户至其配偶名下，并由其配偶进行出售的行为构成严重违约，侵害了赵某荣的合法权益。为维护赵某荣合法权益，提起诉讼，望法院支持赵某荣的诉讼请求。
被告辩称
被告赵某楠辩称，首先，西城区一号房屋登记在孙某芝名下事出有因。2009年12月20日，孙某芝将一号房屋过户给赵某楠是代持过户，并非房屋赠与行为。赵某荣系赵某楠之二姐，双方还有其他兄弟姐妹。2000年7月27日，赵某楠与A公司签订《房屋买卖协议书》，购买了一号房屋，登记在赵某楠名下。同单元二号房屋自赵某楠出资折合父母工龄后购买，登记在孙某芝名下。因父母均愿意将二号房屋留给赵某楠。
2005年，孙某芝在赵某荣的陪同下，通过房屋交换、房价差额契税方式将二号房屋过户至赵某楠名下，一号房屋暂由孙某芝代持，一号房屋的使用管理等一切权利仍为赵某楠。2009年，赵某荣思想发生变化，同年12月，在赵某荣情绪失控的情况下，孙某芝提出将一号房屋改回赵某楠名下，赵某荣让赵某楠出具《承诺书》，赵某楠在其配偶不知情的状况下，被迫按照赵某荣的要求写下《承诺书》，《承诺书》的内容充分说明涉案房屋属赵某楠，孙某芝代持名，双方不存在赠与行为。
其次，《承诺书》已于2010年撤消了向赵某荣作出的承诺内容，并在2012年赵某楠与姜某娜离婚时将一号房屋分割给姜某娜，赵某荣对此未提出任何异议。一号房屋过户后，赵某荣提出其他要求，赵某楠提出撤销《承诺书》，赵某荣未提出异议。2011年8月31日，赵某楠为了报销取暖费，将一号房屋及二号房屋同时更名至姜某娜名下。2012年11月20日，赵某楠与姜某娜离婚，将一号房屋分割给姜某娜。赵某荣亦未提出任何异议。
第三，2013年，赵某荣通过诉讼方式间接否定了《承诺书》的约定。2013年赵某荣起诉赵某楠要求确认二号房屋与一号房屋交换买卖合同无效，贵院判决二号房屋交换买卖合同无效。判决后，二号房屋仍登记在孙某芝名下，一号房屋仍登记在赵某楠名下。《承诺书》中的“回名登记”及赵某荣主张的“孙某芝将涉案房屋赠与赵某楠的行为”无效，赵某荣没有理由向赵某楠主张交易收益。
第四，赵某楠享有任意撤销权。2010年，赵某楠已明确告知赵某荣《承诺书》已撤销，在一号房屋出租期间，赵某荣从未主张过租金收益，在赵某荣明知赵某楠离婚时将一号房屋分给姜某娜后未提出任何异议，说明赵某荣早已认可并接受《承诺书》的撤销权。
综上，《承诺书》内容未经赵某楠配偶姜某娜签字确认，在效力待定前，已由赵某楠行使撤销权，后赵某荣主动否定了《承诺书》的效力。赵某楠离婚后，一号房屋是姜某娜的个人财产，与赵某楠无关。赵某楠不同意赵某荣的全部诉讼请求。
第三人姜某娜述称，我与赵某楠于1991年7月9日登记结婚，1997年通过房改政策购买一号房屋。一号房屋系我与赵某楠的夫妻共同财产，当时我们支付购房款4万余元。我以前从来没有见过《承诺书》，赵某楠我在不知情的情况下书写《承诺书》严重侵害了我的权益。该《承诺书》应属无效。2013年以来，双方因二号房屋经历了几次诉讼，一号房屋与二号房屋是连带关系。当时二号房屋由孙某芝居住，赵某楠出资购买，我与赵某楠居住一号房屋。2005年左右，因赵某楠照顾其父亲，孙某芝与赵某楠交换房屋，二号房屋就归赵某楠所有了。
后赵某楠给付其他4兄弟姐妹每人25万元作为补偿。2012年11月，我与赵某楠离婚，一号房屋归我所有，二号房屋归赵某楠所有。此情况赵某荣是知晓的。且在一号房屋出租时，赵某荣也未主张过权利。一号房屋是我离婚时分得的个人财产，与任何人均无关。
法院查明
孙某芝与赵某鹏生有赵某兰、赵某荣、赵某花、赵某楠、赵某群五个子女。赵某楠与姜某娜原系夫妻关系。孙某芝、赵某鹏均已死亡。
2000年7月27日，赵某楠与A公司签订《房屋买卖协议书》，赵某楠以成本价购买一号房屋。
2005年6月，原登记在孙某芝名下的二号房屋产权变更至赵某楠名下，北京市房屋产权登记申请书中载明：产价323648元（评估价格），产权来源为交换，原产权人孙某芝，现产权人赵某楠，审核意见为赵某楠与孙某芝互换产权2处。赵某楠交纳契税2302．56元，计税金额为153504元；
原登记在赵某楠名下的一号房屋产权变更登记至孙某芝名下。
2009年12月10日，赵某楠书写《承诺书》，载明：经过与母亲孙某芝协商，母亲愿意将过去由赵某楠所买的一号房屋产权改回赵某楠名下，在房屋产权改回赵某楠名字手续办完后，我自愿做出以下承诺：我郑重承诺，我名下的一号住房，日后如有租赁、交易所得，就收益的百分之五十属于赵某荣，此权益只限于赵某荣本人，此权益不得转让，其他任何人无权继承。承诺人赵某楠，母亲孙某芝。
2009年12月11日，孙某芝与赵某楠就一号房屋签订《存量房屋买卖合同》，孙某芝将一号房屋出售给赵某楠，出售成交价为170144元，后一号房屋登记在赵某楠名下。
2011年8月31日，赵某楠作为转让方，姜某娜作为转入方，双方签订《房屋归属协议》，赵某楠将一号房屋转移登记至姜某娜名下，归其一人所有；将二号房屋亦过户转移登记至姜某娜名下。
2012年11月20日，赵某楠与姜某娜协议离婚，双方约定一号房屋归姜某娜所有。
2017年3月14日，姜某娜将一号房屋出售给案外人，交易价款为988万元。
现赵某荣诉至法院，赵某楠持答辩意见不同意赵某荣的诉讼请求。
另查1、2013年，赵某荣、赵某兰、赵某花起诉孙某芝、赵某楠、姜某娜，要求确认孙某芝、赵某楠、姜某娜转让二号房屋的合同无效。本院认为二号房屋系孙某芝与赵某鹏夫妻共同财产，孙某芝处分与他人共有的财产，属于无权处分，且该处分行为不能得到追认，孙某芝之后亦未取得处分权，判决确认孙某芝与赵某楠签订的关于北京市西城区二号房屋的《房屋买卖合同》无效。二审判决驳回上诉，维持原判。
2、2014年，赵某荣、赵某兰、赵某花起诉赵某楠、姜某娜，要求确认赵某楠转让二号给姜某娜的协议无效。本院判决确认赵某楠与姜某娜二号房屋的《房屋归属协议》无效。
3、二号房屋现登记在赵某楠名下，赵某楠给付赵某荣、赵某兰、赵某花、赵某群各25万元。
审理中，赵某楠称2010年，其已经向赵某荣明确撤销《承诺书》的内容，未提供证据。赵某楠称《承诺书》中没有母亲签字，二号房屋与一号房屋为互换，二号房屋的买卖合同被认定无效后，房屋应恢复原登记状况。姜某娜称赵某楠书写的《承诺书》未经其认可，应属无效，一号房屋为夫妻共同财产。
裁判结果
一、自本判决生效之日起三十日内，赵某楠给付赵某荣人民币494万元。
二、自本判决生效之日起三十日内，赵某楠给付赵某荣保全保险费8000元，保全费5000元。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赵某楠书写的《承诺书》系其真实意思表示，且不违反法律规定，为有效。
孙某芝成为一号房屋的合法产权人后，赵某楠在其母孙某芝同意下，将一号房屋的产权变更其名下后，承诺一号房屋如有租赁、交易所得收益的50%属于赵某荣。赵某楠按照承诺书的约定已经将一号房屋变更至其名下。虽赵某楠与姜某娜协议离婚约定一号房屋归姜某娜所有，赵某楠亦应按其承诺将姜某娜出售房屋所得交易价款的50%给付赵某荣。赵某荣要求赵某楠给付诉讼保全保险费及保全费的主张，理由充分，法院予以支持。
赵某楠称《承诺书》已于2010年撤消了向赵某荣作出的承诺内容，缺乏证据，法院不予采信。
