北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某英向本院提出诉讼请求：请求贵院依法判令被告协助原告办理位于北京市宣武区一号房屋过户手续，将房屋过户到原告名下。诉讼过程中，赵某英增加诉讼请求：请求贵院依法确认原告赵某英与吴某文、吴某尚就北京市宣武区一号房屋存在借名买房合同关系，借名买房合同有效。
事实和理由：赵某英与吴某聪系夫妻关系，育有吴某文、吴某尚二人。吴某文与秦某霞系夫妻关系，二人未育有子女。吴某聪于2016年2月4日死亡，吴某文于2015年6月25日死亡。2001年7月，赵某英借用吴某文、吴某尚的名义购买了北京市宣武区一号房屋。2002年房屋交付。赵某英将房屋装修后用于对外出租至今，租金一直由赵某英收取。2004年房产证下发，登记在吴某尚名下，由吴某尚与吴某文按份共有，各占二分之一。房屋系赵某英借名购买，房屋也一直由赵某英占有使用收取相关收益，赵某英系实际权利人。综上所述，赵某英借用吴某文、吴某尚的名义购买了房屋，因吴某文去世，吴某尚、秦某霞有义务配合办理房屋过户手续。
被告辩称
秦某霞辩称，不同意原告的诉讼请求。本案的房屋属于吴某文的合法财产，应当按照遗产法定继承的方式进行处理。原告与吴某文之间并不存在借名买房的事实，原告也不具有借名买房的合理理由。原告将房屋登记在吴某文名下是将房屋对吴某文的赠与行为，且赠与行为已经履行完毕。
吴某尚辩称，房屋是赵某英的房产，吴某文在世的时候都认可。同意原告诉讼请求。
法院查明
吴某聪、赵某英夫妇育有二名子女，分别为吴某文、吴某尚。吴某文与秦某霞于2009年8月21日登记结婚，二人未生育子女。
2001年7月7日，买受人赵某英与出卖人北京F公司（以下简称F公司）签订《认购书》显示：赵某英认购一号商品房，认购金为1万元。同日，F公司收到交款人赵晓橙代赵某英交纳的认购金1万元。
赵某英出示的签订《商品房买卖合同》显示：出卖人F公司，买受人吴某尚、吴某文，买受人购买出卖人开发的一号房屋（以下简称商品房），房价款为756234元。赵某英出示的F公司收据显示：2001年7月15日F公司收到交款人赵某英支付的吴某尚、吴某文首付款680611元。
诉讼中，赵某英称“2001年7月7日赵某英与涉案房屋签订了认购书，7月7日当天赵某英交纳1万元的定金，就是收据上交款人的名字。7月15号吴某聪和赵某英分别代吴某尚、吴某文名义签署了正式的商品房购买合同，并缴纳了680611元的购房款。”吴某尚称“商品房买卖合同上不是我签名”。秦某霞称“当时秦某霞与吴某文没有结婚，所以不知道”。
2002年6月，赵某英办理了案涉房屋的入住手续，并对房屋进行装修，房屋从收房至今都没有由家人居住，一直到现在都是出租状态。
2002年7月11日，赵某英补交了房屋尾款75623元，差额6080.7元。
房产证写明：房屋共有权人吴某文，房屋所有权证持证人吴某尚，共有权人所占份额二分之一。涉及产权证办理的所有费用都是赵某英交纳。
吴某文在2015年6月25日死亡。吴某聪在2016年2月4日死亡。
2018年4月23日，法院就原告秦某霞与被告赵某英、被告吴某尚法定继承纠纷一案，作出调解书，各方当事人自愿达成如下协议：一、被继承人吴某文名下的位于北京市朝阳区二号的房产由被告吴某尚继承所有，被告吴某尚支付原告秦某霞房屋折价款七十七万三千六百一十七元；双方对此再无其他争议。
本院针对借名买房约定等相关事项进行询问。赵某英称“首先是没有签订过书面合同，因为是跟子女之间。在2001年赵某英去选房，相中了案涉房屋。签订了认购书，当时赵某英已经有房子，而当时正在拆迁，如果说在拆迁的时候，赵某英名下有其他的房屋，她可能会获得的拆迁利益会减少，她是出于这方面的一个考量，就把这个房子就先写在子女的名下。是赵某英与吴某文、吴某尚的约定。”
裁判结果
驳回赵某英的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。赵某英就其与吴某尚、吴某文之间存在关于案涉房屋借名买房约定的主张负有举证责任。
借名买房即当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。根据本案查明的事实，登记于吴某尚、吴某文名下的案涉房屋购房款及办理产权登记的相关费用均是赵某英支付，而基于与吴某文、吴某尚之间的母子、母女关系，赵某英的出资行为存在多种可能性，现并无赵某英与吴某尚、吴某文关于借名买房约定的证据，且借用两名子女的名义购买一处房产有违一般生活常识，故赵某英对案涉房屋的购买确实存在出资，但并不因此构成双方之间存在借名登记的约定。
综上所述，赵某英的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
