北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文、张某武、张某斌向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告依法继承位于昌平区一号的房屋，三原告按照市场价或评估价取得应继承部分的折价款；2．判令被告张某杰和第三人张某慧向其他继承人支付无故占用房屋的费用人民币33万元；3．判令两被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：本案原告和被告系被继承人林某与其丈夫张某东的婚生子女，被继承人张某东在1988年7月25日去世，被继承人林某在2014年1月2日因病去世。在两位被继承人去世后，被告张某杰霸占两被继承人遗留的位于昌平区一号的房屋，将其据为己有，迫于无奈三原告向法院提起诉讼，请求依法判令分割被继承人上述房屋，并要求张某杰、第三人支付非法占用房屋的房租，以维护三原告的合法权益不受侵害。
被告辩称
张某杰辩称，1．借名买房法院判决确认房屋产权属于被继承人林某所有，同意原告第一项诉请，同意对房屋进行继承分割，我也是合法继承人，也要求按继承部分取得折价款；2．我没有占有使用房屋，不应该支付占有使用费；也不同意张某慧支付占有使用费，张某慧和其奶奶一直共同居住，不存在其奶奶去世后霸占房屋情形，原告也从未主张过。
张某良辩称，1．张某文、张某杰都想独吞母亲的房子，都被母亲拒绝。张某文拉我搞两人分，我也拒绝，并明确支持母亲平分。母亲去世后他们拒绝办理五子女平均继承涉案房子手续，张某文支持张某杰强住，张某文企图两人分。张某慧当时出示的北京市商品房预售合同16页，有老人签名。母亲是一个文盲，字体可以对比。老人从来没有答应过将承租房屋过户给张某杰和张某慧，分户成了二人无中生有。
第三人张某慧述称，1．本人与奶奶林某一直共同居住在涉案房屋。2000年起，本人开始承租位于北京市西城区M号房屋，根据西城区政府信息公开显示的分户及承租情况，本人与父亲张某杰在西城区K号的两间房，我父亲住一间单独立户，我和奶奶林某共同居住一间单独立户，派出所户籍户口本上为本人及奶奶，房屋的合法承租人是我。2006年6月24日我作为腾退房屋的承租人，与北京市西城区房屋土地经营管理中心签署《排险腾退货币补偿协议书》，按照腾退房屋区位及建筑面积，我共获得货币补偿款、搬迁补助费等共计172028．3元，房屋款项打入我的银行账户，此事实已经被北京市昌平区人民法院确认。
因我当时为在校学生，无任何收入，2006年6月19日，我向拆迁办提出了《困难补助申请》，申请所得困难补助金19万元，也汇入我银行账户，此事实也被判决书确认。
2．拆迁及补偿的费用全部用于涉案房屋的购买和装修等用途。我取得拆迁补偿和困难补助金以后，该笔款项全部用于涉案房屋的购买，从西城拆迁后到入住涉案房屋的租房费用、涉案房屋的装修等费用，除了我父亲帮忙以外，并无其他亲戚来帮忙，上述拆迁及补偿的费用全部用于涉案房屋购买的事实被判决书所确认。
关于我奶奶的权益，我不主张参与分配，由她的继承人予以继承。
法院查明
张某东与林某系夫妻关系，二人共生育了五名子女，分别是张某良、张某文、张某武、张某斌、张某杰。张某东于1988年7月25日因死亡注销户口，林某于2014年1月2日死亡。张某杰与张某慧系父女关系。
张某东生前曾承租北京市西城区K号房屋两间。1992年2月21日，张某杰向房屋管理部门提交书面申请，载明K号房屋承租人张某东病逝，经原承租人之妻林某同意由原承租人之子共居人张某杰承租。当日，公房管理部门予以变更承租人登记，载明变动情况和原因为“死亡更名，父子关系”，承租房屋仍为2间。2000年5月，张某杰申请将上述承租房屋分户，由张某杰和女儿张某慧分别承租一间，该申请获得房管部门准许，分户申请“申请人处”有张某杰、张某慧的签名和林某签名、手印。
2000年5月，北京市西城区房屋土地管理中心福绥境管理所分别与张某杰、张某慧签订《北京市公有住宅租赁合同》，分别约定张某杰承租西城区K号某1号房屋1间，张某慧承租西城区K号某2号房屋1间。林某虽不是承租人，但其一直在此居住直至腾退。
2006年上半年，政府相关部门对西城区K号的房屋进行排险腾退。2006年6月24日，张某慧（乙方）与北京市西城区房屋土地经营管理中心（甲方）签订《排险腾退货币补偿协议书》，乙方在本址有正式户口贰人，分别是本人张某慧、奶奶林某；房屋的补偿款总计172028．30元；乙方应在2006年6月30日前腾空房屋，交给甲方。协议签订后，张某慧、林某依约腾退了房屋。2006年7月3日上述货币补偿款172028．30元汇入张某慧名下账户内。
2006年6月19日，张某慧向腾退部门提交《困难补助申请》，后相关部门给予了补助款190000元，该补助款于2006年7月3日汇入张某慧名下账户内。
上述公房腾退后，被腾退人员取得购买一套经济适用住房的资格。2007年10月30日，北京G公司（出卖人）与林某（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由林某以259374元的价格购买出卖人出售的昌平区某号房屋；房屋用途为经济适用住房。2009年7月30日，北京G公司（出卖人）与林某（买受人）签订《北京市商品房预售合同补充协议》，约定出卖人因逾期30日交房，支付林某违约金2218．27元，同时出卖人通知买受人于2009年7月30日收房。上述房屋交付后，张某杰对房屋进行了装修，张某杰称其系代女儿张某慧进行装修。2010年2月4日，林某取得案涉房屋的《房屋所有权证书》。后林某实际在案涉房屋内居住。
另查，本案诉讼中，张某慧于2019年9月2日以所有权确认纠纷为案由，将张某文、张某武、张某斌、张某良、张某杰起诉至我院，要求判令涉案一号房屋归其所有，同时要求张某文、张某武等五人协助其办理一号房屋的过户登记手续。因张某慧提起了所有权确认之诉，张某杰于2019年9月3日提起本案中止审理申请，我院遂作出民事裁定书，裁定本案中止审理。就所有权确认纠纷一案，我院经审理后判决中法院无法认定张某慧与林某之间存在借名买房的合同关系，判决驳回张某慧的诉讼请求。我院上述一审判决作出后，张某慧不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，判决驳回上诉，维持原判。
在上述生效民事判决中还查明如下事实：“关于购房款的来源，张某慧、张某文、张某武、张某斌、张某杰均认可是用腾退补偿款和困难补助款支付的购房款。张某慧、张某杰称，因签订《北京市商品房预售合同》时张某慧系在校大学生无资格购买经济适用房，所以借用林某的资质购买了涉案房屋，且腾退补偿款和困难补助款本就属于张某慧所有，故涉案房屋应属于张某慧所有。张某斌、张某文、张某武则认为腾退补偿款和困难补助款应属于林某所有，并非属于张某慧所有。”诉讼中，经询问，张某文、张某武、张某斌、张某良、张某杰、张某慧均不主张诉争房屋的所有权。
裁判结果
一、登记在被继承人林某名下的位于昌平区某号房屋由张某慧享有二分之一份额，由张某良、张某文、张某武、张某斌、张某杰分别继承十分之一的份额；
二、驳回张某文、张某武、张某斌的其他诉讼请求；
三、驳回张某良、张某杰的其他诉讼请求；
四、驳回第三人张某慧的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理。具体到本案，被继承人林某生前未订立遗嘱，故其遗产应按照法定继承办理。本案的争议焦点在于林某的遗产范围，即涉案一号房屋中属于林某的财产份额。现根据法院查明的事实，原西城区K号院某号公房1间的承租人于2000年5月变更为张某慧，且根据相关房管部门出具的申请和核准手续，能够证明林某当时对公房承租人更名是知情且同意的；
再结合承租的1间公房2006年6月被拆迁腾退时的货币补偿协议，林某和张某慧的户口均在承租公房内，且腾退前林某一直居住在公房内，因此拆迁补偿款、补助费中包含林某和张某慧二人的份额。对于困难补助款，虽以张某慧的名义申请，但根据困难补助申请载明的内容，被补助的对象包括张某慧和林某两人，故该19万元补助款项属于张某慧和林某共有。法院生效判决已查明，涉案一号房屋的购房款来源于上述承租公房被腾退时获得的拆迁补偿款和困难补助费，因此诉争房屋虽登记在林某名下，但该房屋应属于林某和张某慧两人共有。张某杰在诉争房屋交付之时，对诉争房屋进行的装修，按照其自述，应视为其对张某慧和林某的帮助或赠与，不影响房屋权属和财产份额的划分。
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。结合查明的事实和上述分析，法院酌情认定林某和张某慧对一号房屋各享有一半份额。因此，一号房屋在继承时，应先析出张某慧的二分之一份额，剩余属于林某的一半份额，由继承人依法继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。张某文、张某武、张某斌、张某良、张某杰作为被继承人林某的子女，法院认定其对林某遗留的一号房屋份额由张某文、张某武、张某斌、张某良、张某杰平均继承，即每人继承一号房屋十分之一份额。
关于三原告和张某杰要求按照市场价或评估价取得应继承部分的折价款问题，因所有继承人和第三人均不主张该房屋的所有权，对房屋现值又不能协商一致，故法院对其主张折价补偿款请求不予支持。房屋变现事宜，相关当事人可自行协商或另行解决。
关于三原告、张某良要求张某杰和张某慧向其支付无故占用房屋的费用33万元，因该房屋中有张某慧的财产份额，且对被继承人林某的遗产尚未析产继承分割前，三原告和张某良要求张某杰和张某慧支付房屋占用费，依据不足，法院不予支持。
