北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间借名买房合同关系成立，确认原告为北京市朝阳区一号房屋的实际购房人；2、被告协助原告将北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记至原告名下，或判令被告协助原告办理北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记手续。
事实和理由：原告是被告的舅妈。2010年初，原告向北京G公司购买坐落于北京市朝阳区一号房屋。由于原告名下已有两套房产，受银行信贷政策影响再购房时首付款比例及利率会有限制和调整，故原、被告达成口头协议，原告借用被告名义购房。2010年2月，被告与北京G公司签订房屋买卖合同。之后，原告向北京G公司支付首付款2330183元，按揭贷款1980000元由原告按月使用被告的银行卡向银行支付。
2011年3月20日，原告以被告名义办理了收房手续，原告缴纳了维修基金等各项费用，并在被告的协助下于2013年4月25日领取产权证。该房自入住至今所有的物业费、供暖费等均由原告负担，相关合同、发票、缴费收据等也由原告持有。收房后，原告将该房出租，所得租金收益由原告收取。被告拒绝承认原告为实际购房人，并多次扬言出售房屋，企图霸占原告的房产。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告辩称，原、被告之间不存在借名买房的合意。北京市朝阳区一号房屋是被告购买。房屋交付后，被告将该房出租，租金收益由被告所有。原、被告之间的资金往来是借款关系，与购房行为无关。不同意原告的诉讼请求。
法院查明
原告系被告的舅妈。2010年，被告与北京G公司签订商品房买卖合同，约定：由被告购买北京G公司开发的位于北京市朝阳区一号房屋，房价款4310183元，首付款2330183元，按揭贷款1980000元。
2010年4月20日，被告作为借款人与贷款人H银行、保证人北京G公司签订《个人购房借款合同》。
2013年4月25日，被告取得北京市朝阳区一号房屋的所有权证书。2013年7月23日，被告与H银行签订《房屋抵押贷款合同》，被告委托H银行代为申请北京市朝阳区一号房屋的抵押权设立登记等事项。2019年12月11日，北京市朝阳区一号房屋的贷款结清。
诉讼中，本院查明房屋已经被其他法院司法查封，并有抵押。
裁判结果
驳回原告之诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
原告主张其与被告之间就北京市朝阳区一号房屋存在借名买房合同关系，并要求被告协助办理所有权转移登记手续，但经法院至北京市朝阳区不动产登记事务中心查询，北京市朝阳区一号房屋被其他人民法院司法查封，并有抵押，因此该房不具备办理房屋所有权转移登记的条件。无论原、被告之间是否存在借名买房合同关系，在房屋有查封、抵押的情形下，原告的诉讼请求，法院无法支持。待查封解除、抵押注销后，原告可另行主张权利。
