北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某鑫、姜某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赵某宏、林某向二原告支付北京市昌平区一号房屋转让款893333．33元；2、本案诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：2011年村委会分别将二原告及被告作为积极配合某拆迁工作的W村村民，给予相应的优惠购房指标，三人认购92．18平方米的房屋一套，即北京市昌平区一号房屋。2012年12月31日该房屋由北京市昌平区W村民委员会发放了《房屋使用权证》，该房屋使用权人虽登记为被告，但属于原、被告三人的共有财产。
2016年原告姜某与被告赵某宏因感情不合以离婚纠纷诉至法院，被告赵某宏在未经原告姜某及赵某鑫同意的情况下，与其母亲林某一起将某房屋出售给他人，房屋出售后所得房款134万元由赵某宏、林某二人取得，并未分配给二原告。赵某宏与林某对某房屋的处分属于无权处分，侵害了原告的合法权益，二人应共同将某房屋转让款中属于二原告的部分支付给二原告。因此，为维护原告的合法权益，恳请人民法院查明本案事实，依法裁判。
被告辩称
被告赵某宏辩称：1、本案涉及的房屋没有产权证，实际上是租赁而来，根据当时政策规定，二原告及被告每人确实有20平方米共60平方米的优惠租赁指标，但当时原被告因没有钱而放弃租赁权，由被告的父母出资423879元租赁，因此，该房屋属于被告父母赵某峰、林某租赁，赵某峰、林某有权处分上述房屋，房屋出售款理应归赵某峰、林某所有，原被告无权分割；
2、本案房屋的性质应当是公租房，当时村里村外的人均可随意租赁，没有限制，有优惠指标的按照每平方米3800元租赁，没有指标的按照每平方米5500元的价租赁，本案所涉房屋是92．18平方米，赵某峰、林某租赁房屋时也仅占用了原被告60平方米的优惠租赁指标。3、赵某峰、林某于2016年9月7日已将本案涉案房屋以119万的价格卖给了徐某，徐某将购房款支付给了赵某峰、林某。
综上，原被告虽然有60平方米优惠购房指标，但原被告并没有出资租赁，而是由赵某峰、林某出资借名租赁，房屋应属于实际出资租赁人，房屋出售款理应归赵某峰、林某所有。况且，房屋已由赵某峰、林某出售，房屋出售款也在赵某峰、林某处，原告要求被告支付房屋转让款没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告赵某峰、林某辩称：本案所涉房屋是没有产权证的，根据当时村里政策是以租赁的形式，当时原告二人和赵某宏每人享有20平方米优惠租赁指标，当时三人没有钱购买，放弃了租赁权。林某和赵某峰出资购买的，房款是423879元。一号房屋本身是由赵某峰、林某实际租赁。赵某宏和原告二人无权分割该房屋，房屋已经出售了，出售款已经归赵某峰、林某所有，该房屋面积是92．18平方米。而赵某宏一家也只是享有60平方米。该涉案房屋是林某和赵某峰出资租赁的，二人是实际租赁人，出售款应该归赵某峰夫妇所有，赵某宏和原告二人无权享有。请求法庭驳回原告的诉求。
法院查明
赵某峰与林某系夫妻关系，赵某宏系二人之子。赵某宏与姜某原系夫妻，二人育有一女赵某鑫，2017年二人经法院判决离婚，赵某鑫由姜某抚养。
2011年7月29日，因积极配合某拆迁工作，赵某宏、姜某、赵某鑫每人享受到北京市昌平区W村民委员会（以下简称W村民委员会）公租房20平方米的优惠购房指标，每平方米成本均价3800元。赵某宏作为家庭成员代表在W村公租房购房登记表上进行了签字，认购一套二居室房屋，总价款423879元，建筑面积92．18平方米，由W村民委员会发放房屋使用权证，房屋坐落北京市昌平区一号（以下简称一号房屋）。2016年上述房屋使用权证上的房屋使用权人由赵某宏变更为赵某权。
2017年在姜某诉赵某宏离婚纠纷案件中，赵某宏称一号房屋购房款来系由自己父母支付，售房款129万，偿还父母借款100万，剩余售房款已经花光。姜某称购房款为夫妻共同财产支付。本院作出判决书，认为一号房屋中有姜某与赵某宏女儿赵某鑫的相关权益，不宜在双方离婚纠纷中予以处理，应另行解决。故最终未在离婚纠纷中处理一号房屋。
本次庭审中，赵某宏、赵某峰及林某称涉案房屋系由赵某峰、林某夫妇实际购买，姜某、赵某鑫及赵某宏无权分割该房屋，房屋出售款应归赵某峰及林某所有。为证明其主张，其提交以下证据：刘某下银行账户交易明细、个人业务凭证2张（复印件）、客户回单及收据四张。原告不认可上述证明目的。
被告赵某宏在本次庭审中称一号房屋出售价格为119万元，其中97万元为转账，剩余系给付现金。为证明其主张，其提交下列证据：1、《房屋居间合同》一份，记载赵某宏（甲方）将一号房屋出售给徐某（乙方），双方同意房屋成交价格为119万元，签定合同当日，徐某交纳购房定金5万元，徐某在2016年10月20日前将全部房款交于赵某宏。林某在甲方委托代理人处签字，并代赵某宏在甲方处签字。徐某在乙方处签字。
2、林某名下银行交易明细清单，记载2016年9月21日徐某向林某转账47万元，2016年9月23日徐某向林某转账50万元。姜某及赵某鑫不认可上述证据，认为与赵某宏在离婚纠纷中所述的售房价款不一致。原告提交一份其委托诉讼代理人与郭某的通话录音，徐没某称自己是中介的，介绍了某房屋买卖，一号房屋卖给自己的售价是一百一十多万，赵某权是从自己手里买过去的。原告还提交一份其委托诉讼代理人与赵某权的通话录音，赵某权称一号房屋是从郭某处购买。
裁判结果
一、被告林某、赵某宏于本判决生效后十五日内给付原告姜某、赵某鑫房屋折价款793333元；
二、驳回姜某、赵某鑫的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
公民依法享有的财产权益受法律保护，家庭成员间共同生活关系终止的，应当对家庭共有财产进行公平合理的分割。本案的争议焦点有三：一是如何认定房屋的出售价格；二是房屋究系赵某宏、姜某及赵某鑫共同共有还是林某、赵某峰借名购买；三是如原告诉请成立，应当由谁给付相应折价款，法院就上述三个争议焦点分述如下。
争议焦点一是如何认定一号房屋的出售价格。本案中，赵某宏提交《房屋交易居间合同》，载明林某作为代理人将一号房出售给徐某的价格为119万元，并提交徐某与林某的银行交易明细，载明在房屋交易居间合同约定的履行期间内，徐某向林某共转账两笔计97万元。在姜某、赵某鑫提交的郭某通话记录中，郭某称一号房屋是以110多万元卖给自己，自己又卖给赵某权，而与赵某权通话记录中，赵某权亦称一号房屋是从郭某购买。
姜某、赵某鑫虽不认可赵某宏所提交的证据，但结合姜某、赵某鑫提交的录音材料，能够证实赵某宏是先将一号房屋出售于徐某（徐某），徐某（徐某）又将一号房屋出售给赵某权，并由赵某宏在W村民委员会将一号房屋使用权证上的房屋使用权人变更为赵某权。赵某宏提交的交易居间合同记载售价为119万元，通话录音中徐某亦称价格为110多万元，两份证据能够互相印证。虽然赵某宏在离婚纠纷中称一号房屋售价为129万元，但与上述证据内容并不相符，法院结合本案查明的事实，认定一号房屋的出售价格为119万元。
争议焦点二是房屋究系赵某宏、姜某及赵某鑫共同共有还是林某、赵某峰借名购买。本案中，一号房屋使用了赵某宏、姜某及赵某鑫的优惠购房指标购买，属于三人共有。现赵某宏、林某及赵某峰主张借名买房，应当证明双方之间确实存在借名买房的意思表示。若不能足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归共有权人共有。首先，经询双方之间并不存在借名买房的书面约定。其次，依常理，若双方之间系借名买房关系，在购买一号房屋时便应当存在借名登记意思表示。而事实上，在赵某宏与姜某离婚纠纷中，赵某宏并未提及借名买房一事，仅是表示一号房屋的售房款用于偿还父母借款100万元。
本次分家析产纠纷中，赵某宏否认此前说辞，与赵某峰、林某均称系借名买房，考虑到赵某宏已经与姜某解除了婚姻关系，赵某宏与姜某之间存在利害关系，赵某宏的辩称不足以导致认定双方之间存在借名登记意思表示。本案中被告方提交的证据不能排除双方存在其他法律关系，不能认定双方存在借名登记意思表示，故法院对被告的辩称不予采信。法院认定涉案房屋系赵某宏、姜某及赵某鑫三人共同共有。
争议焦点三是如原告诉请成立，应当由谁给付相应折价款。原告所诉系分家析产纠纷，一号房屋系由赵某宏、姜某及赵某鑫三人共有，现赵某宏将一号房屋出售，原告要求赵某宏给付相应转让款，于法有据，法院予以支持。林某作为赵某宏的母亲，代理赵某宏出售一号房屋，但未将售房款给付赵某宏，原告要求林某支付相应转让款，亦属合理诉求，法院予以支持。
