北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某丽向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告口头订立的《借名买房协议》；2．被告返还原告购房款324925．41元、契税4120．74元、印花税137元、住宅公共维修基金5494元；3．被告赔偿原告房屋增值差额损失200万元；4．本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。
事实和理由：原告与被告系姐妹关系，被告取得位于北京市丰台区经济适用房购房指标。原告与被告达成口头协议，约定由原告出资，借用被告名义购买涉案房屋。2000年8月3日，被告作为买方与出卖方签订了《北京市经济适用房住房预售合同》，合同约定房屋售价总额为273204元，首付按房屋总价的48%即133204元支付，余款申请公积金贷款。合同签订后，原告支付了首付款133204元，公积金贷款由原告按月偿还。
涉案房屋于2001年5月28日交付原告，由原告一直占有使用，并由原告支付涉案房屋的相关费用。2006年11月2日，原告拿到涉案房屋的权属证书。2010年7月2日，原告提前一次性偿还了公积金贷款余额86404．05元。2019年9月份，原告得知被告补办了房产证，向金融机构申请了房屋抵押贷款，目前贷款尚未还清。原告认为，被告未经原告的同意，擅自将涉案房屋进行抵押贷款，造成原告的合法权益受损，双方达成的借名买房协议无法实际履行。故请求被告按涉案房屋的市场价值赔偿原告的损失，请求贵院判如所请。
被告辩称
吴某霞辩称：一、本案中原被告双方之间不存在借名买房的事实，原告诉请解除双方之间的借名买房协议无事实基础及法律依据。首先，原告仅主张双方存在借名买房的口头协议，但被告对此事实予以否认，因此本案中无直接证据证明原被告双方之间存在借名买房的事实。其次，就本案间接证据而言，原告并未就借名买房的事实提供充分的证据予以证实，证据链不完整，证明标准未达到高度可能性，无法证明原告的诉讼请求成立。
第一，本案无证据证明涉案房屋的首付款由原告支付。原告提供的证据1证明原告取现金是为了交首付，但根据原告提供的《北京市经济适用住房预售合同》可知，房屋买卖合同的签订时间为2000年8月13日，因此，该工行存折的取款日期早于合同签订日期一年有余，无法证明该笔款项系用于购房。因此，原告所出示的证据一不能证明该存折的现金提取系用于购买本案涉案房屋。第二，根据被告提供的证据1（工行存折流水）来看，该份工行存折无法证明系原告所有，也无法证明三笔发生于1999年的取款与本案购房具有关联性。根据被告提供的证据银行流水可知，该涉案房屋的贷款由被告支付，根据被告提供的证据3（涉案房屋所有权证书）可知，该房屋的所有权人为被告，同时该三项证据可以和原告提供的证据2至证据8相互印证，可以证明被告购买了涉案房屋之后，又与银行签订了《借款合同》办理了公积金贷款，之后由被告偿还贷款的事实。因此综合以上证据可以证明涉案房屋由被告实际出资购买，贷款由被告进行偿还，进而证明本案中被告系房屋买受人，本案不存在借名买房的事实。
第三，原告提供的证据l1至证据21欲证明原告支付了涉案房屋的印花税、物业费、公共维修基金等相关费用，但原告提供的一系列证据并未提供银行流水，并且其提供的票据名称、用户名称等均为本案被告。另外，房屋由谁使用并不能必然得出使用人系购房人，本案中被告于1999年离婚后，通过朋友得知北京市丰台区某项目开售，该项目要求购房人具有北京市户口，被告当时具有北京户口，因此被告于2000年8月13日与开发商签订了《北京市经济适用住房预售合同》，于2000年8月18日签订了《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，通过公积金贷款购买该房屋。被告在签订完以上两份合同之后因要出国，因此给原告留下约50万元人民币让被告帮其付房屋首付、处理房屋买卖事宜。
根据被告提供的证据4可知，被告于2015年11月6日在北京市某公证处办理了委托书公证，委托原告代办其名下位于北京市丰台区一号房屋的出售等相关手续，并且办理该公证当天原告也在现场，该份《公证书》中的《委托书》载明：“吴某霞是位于北京市丰台区一号房屋的所有权人”，结合授权书中委托办理的事项，可以证明本案中涉案房屋是由本案本诉被告所购买并支付房款，并非本诉原告借名买房，故本诉原告的诉讼请求不能成立。也正是由于公证处在办理房屋委托公证时会对房屋所有权证、房屋所有权人、以及办理公证的原因进行严格的审查和询问，因此原告提供的一系列证据不能证明原被告双方之间存在借名买房的事实。
第四，原告提供的证据44至证据46均为证人证言，但该三个人的证言均缺乏真实性、合法性和关联性，因此均无法证明原被告之间存在借名买房的事实。最后，根据相关法律规定，原告主张原被告之间存在借名买房的事实，原告应当对其主张的事实承担举证责任，但本案中原告提交的证据未能形成完整的证据链，因此不能认定双方存在借名买房的事实。二、鉴于本案中不存在借名买房的事实，因此原告主张的退还房款、契税、印花税、公共维修基金及房屋增值差额因缺乏事实基础，不应被支持。
首先，就原告的第二项诉讼请求来看，本质上系返还购房过程中产生的费用及房屋增值部分，该项诉讼请求的前提系原告与被告间存在真实、有效的借名买房合同关系。但由于原告未提供充分的证据证明借名买房事实，也无法证明购房款、契税、印花税、公共维修基金系由其支付，更无法证明其对房屋增值差额享有权利基础，故原告的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，依法应当于以驳回。
法院查明
吴某霞与吴某丽系姐妹关系。2000年8月13日，卖方（甲方）北京P公司（以下简称P公司）与买方（乙方）吴某霞签订《北京市经济适用住房预售合同》，2000年8月18日，借款人（甲方）吴某霞与贷款人（乙方）银行、担保人（丙方）P公司签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。
2006年11月2日，案涉取得房屋所有权证，载明房屋所有权人吴某霞，建筑面积76．31平方米，房屋性质为经济适用住房。
2010年7月27日，北京住房公积金管理中心出具证明，证明借款人吴某霞，贷款金额为14万元，借款年限为20年的住房公积金贷款全部偿还。
另查，案涉房屋交纳购房款274716元、印花税137元、维修基金5494元、契税4120．74元。
庭审中，吴某丽提交存折、《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《担保承诺书》、房屋首付款和尾款发票、印花税收据、公共维修基金收据、契税发票、取款凭条、还清贷款证明等原件，证明其以吴某霞名义购买案涉房屋，相关费用由其支付的事实。吴某霞对于以上证据的证明目的均不予认可，其否认双方存在借名买房关系，并认为相关费用由其支付。吴某霞主张其在签订完预售合同和借款合同后因要出国，给吴某丽留下约50万元人民币让吴某丽帮其付房屋首付、处理房屋买卖事宜。对其主张，吴某丽不予认可，吴某霞就款项的交付未提交证据证明。
庭审中，吴某丽提交准住证、交房清单、《房屋委托代管合同》、物业费管理收费清单、物业费发票、歌华有线电视受理表及用户回执、中国联通业务受理单、房屋委托出租合同、租金支付记录等原件，证明案涉房屋由其实际控制使用。对于以上证据的证明目的，吴某霞不予认可，并主张2020年7月11日已收回案涉房屋。庭审中，吴某丽提交证人证言，证人到庭陈述称案涉房屋由吴某丽出资购买，购买时借用了吴某霞的名字。
庭审中，吴某霞提交存折及交易流水，证明由其支付案涉房屋银行贷款。对此，吴某丽不予认可。吴某丽称吴某霞在其家中居住时，自行拿走银行存折，并提交录像光盘在案佐证。庭审中，吴某霞提交不动产权证书原件，证明其为案涉房屋的权利人。该产权证书上载明登记时间为2019年9月27日并载有“补发”字样。案件审理中，双方就案涉房屋价值协商确定为440万元。
再查，2019年10月17日，吴某霞在案涉房屋上设定最高额抵押，被担保主债权数额为452万元，担保范围为本金和利息，债务履行期限为2019年10月16日起至2024年10月16日止。
裁判结果
一、解除吴某丽和吴某霞就位于北京市丰台区一号房屋口头订立的《借名买房协议》；
二、吴某霞于本判决生效后十日内返还吴某丽购房款274716元、印花税137元、维修基金5494元、契税4120．74元；
三、吴某霞于本判决生效后十日内赔偿吴某丽房屋增值差额损失2000000元；
四、驳回吴某丽的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析。
本案中，吴某丽与吴某霞系亲戚关系，双方并未签订书面借名买房协议。庭审中，吴某丽持有合同及发票原件，并提交存折、取款凭条和银行交易明细等证据证明其实际出资并占有使用案涉房屋。吴某霞主张案涉房屋购房款及银行贷款由其支付，并主张其给吴某丽约50万元让吴某丽协助处理房屋买卖事宜，但就款项的交付未举证证明。综合考虑双方提交的证据，法院认定吴某丽与吴某霞之间形成借名买房合同关系。
依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉房屋虽系经济适用房，但该房屋的预售合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现吴某霞在案涉房屋上设定抵押，致使吴某丽不能办理房屋所有权转移登记手续，导致其合同目的不能实现，故吴某丽有权要求解除双方之间的借名买房合同关系。吴某丽要求解除双方口头订立的《借名买房协议》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴某丽要求吴某霞返还契税、印花税、住宅公共维修基金的诉讼请求，于法有据，数额正确，法院予以支持。经查，吴某丽支付的购房款为274716元，法院对其主张的合理部分予以支持。合同解除的原因在于吴某霞擅自在案涉房屋上设立抵押，致使吴某丽合同目的不能实现，故对于因房屋升值所产生的收益，吴某霞应补偿吴某丽相应的房屋增值损失。根据双方认可的房屋价值，吴某丽主张的房屋差价损失未超过房屋实际差价，法院亦予以支持。吴某丽主张的保全费，系其维权合理支出，法院予以支持。
