北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某峰向本院提出诉讼请求：1、判令周某涛、王某玲配合周某峰办理位于一号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋登记至周某峰名下；2、本案诉讼费由周某涛、王某玲承担。
事实和理由：周某峰和周某涛系父子关系，周某涛与王某玲系夫妻关系。2001年12月19日，周某峰购买单位公房，房屋位于北京市海淀区一号。由于该房屋没有电梯，周某峰拟将该房屋出售后置换新房。经与周某涛、王某玲商议后，周某涛、王某玲同意以周某涛的名义购买一号房屋，并以周某涛的名义办理贷款，房屋的产权归属周某峰，待适当的时候将房屋过户至周某峰名下。按照双方约定，出售旧房所得售房款128万元，购买新房价格150万元，差价30万元以周某涛办理贷款形式支付。
但周某涛、王某玲隐瞒真实购房情况，仅支付首付款70余万元，贷款84万元。2011年10月20日，为了维护周某峰的合法权益，周某峰要求周某涛、王某玲出具《声明》，在声明中周某涛、王某玲认可一号房屋是周某峰借用周某涛名义购买，实际所有权人为周某峰。周某涛、王某玲一直拒绝为周某峰办理一号房屋的产权转移登记手续，其行为已经侵害了周某峰的合法权益，故周某峰诉至法院，望判如诉请。
被告辩称
周某涛辩称，由于周某峰将旧房出售后无法贷款买房，故决定以周某涛的名义购买一号房屋。周某涛的父母名下没有其他住房，没有做出过将购房款给予周某涛和王某玲的意思表示。由于周某涛是家中独子，并没有着急办理一号房屋的产权转移登记手续,但是由于周某涛和王某玲存在离婚纠纷，故需对涉案房屋进行确认。
王某玲辩称，一号房屋属于周某涛和王某玲的共同财产，与周某峰无关。周某峰与周某涛、王某玲不存在合同关系，也不存在合同纠纷。周某峰出售旧房后可以置换新房，无需借用周某涛名义购买房屋。周某涛作为周某峰的独子，周某峰将全部出售旧房的款项赠与周某涛和王某玲，周某涛、王某玲用自己的财产及贷款购买了一号房屋，与周某峰无关。涉案房屋系2008年购买，距今已超过10年，已经超过诉讼时效。
第三人陈述，涉案房屋在银行办理了抵押，目前贷款尚未结清。若法院认定周某涛、王某玲应当协助周某峰办理涉案房屋的产权转移登记手续，涉案房屋的贷款需要结清。
法院查明
周某涛、王某玲于2011年10月20日出具《声明》，载明“一号房屋（建筑面积110.37平方米）为周某峰所有。2008年3月，周某峰将位于北京海淀区A号自住房屋（建筑面积73.37平方米）出售后，同时购得上述一号房屋。当时，为了便于办理房屋贷款手续，使用了周某涛（周某峰之子）的名字，而该房屋的实质产权归周某峰所有，其对该房屋拥有完全的处置权”。王某玲和周某涛认可《声明》的真实性，但王某玲主张出具《声明》是为了办理物业费和供暖费报销。
另查，2001年12月19日，周某峰购买位于北京市海淀区A号（公房，以下简称A号房屋）。2008年3月9日，周某峰将A号房屋出售给案外人吴某，售房款共计128万元。2008年3月20日，周某峰、王某玲向吴某出具收条，载明收到A号房屋首付款68万元。
另查，2007年11月27日，周某涛与案外人签订《自行划转补充协议》，约定周某涛购买位于北京市一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款152万元，首付款（含定金）68万元，贷款84万元。
经询，涉案房屋自交房后，周某峰一直居住在涉案房屋内，房屋产权证由周某峰保管。周某峰表示具备购房资质，且同意一次性清偿剩余贷款。
在本案审理过程中，王某玲于2020年5月29日庭审中认可周某峰将出售海淀A号房屋全部房款赠与周某涛、王某玲，于2020年11月25日庭审中出现与之相悖陈述，否认周某峰出资情况，理由为A号房屋的首付款和涉案房屋的首付款均为68万元，王某玲混淆两笔款项后误认为首付款是周某峰支付的，其实只是巧合。
经释明，周某峰表示其愿意代为清偿涉案房屋的贷款及利息，且不在本案中主张还贷部分的债务分割。周某峰提交了其具有履行能力的银行存款证明。王某玲表示不同意配合周某峰代偿，不需要周某峰还贷款，涉案房屋与周某峰无关。
裁判结果
一、周某峰于本判决生效之日起十日内向银行股份有限公司北京方庄支行偿还周某涛因申请购买位于一号房屋所欠贷款及利息（具体数额以实际还款当日为准）；
二、银行于周某峰结清上述贷款及利息之日起三十日内协助周某峰办理一号房屋抵押注销登记；
三、周某涛、王某玲于一号房屋抵押注销后五日内配合周某峰办理一号房屋的产权变更登记手续，将北京市一号房屋登记至周某峰名下。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案争议焦点为周某峰与周某涛、王某玲是否存在借名买房合同关系。
第一，周某涛、王某玲于2011年10月20日出具《声明》，该声明认可涉案房屋的权属归周某峰所有，登记在周某涛名下系便于办理房屋贷款手续。该声明由周某峰持有，王某玲称该《声明》并非其真实意思，是为了办理物业费和供暖费报销使用，然而王某玲作为一个完全民事行为能力人，其应当能理解书写该协议并签字所代表的法律约束力，且王某玲未对其主张提供充足证据予以佐证，故对于上述答辩意见，法院不予采信。《声明》未违反相关法律的效力性禁止规定，实为有效，王某玲、周某涛均应受该《声明》约束，履行各自义务。
第二，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。王某玲于2020年5月29日庭审中认可周某峰将出售A号房屋全部房款赠与周某涛、王某玲，于2020年11月25日庭审中出现与之相悖陈述，否认收到周某峰售房款，前后陈述截然不同，且均未提供相应证据。根据诚实信用原则及自认规则，法院对王某玲所称未收到A号房屋全部房款的主张不予采纳。王某玲主张收取的A号房屋全部房款系周某峰对周某涛、王某玲的赠与，未提供充足的证据予以证明，法院对此不予采信。
据此，结合各方当事人的关系、房屋使用情况、贷款的偿还及双方陈述的合理性等因素，法院认定周某峰与周某涛、王某玲存在借名买房合同关系。
周某峰自愿代周某涛、王某玲清偿涉案房屋在抵押权人处的贷款，银行对涉案房屋清偿贷款本息的情况下办理产权变更登记无异议，故法院对此不持异议。对房款清算问题，双方可待周某峰代为清偿贷款本息后，另案处理。
