北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某光向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告继承被继承人周某勤、刘某英位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）。
事实和理由：被继承人刘某英系我的母亲于2002年8月23日去世，被继承人周某勤系我的父亲，于2003年3月24日去世，被继承人刘某英和周某勤死亡后，其遗产未做分割。两被继承人生前育有4个子女，即原告周某光与周某峰、周某聪、周某鑫。2008年7月5日周某鑫死亡，周某鑫与刘某系夫妻关系，二人均系初婚，婚后育有一子系周某博。周某鑫去世后，其所继承份额应有被告三周某博和被告四刘某菲进行转继承。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
周某峰、周某聪辩称：周某光争夺的财产不属于父母的遗产，我们的父母原有两间公租房，1991年在周某光、周某鑫成婚后，在亲友的见证下分了家。一间给周某光，一间给周某鑫。周某鑫所得房屋换房后拆迁获得了拆迁款并购买了其现在的住房。周某鑫的房屋和其与刘某英共同的单位置换了涉案房屋。1998年6月和1999年7月，分期购买了该房。当时周某勤、刘某英夫妇没有钱，由周某鑫和刘某出资购买了该房，周某聪借给周某鑫5000元，并陪同周某鑫办理的手续。在购买房屋前，周某勤召集四个子女，说明房屋、财产归周某鑫所有，并留有字据。
父母去世后十多年，周某光没有提出分割房屋，默认房屋为周某鑫所有。法院应尊重死者的遗愿，按照死者的真实想法处理涉案房屋。周某光在父母生前未尽赡养义务，父母一直和周某鑫夫妇居住，由周某鑫夫妇侍奉父母到去世，死后丧葬费用和安排都是周某鑫按照回族的规矩处理的。涉案房屋实际为周某鑫所有，周某鑫去世后应归属刘某和周某博。如果法院认为应属于遗产，我们也要求分得我们应得的部分，之后我们再赠与刘某和周某博。因此，不同意周某光的诉讼请求。
刘某、周某博辩称：同意周某峰、周某聪的意见。在和单位置换房屋时，周某勤、刘某英父母均已退休，周某鑫是单位的在职职工，有权分得房屋。购买房屋的款项为周某鑫、刘某夫妇的钱。因为房屋只能登记于一人名下，出于对刘某英的尊重，将涉案房屋登记在刘某英名下。在1991年分家析产后，周某鑫、刘某夫妇一直照料周某勤夫妇至去世，涉案房屋是周某鑫的个人财产，应由周某博和刘某继承。请求法院判决驳回周某光的诉讼请求。
法院查明
周某勤与刘某英系夫妻关系，二人育有四名子女，分别为周某光、周某峰、周某聪、周某鑫。周某鑫与刘某系夫妻关系，二人育有一子周某博。刘某英于2002年8月23日去世，周某勤于2003年3月24日去世，周某鑫于2008年7月5日去世。
涉案房屋原为刘某英名下承租的公租房，1998年刘某英与房屋产权单位单位签订《房屋买卖合同》，以成本价购买了该房。合计26547．13元。后该房登记于刘某英名下。审理中，各方均确认涉案房屋目前的价值为330万元。
本案审理中，周某峰、周某聪、刘某、周某博主张如下事实：
一、周某勤、刘某英夫妻生前在家庭内部做过分家析产，周某勤夫妇明确将涉案房屋留给周某鑫。为证明其该项证明目的，刘某和周某博提交了如下证据：1、日历日记本一页，主张周某勤留有遗嘱。该页面上有手写体字迹如下：我现有住房家庭财产规谁所有周某鑫所有。落款处签有周某勤、周某峰、周某聪字样，但无落款的年月日。周某峰、周某聪认可该字条真实性及刘某、周某博的证明目的；周某光则认为该字条不具备遗嘱必要构成的形式，不认可证明目的。2、证人书写的证言，上述证人称1992年周某勤、刘某英在亲友的见证下将公租房予以分割，周某光周某鑫各拥有一间公租房。周某峰、周某聪对此无异议；周某光对该份证据的真实性及与本案的关联性均不认可。
二、周某勤、刘某英夫妇没有能力支付涉案房屋购房款，涉案房屋的购房款为周某鑫、刘某夫妇所出资。为证明其主张，刘某、周某博提交证据如下：1、北京市人力资源和社会保障局查询的刘某英和周某勤的养老金发放记录得出的数据二人在1992年至1998年期间养老金发放总额分别为13305．12元、14424．48元。周某峰、周某聪对此无异议，周某光不认可刘某、周某博的证明目的。2、周某鑫、刘某二人银行账户明细七页。主张周某鑫、刘某夫妇在购房时月收入2000余元；周某鑫在刘某英和周某勤去世前后先后取款14000元和20000元，用于交纳二人的医药费和按回族的习惯办理二人的丧事。周某光对上述明细的真实性不持异议，但表示收入情况不代表购房出资情况。
3、书面证言。杨某英证言称在购房时其遇到周某鑫和他的姐姐，二人称老人没钱，由周某鑫和其妻共同筹备款项买房。秦某华证言称周某鑫因为购房曾向秦某华借钱，但其因故未能向周某鑫出借款项，周某鑫表示让刘某从娘家借款。刘某红证言称因刘某夫妻购房，其在1998年向刘某出借5000元，该笔款项于1998年10月偿还。刘某凤证言称刘某因购买涉案房屋于1999年7月向其借款20000元，后于2000年1月至2002年11月归还完全部款项。周某峰、周某聪对上述证言认可；周某光则认为秦某华、杨某英的证言并未体现二人知晓房款的来源。刘某凤、刘某红与刘某为近亲属，证言不应采信。
三、周某勤、刘某英夫妻在1991年一直由周某鑫、刘某夫妻照料并共同生活，尽到主要赡养义务；周某峰、周某聪二人则经常探望老人，周某光在老人在世时未赡养老人。周某光认可周某鑫夫妇与老人共同生活，但不认可周某鑫夫妇对老人尽到主要赡养义务；称自己经常给老人生活费、照料老人。但其并未提供给付老人生活费的证据。
2019年，周某博、刘某作为原告，以合同纠纷将周某光、周某峰、周某聪诉至本院，要求周某光、周某峰、周某聪协助办理过户义务，将涉案房屋过户至周某博、刘某名下。经审理，本院认为：周某博、刘某主张就涉案房屋，周某鑫、刘某与刘某英系借名买房的法律关系，由周某鑫、刘某借用刘某英名义购买该房屋，购房款由周某鑫与刘某支付。但二原告提交的证据并不足以证明借名买房法律关系的成立。故驳回了周某博、刘某的诉讼请求。后二人不服，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理认为：原审法院结合房屋来源、工龄使用情况、产权登记等因素综合判断，认定不符合借名买房的法律关系，并判决驳回二人诉讼请求的处理正确。判决驳回了周某博、刘某的上诉请求。
另，涉案房屋目前由周某博居住使用。周某博、刘某表示如果房屋判归二人继承，则二人不要求区分二人的份额。
以上事实有相关证据等证据及当事人陈述等在案佐证。
裁判结果
一、位于北京市朝阳区一号房屋由被告周某博、刘某继承，归被告周某博、刘某共同共有。
二、被告周某博、刘某于本判决生效之日起七日内给付原告周某光遗产折价款五十万元。
三、被告周某博、刘某于本判决生效之日起七日内给付被告周某峰、周某聪遗产折价款七十万元
四、驳回原告周某光的其他诉讼请求。
五、驳回被告周某峰、周某聪、周某博、刘某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对其主张负有举证的责任与义务。依据生效判决，周某鑫、刘某与周某勤、刘某英夫妻之间并未形成借名买房合同关系。涉案房屋登记于刘某英名下，应属周某勤、刘某英夫妇的遗产。
落款人为周某勤的字条并不构成遗嘱，故本案应按法定继承处理。
本案审理中，刘某、周某博主张涉案房屋的购房款为周某鑫、刘某夫妇出资。除周某光外，周某勤、刘某英的其余两个子女周某峰、周某聪对此不持异议；特别是周某聪作为事件的亲历者，对款项的来源亦作出说明。根据周某勤、刘某英夫妻二人的收入状况，在购房时，二人显然难以支付涉案房屋的购房款；而周某鑫、刘某的收入高于周某勤、刘某英。在涉案房屋的购房年代，从亲属处借款购房的情形并不鲜见，刘某红、刘某凤亦到庭证明周某鑫、刘某二人为购房向二人借款，故法院认定涉案房屋的购房款系周某鑫、刘某夫妇出资。该笔出资应从目前房屋的总价值中扣除。
根据现有证据，周某鑫、刘某夫妇多年和周某勤、刘某英夫妻共同生活，可以认定对老人尽到了主要赡养义务，应当适当多分遗产。
综上，考虑到房屋的出资、对被继承人所尽赡养义务的多寡以及目前房屋的实际使用情况，故该房判归由刘某、周某博所有，二人给付其他继承人相应的补偿；具体数额法院酌定。
