北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某霞、赵某文、赵某君向本院提出诉讼请求：1、确认赵某刚与赵某聪于2006年3月7日签订的位于北京市丰台区一号房屋《房地产买卖合同》无效；2、诉讼费用由被告负担。
事实与理由：原被告系赵某刚与秦某洁的子女。坐落于丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）系赵某刚与秦某洁的夫妻共同财产，于1998年使用夫妻二人工龄自单位购买所得。2005年3月1日，秦某洁去世。上述房产没有进行遗产分割。2006年3月7日，赵某刚在未征得其他共有人同意情况下与赵某聪签订买卖合同，将一号房屋卖给了赵某聪。该买卖行为系恶意串通损害了其他共有权人的利益。故诉至法院，要求确认买卖合同无效。
被告辩称
赵某聪辩称，同意原告诉讼请求。一号房屋系父母共有财产，母亲去世后，遗产未分割前，父亲与我签订了买卖合同，将房屋给了我。当时哥哥姐姐都有房子，我没有。为了得到这套房子，我在原告不知情的情况下带着父亲办理了相关手续，虽然签的是买卖合同，但我实际没有给钱，父亲找我要过，但我下岗了没有钱，事后也没有告知原告。我离婚时要分割房子时原告才知道。
郭某荣述称，不同意原告诉讼请求。原告的起诉已超过诉讼时效。2006年就已经过户，且原告是知情的。一号房屋名为买卖，实为赠与。赵某聪与郭某荣一直与父母共同生活，且尽了较多赡养义务，是父母赠与给赵某聪的，过户时其他人也知情，这么多年了其他兄弟姐妹对我们都很照顾和关心。原告之所以起诉是因为现在赵某聪与我在闹离婚，否则不会起诉。
法院查明
赵某刚与秦某洁系夫妻，婚后生育四个子女，即赵某霞、赵某文、赵某君、赵某聪。2005年3月1日，秦某洁去世。2010年9月30日，赵某刚去世。赵某聪与郭某荣原系夫妻。2021年4月28日，经本院民事调解书调解双方离婚。
一号房屋系赵某刚与秦某洁婚姻关系存续期间购买，登记在赵某刚名下。赵某聪与郭某荣婚后随赵某刚夫妇居住在一号房屋至今。
2006年3月7日，赵某刚（卖方、甲方）与赵某聪（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将其合法拥有的丰台区房产出售给乙方，双方同意该房产交易价格为240000元。办理该房地产产权转移所需交纳的相关税费由乙方承担。同年3月22日，赵某聪取得一号房屋的所有权证书。
关于一号房屋转让情况，赵某霞、赵某文、赵某君均称不知情，直至赵某聪与郭某荣离婚才知道。赵某聪称过户时未告知其他兄弟姐妹，因其他兄弟姐妹有房，他没有房，为了得到房屋，在未征得其他人同意情况下带着赵某刚去办的过户手续，但约定的价款未实际支付给赵某刚，赵某刚找其要过钱，但没给。郭某荣称系因为赵某聪夫妇与赵某刚夫妇一直共同生活居住，尽了主要赡养义务，赵某刚夫妇才将房子给赵某聪，过户时其他人也是知情的，时隔这么多年也没有起诉，系因此次其与赵某聪离婚才起诉。
郭某荣提交落款日期为2009年的遗嘱及录像一份佐证赵某刚生前同意将房屋给赵某聪。赵某霞、赵某文、赵某君、赵某聪对上述证据均不予认可。
裁判结果
赵某刚与赵某聪签订的位于北京市丰台区一号房屋《房地产买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，一号房屋系赵某刚与秦某洁婚姻关系存续期间购买，应属二人夫妻共同财产。秦某洁去世后，一号房屋中属于秦某洁的份额应作为遗产予以分割。在实际分割之前一号房屋应为赵某刚、赵某霞、赵某文、赵某君、赵某聪共有状态。赵某刚与赵某聪明知该事实，仍然通过签订房地产买卖合同方式，未支付对价情况下出售给赵某聪并过户至赵某聪名下，显然存在恶意串通的故意，损害了秦某洁的财产权益，进而损害了赵某霞、赵某文、赵某君作为秦某洁继承人的财产权益，故赵某刚与赵某聪订立的房地产买卖合同属于无效合同。
关于郭某荣以名为买卖实为赠与主张合同有效的抗辩，亦缺乏依据，法院不予支持。至于郭某荣称赵某霞等人对过户知情一事，赵某霞等人不予认可，郭某荣亦未提交证据证明其主张，故法院不予采纳。郭某荣关于起诉超过诉讼时效的抗辩，因本案系确认合同无效纠纷，确认之诉不适用诉讼时效的有关规定。综合上述事实，对赵某霞、赵某文、赵某君要求确认涉案房地产买卖合同无效的诉讼请求，法院依法予以支持。郭某荣提交的涉及房屋处分的遗嘱及录像应通过另案诉讼解决。
