北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1、判令赵某武、林某梅、胡某燕继续履行与赵某文2016年1月26日签订的《房屋买卖协议书》，将位于北京市一号房屋立即交付赵某文；2、赵某武、林某梅、胡某燕赔偿赵某文房屋租金损失，按照每月4000元的标准，自2016年1月26日计算至房屋实际交付之日止。
事实与理由：2016年1月26日，赵某文与赵某武、林某梅、胡某燕在中间人赵某仁的见证下签订《房屋买卖协议书》，约定赵某武、林某梅、胡某燕将其位于北京市一号房屋（下称涉案房屋）出售给赵某文，房屋价款为115万元。赵某文按照约定支付了105万元购房款，剩余10万元购房款约定待过户时再行支付。赵某武、林某梅、胡某燕在收到105万元购房款后拒不履行合同约定，未将房屋交付给赵某文。赵某武、林某梅、胡某燕的行为已严重违反合同约定，构成违约，而且因其未按约定交付房屋，导致赵某文不能获得对外出租涉案房屋所产生的租金收益，故赵某文诉至法院望判如所请。
被告辩称
赵某武、林某梅辩称，我方确实和赵某文签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋出售给赵某文。我方和周某亮、秦某娟之间不存在房屋买卖合同关系，只是经人介绍向周某亮借款并与周某亮签订了借款合同。我方没有见过秦某娟。我方向周某亮借款共计70万元或90万元，约定每月给付周某亮9万余元利息，至今没有偿还完毕所有款项。现我方同意将涉案房屋交付给赵某文，之后再筹集资金偿还周某亮。赵某文主张的租金损失，不同意支付。
胡某燕未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
秦某娟、周某亮述称，不同意赵某文的诉讼请求。秦某娟与周某亮系朋友关系，周某亮借用秦某娟的名义购买了涉案房屋，并于2015年11月24日与赵某武、林某梅签订《房屋买卖合同》、支付购房款。当日赵某武就将涉案房屋及相关手续材料交付给周某亮，自此开始周某亮一直占有使用房屋，故周某亮对涉案房屋享有独立的权利。赵某文与赵某武系亲属关系，双方交易不具有真实性，存在恶意串通损害第三人权益的可能性极大，而且赵某文本人有多处住房，不需要另行购买其他房屋居住，所以本案很有可能是虚假诉讼。
即使二人之间交易是真实的，但赵某武、林某梅与秦某娟签订的《房屋买卖合同》在先，房款支付和房屋交付均在先，故应当履行周某亮、秦某娟与赵某武、林某梅之间的《房屋买卖合同》，赵某文与赵某武之间的法律关系应当另案解决。
法院查明
赵某武与胡某燕原系夫妻关系，林某梅系赵某武之母。2015年10月20日，北京市某区某乡人民政府（腾退人、甲方）与赵某航（已故）、林某梅（被腾退人、乙方）签订《某乡某村腾退安置协议书》，约定乙方在腾退范围内居住的正式房屋10间，现有实际居住人口4人，其中在册人口4人，分别是产权人之妻林某梅、之子赵某武、之儿媳胡某燕、之孙女赵某霞。
2015年11月24日，赵某武、林某梅（卖方、甲方）与秦某娟（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房产交易总价为130万元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给乙方使用。待该房产符合过户条件时，卖方负责无条件将此房产过户到买方名下，过户税费由卖方承担，否则承担违约金30万元。同日，周某亮向赵某武转款438000元，摘要/附言显示为赵某武借款。同日，赵某武、林某梅出具《收条》，确认收到周某亮转账438000元、现金862000元。秦某娟、周某亮均表示系周某亮借用秦某娟名义购买涉案房屋。
2016年1月26日，赵某武（卖方、甲方）与赵某文（买方、乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将其拆迁所得的涉案房屋作价115万元出售给乙方（房款含室内装修及室内的所有家具家电）。协议签订之日，乙方一次性向甲方支付房屋转让款105万元。甲方收到乙方购房款之日将房屋交付给乙方，同时甲方将房屋及房屋有关的材料交付给乙方。如果可以办理房产证，甲方应协助乙方将房产证登记到乙方名下；如果不能直接办理到乙方名下，甲方取得房屋产权证后六十日内将房屋过户至乙方名下，办理过户所需的税费由乙方承担。甲方确认乙方付清本协议所约房款后，房屋的产权即归乙方所有，乙方有权占有、使用、处分该房屋；乙方将该房屋出租、转让所得的利益归乙方所有。该合同尾部还有林某梅、胡某燕及证明人赵某仁的签字和手印。当日，赵某文通过其弟弟赵某聪的账户向赵某武转款60万元。2016年1月27日，赵某文向赵某武转款40万元；同日赵某武向赵某文出具收据，确认收到收到卖房款现金5万元。赵某武、赵某文均表示双方口头约定剩余10万元房款待办理房屋过户时再行支付。
后赵某文多次报警称有人装修涉案房屋。
2018年6月22日，北京市朝阳区某村委会出具《证明》，载明赵某文、赵某武及房屋共有产权人林某梅、胡某燕于2016年1月26日至村委会办公室，在平等自愿的情况下签订了涉案房屋买卖协议书，村长赵某仁是见证人。
诉讼中，本院向物业调取涉案房屋电卡、水卡的开卡记录，该公司向本院回函称涉案房屋名下无水卡开户及购水记录，无法得知水卡持有人情况，涉案房屋电卡开户、购买均在国家电网或各大银行进行，其无法得知电卡开卡时间及持有人。
另，赵某文提交智能电能表客户用电登记表、购电卡、水卡、《物品交接单》等，拟证明2016年1月26日与赵某武就涉案房屋办理了交接，赵某武将水电燃气卡交付给赵某文。周某亮提交智能电能表客户用电登记表、燃气卡，拟证明合同签订后赵某武、林某梅将涉案房屋交付周某亮；提交收据、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，拟证明周某亮对涉案房屋进行了装修且在涉案房屋实际居住的事实。
经询，赵某文称签订《房屋买卖协议书》之前未去涉案房屋查看，但签订协议当日，即2016年1月26日，赵某武就将涉案房屋及房屋钥匙、水电燃气卡交付赵某文，当时房屋为毛坯房，无人居住；周某亮则称签订《房屋买卖合同》前至涉案房屋查看过为毛坯房、无人居住，赵某武于2015年11月24日将房屋及房屋钥匙、电卡登记表、燃气卡交付周某亮。赵某武则称2015年11月24日向周某亮借款，因为需要交付一把房屋钥匙才可以放款，故将房屋钥匙交付周某亮指派的人，之后赵某武又将涉案房屋出售给赵某文，故于2016年1月26日又将房屋交付给赵某文。
裁判结果
一、被告赵某武、林某梅、胡某燕于本判决生效后十五日内将位于北京市一号房屋交付原告赵某文；
二、被告赵某武、林某梅、胡某燕于本判决生效后七日内赔偿原告赵某文租金损失，按照每月4000元的标准；
三、驳回原告赵某文之其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为赵某武、林某梅与周某亮、秦某娟之间系房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。虽然周某亮、秦某娟提交了《房屋买卖合同》，但判断法律关系的性质不应受制于当事人签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。首先，秦某娟与赵某武、林某梅所签《房屋买卖合同》的时间早于赵某文与赵某武、林某梅、胡某燕所签《房屋买卖协议书》的时间，但前者房屋价款为130万元，后者房屋价款为115万元，不符合一般出卖人为提高价款而一房二卖的情形，而且前者仅有赵某武、林某梅的签字，后者则有赵某武、林某梅、胡某燕的签字，结合涉案房屋系拆迁安置而来的背景及《腾退安置协议书》的内容，赵某文与赵某武、林某梅、胡某燕所签《房屋买卖协议书》更符合交易惯例。
其次，周某亮、秦某娟称二人系朋友关系，周某亮系借用秦某娟的名义签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，但二人并未提交借名购房的相关证据，亦未对借名购房的原因作出合理解释，而且现秦某娟在涉案房屋居住，与借名买房的一般情形也不相符。再次，秦某娟与赵某武、林某梅所签《房屋买卖合同》中约定房产交易总价为130万元，周某亮主张通过银行转账向赵某武支付房款438000元、现金给付862000元，但赵某武提交的银行转账记录显示周某亮向赵某武所转款项为借款，对此周某亮未作出合理解释，而且收条中也并未显示赵某武收到的款项系购房款。
庭审中赵某武明确表示与周某亮、秦某娟之间不存在房屋买卖合同关系，而是经人介绍向周某亮借款，现款项未偿还完毕。综上，结合现有证据及庭审陈述，法院认为赵某文与赵某武、林某梅、胡某燕之间关于涉案房屋买卖交易的可信度更高，无法充分证明周某亮、秦某娟与赵某武、林某梅在签订合同时存在真正转移房屋所有权的意思表示，故在此情形下应当继续履行赵某文与赵某武、林某梅、胡某燕所签订的《房屋买卖协议书》。
关于赵某文要求赵某武、林某梅、胡某燕交付涉案房屋的诉讼请求。虽然庭审中赵某武、赵某文均认可2016年1月26日赵某武将涉案房屋及房屋钥匙、水电燃气卡交付赵某文，但在此前赵某武已将房屋钥匙交付周某亮且致使周某亮、秦某娟一直占有使用房屋至今，故赵某武、林某梅、胡某燕并未完全履行交付义务，现赵某武、林某梅亦同意将涉案房屋交付赵某文，故法院对赵某文该项诉讼请求予以支持。
关于租金损失。《房屋买卖协议书》约定协议签订之日，乙方一次性向甲方支付房屋转让款105万元，甲方收到乙方购房款之日将房屋交付给乙方，现赵某文于2016年1月27日给付赵某武、林某梅、胡某燕购房款105万元，但赵某武、林某梅、胡某燕并未于此日完全履行交付义务，导致赵某文无法使用涉案房屋，由此将产生赵某文增加住房成本或减少自有住房收益的情况，故赵某文主张租金损失的请求法院予以支持。但赵某文主张的租金计算起点有误，应当予以调整。
