北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文、秦某洁向本院提出诉讼请求：1.判令郑某芳、周某亮腾退并返还位于北京市顺义区一号房屋；2.判令郑某芳、周某亮支付占用房屋期间的费用136500元；3.本案的诉讼费由郑某芳、周某亮承担。
事实与理由：周某文与秦某洁系夫妻关系。郑某芳与周某亮系夫妻关系，二人系周某文父母。周某文与秦某洁于1997年1月6日登记结婚。2000年11月，周某文、秦某洁购买了位于北京市顺义区一号房屋，并办理了过户手续，取得了房屋的所有权。周某文、秦某洁将房屋借给郑某芳、周某亮居住。现涉案房屋所在小区进行产权置换签约工作，但是郑某芳、周某亮一直不配合搬离涉案房屋，导致周某文、秦某洁无法办理房屋产权置换，严重损害周某文、秦某洁的合法权益。
周某文、秦某洁认为其作为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现周某文、秦某洁不同意继续出借房屋，故郑某芳、周某亮使用该房屋无法律依据。郑某芳、周某亮应将房屋腾退并返还给周某文、秦某洁。郑某芳、周某亮的行为严重侵害了周某文、秦某洁的合法权益。现周某文、秦某洁依据相关法律法规起诉至法院，望法院依法查明事实，判如所请！
被告辩称
被告郑某芳、周某亮辩称：
涉案房屋虽登记在原告名下，但郑某芳、周某亮实际出资首付款，并一直负责偿还按揭贷款。房屋交付后也出资并进行装修，并实际使用至今，双方之间是借名买房合同关系。郑某芳、周某亮系涉案房屋的实际权利人。郑某芳、周某亮基于上述合同关系合法占有使用房屋。周某文、秦某洁无权要求腾退及占有使用费。郑某芳、周某亮均已八旬，名下无其他住房，不具备腾退条件。双方之间是父母子女关系。周某文、秦某洁对郑某芳、周某亮负有赡养义务，要求腾退并支付占有使用费违背公序良俗原则。
法院查明
周某亮、郑某芳系周某文父母。周某文于1997年1月6日与秦某洁登记结婚。
顺义区一号房屋现登记在秦某洁、周某文名下。周某亮、郑某芳自2002年5月房屋交付后，占有使用至今。周某亮、郑某芳现名下无房屋。
2000年卖方（甲方）北京市顺义Y公司与买方（乙方）周某文签订就一号房屋签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方自愿购买甲方的一号房屋，价款合计为贰拾万叁仟柒佰伍拾元。付款人为周某文。
周某文与秦某洁还清贷款。
就诉争房屋出资购买情况，周某文、秦某洁称系由周某文、秦某洁出资购买并偿还部分贷款。郑某芳、周某亮称系由郑某芳、周某亮出资5万，并偿还2002年5月至2017年5月期间的按揭贷款，认为郑某芳、周某亮与周某文、秦某洁系借名买房合同关系，借名原因为郑某芳、周某亮2000年买房时年龄较大，如贷款只能贷10年，但周某文贷款可以贷20年。周某文、秦某洁确认所有按揭，除最后一笔，都由郑某芳、周某亮清偿，但不认可双方系借名买房合同关系，认为郑某芳、周某亮交纳的按揭贷款系向其支付的房租。
周某文、秦某洁提交房屋产权置换项目公告。现郑某芳、周某亮不搬离涉案房屋导致周某文、秦某洁无法办理房屋产权置换，郑某芳、周某亮不配合搬离房屋，导致周某文、秦某洁无法办理房屋产权置换，无法获得补助款。郑某芳、周某亮对该组证据证明目的不认可，认为真实性无法核实。
郑某芳、周某亮提交买房记录，拟证明2002年5月，周某亮自书记录了购房过程及每季度的房贷支付情况。双方达成合意：约定郑某芳、周某亮以周某文、秦某洁名义购买涉案房屋、办理贷款。但购房首付款和按揭贷款由郑某芳、周某亮自行偿还，该房产由郑某芳、周某亮居住使用，且房产实际权属归郑某芳、周某亮所有。周某文、秦某洁认为该证据都是由周某亮自书，无任何周某文、秦某洁签字，不认可有借名购房协议，不认可借名购房事实。该房屋置换是2020年9月，该房屋贷款偿还是2017年6月，中间3年时间无任何过户配合障碍。若郑某芳、周某亮认为是借名购房，2017年6月完全可以要求变更至其名下。
郑某芳、周某亮提交周某文名下账户存款凭条及个人存款交易回单（共55笔174000元）及周某文名下账户部分流水，拟证明自2002年5月至2017年5月，该账户中现金存入的55笔款项均为郑某芳、周某亮存入，用于归还涉案房屋贷款，即郑某芳、周某亮已支付涉案房屋贷款174000元。无其他资金进账，可以确认该账户为郑某芳、周某亮还贷专用。周某文、秦某洁对两组证据真实性认可，认为当时郑某芳、周某亮以经济补贴方式支付房贷。
郑某芳、周某亮提交各项生活缴费单据（物业、供暖、用水等），拟证明自案涉房屋交房至今，物业、水电燃气供暖费等均由郑某芳、周某亮交纳，郑某芳、周某亮自2002年5月份交房之日起基于借名买房合同关系占有使用房屋至今，是案涉房屋的实际所有权人。周某文、秦某洁对该组证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。票据部分显示由郑某芳、周某亮代缴，大部分票据是原告周某文交费。交费款项来源无法通过票据本身反应。无法通过票据支持郑某芳、周某亮所谓的借名购房关系的成立。且在法庭调查中涉及到郑某芳、周某亮在涉案房屋中的居住情况代缴相应费用也是正常情况。无法证明郑某芳、周某亮主张的所谓实际所有权人的问题。
郑某芳、周某亮申请证人证明借名买房存在。
郑某芳、周某亮已据合同纠纷案由将周某文、秦某洁诉至本院，请求判令将诉争房屋过户至郑某芳、周某亮名下。
裁判结果
驳回原告周某文、秦某洁的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国老年人权益保障法》第十六条规定：赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
本案的争议焦点为郑某芳、周某亮是否应向周某文、秦某洁腾退诉争房屋。首先，郑某芳、周某亮系周某文父母，且均已年过六十周岁，周某文作为赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。现郑某芳、周某亮已经多次表示不愿意自涉诉房屋搬出，且郑某芳、周某亮名下无房。周某文、秦某洁亦未提交证据证明其向郑某芳、周某亮提供了居住条件相同或更好的房屋。考虑到双方身份关系的特殊性，就现有证据，从保护老年人合法权益的角度，法院认为郑某芳、周某亮不应向周某文、秦某洁腾退诉争房屋。
其次，双方就是否存在借名买房合同关系存在争议。因周某亮、郑某芳已据此另案提起诉讼，故本案中法院就此不进行判断。法院仅据双方陈述进行审查。周某文、秦某洁称郑某芳、周某亮系以支付贷款的方式向其支付房租，就该陈述周某文、秦某洁未提交证据予以证明，未说明向其支付房租为何以将款项存至还款账户的理由以及周某亮、郑某芳知晓诉争按揭贷款全部清偿后，未向其继续支付房租的理由，亦未说明其为何不据房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼的理由及不据此合同关系要求周某亮、郑某芳支付房屋租金而系要求其支付占有使用费的理由。且在周某亮、郑某芳可以偿还按揭贷款的情况下，其向周某文、秦某洁租住诉争房屋显与常理不合。综上，就周某文、秦某洁上述陈述，法院不予采信。
审查郑某芳、周某亮的陈述，能够与其提交的偿还按揭贷款的记录相对应，且能说明其行为的理由。就现有证据，法院能够确定双方至少就郑某芳、周某亮偿还的按揭贷款部分存在债权债务关系。据此，法院确认郑某芳、周某亮基于双方相关债权关系占有使用诉争房屋，系合法占有。其无需向周某文、秦某洁腾退诉争房屋。亦据前述观点，就周某文、秦某洁要求郑某芳、周某亮支付占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。
