北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某峰向本院提出诉讼请求：1．判令周某峰与孙某英签订关于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）的《北市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）无效；2．判令孙某英协助周某峰办理房屋过户手续；3．诉讼费由孙某英负担。
事实和理由：周某峰与孙某英于2007年8月22日结婚，于2016年9月18日离婚。又于2017年6月2日复婚，于2017年10月12日离婚。2017年10月12日，双方离婚协议约定，案涉房屋归周某峰所有。2020年3月孙某英乘人之危，逼迫周某峰书写案涉房屋归孙某英所有的“声明”。周某峰为了全身心照顾儿子，在2020年4月7日，写下了“房屋，不以离婚协议为准”的字条。2020年6月4日，双方在不动产登记中心填写了不动产登记申请书，签订了《买卖合同》，约定房屋价款为300万元。孙某英在相关案件庭审中始终认为，双方之间的离婚系“假离婚”，离婚协议中对于案涉房屋归周某峰所有的约定不是孙某英真实的意思表示，且孙某英一直拒绝支付案涉房屋转让价款。
周某峰认为，案涉房屋买卖合同不是双方真实的意思表示，根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。且，《买卖合同》系双方以合法形式掩盖非法目的订立，应属无效合同，请求法院在查清本案事实的基础上，支持周某峰的诉讼请求。
被告辩称
被告孙某英辩称，不同意周某峰的诉讼请求，并提出以下答辩意见：1、双方订立案涉合同并无“非法目的”，周某峰以“以合法形式掩盖非法目的”认定案涉合同无效的主张不成立。2、本案纠纷的实质为双方通过房屋买卖交易形式转移案涉房屋所有权，将案涉房屋归还给孙某英。因为，案涉房屋原为孙某英婚前的个人财产，周某峰将案涉房屋归还给孙某英进而产生的赠与行为的意思表示是具有事实基础的。周某峰曾多次表示将案涉房屋归还给孙某英，该意思表示真实有效。
案涉房屋《买卖合同》为双方通过房屋买卖交易形式转移案涉房屋所有权归还孙某英的合意，系真实有效的合法行为。综上所述，周某峰主张因案涉合同无效而要求孙某英返还房屋没有事实和法律依据，应依法驳回周某峰的该项诉讼请求。
法院查明
2020年6月4目，周某峰（出卖人）与孙某英（买受人）签订《买卖合同》，约定周某峰将案涉房屋出售给孙某英。《买卖合同》仅约定，房屋坐落于北京市西城区一号，建筑面积为60．48平方米，双方当事人自行达成交易，房屋成交价格为300万元，买受人应于2020年6月30日前向出卖人支付。同日，涉案房屋所有权转移登记至孙某英名下，孙某英并未按照合同约定支付房款。
庭审中，周某峰提交其于2020年4月7日书写的字条载明：一号产权归孙某英所有，不以离婚协议为准。
另查明，本院之前民事判决书认定以下事实：周某峰与孙某英于2007年8月22日结婚，于2016年9月18日离婚，于2017年6月2日复婚，于2017年10月12日再次离婚。2016年11月8日，孙某英取得案涉房屋《不动产权登记证书》。2017年9月13日，涉案房屋转移登记至周某峰名下，登记原因为夫妻间不动产转移登记。孙某英与周某峰于2017年10月12日签订的《自愿离婚协议书》载明：涉案房屋以及北京市西城区一号房屋归周某峰所有，婚前双方各自的财产归各自所有，双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有。
周某峰与孙某英于2020年聊天记录显示，周某峰曾想过户房屋，孙某英要求无常过户，归还房屋，后周某峰要求支付300万，孙某英未认可。
另，周某峰在孙某英起诉其离婚后财产纠纷案件中提起反诉，要求确认案涉房屋归周某峰所有，本院经审查认为其反诉请求与本诉并非同一法律关系亦非基于相同事实，应当另行处理，裁定对其反诉不予受理。
裁判结果
驳回原告周某峰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某峰和孙某英通过签订《买卖合同》的形式将案涉房屋过户给孙某英，结合庭审查明事实，可以认定，本案《买卖合同》系双方对案涉房屋所有权处分合意，签订的真实目的是完成案涉房产所有权转移登记程序，双方关于案涉房屋权利处分各项权利和义务的约定，应当结合双方在房屋所有权变动期间的多次要约和承诺所达成的各项合意综合进行确定。
关于案涉房屋所有权转移以及归属一节，庭审查明，孙某英在离婚期间取得案涉房屋单独所有权，又于婚姻存续期间将所有权转移至周某峰名下。周某峰和孙某英在离婚协议约定案涉房屋所有权归周某峰所有。此后，周某峰又出具字条，确认案涉房屋所有权归属不以离婚协议约定确认，所有权归孙某英所有。庭审中，周某峰虽提出该字条不是本人真实意思表示，但并未就此陈述意见提交证据予以证明，亦未就该意思表示不真实行使撤销权进行确认。结合生效判决书对双方微信记录记载的查明事实，法院对周某峰认可离婚后案涉房屋所有权归孙某英所有的意思表示予以确认。
关于周某峰出让案涉房屋所有权后，孙某英是否应当按照《买卖合同》约定支付300万房款一节，法院认为，庭审查明，案涉房屋所有权系孙某英单独所有，自孙某英处转移至周某峰系夫妻之间所有权转移，并未支付对价；周某峰亦在字条中和微信信息中表明“归还”案涉房屋给孙某英，并未要求给付房款。庭审中，孙某英陈述，为完成房屋过户登记流程需要，双方向房屋产权登记部门提交了《买卖合同》，并根据房屋地区指导价填写价款300万元，该约定并不是双方真实合意，孙某英不应当由此承担给付房款的义务。
周某峰和孙某英仅在房屋过户登记材料中记载了房屋价款的约定，结合其他双方合意可以确认，周某峰并无出让房屋所有权，获取对价300万的买卖意思表示；孙某英亦无支付300万房屋价款，购买房屋所有权的意思表示，双方并未就房屋所有权转移需要支付对价达成合意。
关于周某峰提出本案存在行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以及双方以合法形式掩盖非法目的订立《买卖合同》应属无效一节，本案《买卖合同》系双方对案涉房屋所有权处分合意的部分约定，签订的真实目的是完成案涉房产所有权转移登记程序，双方关于案涉房屋权利处分应当结合各方在房屋所有权变动期间的要约和承诺所达成的合意进行确定，周某峰并未提交证据证明，本案《买卖合同》系存在虚假意思表示以及合法形式掩盖非法目的的情形，其要求确认合同无效以及变更案涉房屋所有权登记的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予采信。
